شحاتة ل المدينة : عدم تجاوب الملاك والتمويل أبرز أسباب تأخر مشروع تطوير خزام

كشف ل “المدينة” مدير عام إدارة تطوير المناطق العشوائية بشركة جدة للتنمية والتطوير العمراني أسامة شحاتة عن أسباب تأخر مشروع تطوير منطقة خزام، وفي مقدمتها عدم تجاوب الملاك مع الفرق المساحية، وامتناعهم عن تقديم وثائقهم ومستنداتهم، واعتبرهم السبب الرئيس وراء هذا التأخير.
واعترف في ذات الوقت أن البدء بتنفيذ مراحل المشروع مرتبط بالتمويل، مشيرا إلى أن هناك مفاوضات مع الصناديق السيادية لتوفير التمويل اللازم، لافتا إلى انه لا يمكن ان يتم نزع الملكيات الا بعد التأكد من القدرة المالية على تعويض السكان وتنفيذ الخدمات التحتية للمشروع، ذلك أن حقوق الناس لا يمكن التلاعب بها.
وفي إجابته على سؤال عن تحجج الرافضين بعدم عدالة التعويضات، وكيف سيتم التعامل معهم في نهاية المطاف، قال: “الدولة حريصة على حقوق المواطنين، ونحن من جانبنا لا دور لنا فيها، فهناك لجنة حكومية من عدة وزارات، إضافة إلى أصحاب خبرة في هذا المجال، هي من تولي مهمة التقدير، وهناك أربعة بدائل طرحت على الملاك لاختيار ما يناسبهم منها، وتم إيجاد صندوق لدعم أصحاب التعويضات الأقل بما يمكنهم من توفير سكن بديل”. وبين أن إجمالي التعويضات المقدرة لسكان منطقة خزام إضافة إلى تكلفة تنفيذ الخدمات تبلغ اكثر من 12 مليار ريال، وفي منطقة الرويس أكثر من 6 مليارات ريال.
وأشار إلى أنه سيتم البدء بإزالة العقارات وتنفيذ البنية التحتية في الرويس العام المقبل 1433ه.
المهندس أسامة شحاتة أجاب على أسئلة “المدينة” بكل شفافية متطرقًا لجميع الملفات الشائكة، فإلى ما دار في الحوار.
لا دور لنا في التعويضات .. والنظام يحدد الموقف من الرافضين للبدائل الأربعة
* كان هناك برنامج زمني لتطوير منطقة خزام من حيث موعد إخلاء السكان وصرف التعويضات والازالة لكل من الاحياء التي تقع ضمن مشروع التطوير، وذلك قبل سنوات والى الان لم نر اي تقدم ملموس على الارض؟
** مشروع تطوير منطقة خزام بدأ عام 2008م، ولا أرى أن هناك تأخيرًا، لأن اي عمل مهما كان بسيطا لا يمكن أن تبدأ فيه مباشرة، فهناك مرحلة تجهيز ومرحلة دراسة تسبقان اي عمل، وتعتمد فترة الدراسة والتجهيز على حجم العمل الذي نقوم به، ومنذ العام 2008م وإلى الآن 2011م، الموجود في الاذهان لدى الناس عند الاعلان عن مشروع، ان يتم التنفيذ فورا، ومن أهم الاسباب التي أعاقت مشروع خزام، السكان أنفسهم لعدم تجاوبهم مع الفرق المساحية ومنعها من إنجاز مهمتها (الرفع المساحي للمنازل) وعدم تقديمهم للوثائق المطلوبة، فكيف سيتم تعويضهم دون رفع مساحي للمنزل مثلا عدد الغرف، مكوناته، هل هو مسلح او شعبي، وغيرها من المعلومات، فكيف تقوم شركة جدة بحفظ حقوق هؤلاء اذا كانوا لا يتجاوبون معها، وبصراحة أهم المعوقات التي تواجه تطوير خزام هم سكانها بالرغم من التوضيح الذي أعلن عنه في وسائل الاعلام وتصريح صاحب السمو الملكي الامير خالد الفيصل امير منطقة مكة المكرمة عن أضرار العشوائيات ومشاكلها، ولكن هناك تيار مجابه بشكل غريب لاسباب مختلفة، وبالنسبة لرأيي لا اعتبر ذلك تأخيرا، فقد سبق ان عملت في تطوير العشوائيات وأعرف الخلفية الاجتماعية التي يمكن ان تحصل في هذا الموضوع.
التمويل أولا
* ومتى سيتم البدء بتنفيذ المشروع في منطقة خزام عبر مراحله المختلفة بشكل محدد؟
** المراحل بالتحديد لا يمكن ان توضع الا بعد الانتهاء من عملية التمويل، يمكن أن أقول بعد سنتين أو ثلاث، وبعد ذلك لا نجد تمويلا كافيا، لا بد أن أضمن التمويل وبعدها أستطيع تحديد مراحل المشروع.
تطوير الرويس
* ما المرحلة المقبلة لتطوير الرويس؟
** الآن نحن في مرحلة تسليم الوثائق والمستندات ويمكن أن تستمر الى نهاية العام الا اذا تم الانتهاء منها قبل ذلك، وعندما يقوم صاحب العقار بتسليم وثائقه ومستنداته يقوم اشخاص قانونيون بالتأكد من الأوراق ونظاميتها، ومن ثم يتم الاتصال به وتسليمه خطابًا بمبلغ التعويض في ظرف مغلق، وعندما يقتنع بالتعويض المقدم له يتم سؤاله عن موعد تسليمه للعقار وفي الموعد المحدد يتم الذهاب لكتابة العدل ونزع ملكية العقار وتسليم مالكه شيكا مصدقا لدى كتابة العدل، والمدة الزمنية لكل ذلك قد تستمر لسنة أو أقل منذ بداية تسلم صاحب العقار لوثائقه ومستنداته الى استلامه للشيك لتكون هناك فترة كافية لاخلاء العقار والبحث عن بديل.
بدء الإزالة العام المقبل
* متى سيتم البدء في إزالة العقارات بمنطقة الرويس؟
** عام 1433ه سيكون موعدا لازالة العقارات وتنفيذ البنية التحتية.
لا يمكن التلاعب بحقوق الناس
* وهل تم الانتهاء من تقدير التعويضات في منطقتي تطوير خزام والرويس؟
** التعويضات كلها قدرت واعتمدت، وفي خزام نتفاوض حاليا مع الصناديق السيادية لاستكمال عملية التمويل، ونحن في شركة جدة لا يمكن أن نقدم على إصدار قرار بالبدء في نزع الملكية ما لم نتأكد 100% من أن الشركة المطورة تملك القدرة المالية على تعوض الناس، وإذا لم نتأكد من وجود هذه القدرة لا يمكن أن نسمح بانطلاقة المشروع لأن هذه حقوق ناس ولا يمكن التلاعب بها.
أما بالنسبة لمنطقة الرويس فقد قدمت شركة الرويس العالمية الملاءة المالية “القدرة المالية” واعتمدت التقديرات، ولديها القدرة على تعويض السكان وتنفيذ مشاريع البنية التحتية.
8173 عقارًا في خزام والرويس
* كم يبلغ عدد العقارات في كل من خزام والرويس؟
** العقارات في منطقة خزام 5687 عقارًا، وهناك عقارات لم يقم أصحابها بتسليم وثائقهم ومستنداتهم حتى الآن بالرغم من الانتهاء من الرفع المساحي وانتهاء اعمال لجنة تقدير العقارات ورفع أعمالها للوزارة واعتماد التعويضات لكل عقار وبالتفصيل، اما بالنسبة لتطوير منطقة الرويس فهناك 2486 عقارا.
التعويضات 10.5 مليار
* هل تم الانتهاء من تقدير التعويضات لمشروعي التطوير؟
** لجنة تقدير التعويضات في خزام والرويس انتهت من أعمالها، وبالنسبة لمنطقة خزام تزيد التعويضات على 7 مليارات و300 مليون ريال، أما بالنسبة للرويس فتزيد على 3 مليارات و150 مليون ريال، فيما تبلغ تكلفة تنفيذ الخدمات التحتية لمشروع خزام أكثر من 5 مليارات ريال، وفي الرويس أكثر من 3 مليارات ريال، علما بأن الخدمة التحتية تشمل شبكات الصرف الصحي والمياه والكهرباء وتصريف مياه الامطار والسيول.
النظام يحدد الموقف من الرافضين
* كيف سيتم التعامل مع السكان الرافضين للتطوير من خلال الامتناع عن تسليم منازلهم واستلام التعويض؟
** أهم شيء في الموضوع ألا يبخس حقهم، فبالنسبة لهذه المشاريع اساس نزع الملكية فيها هو للمنفعة العامة ولها نظام، فهناك نظام نزع العقارات للمنفعة العامة ولائحة تطوير المناطق العشوائية عالجت هذه النقاط، ونتوقع ان يكون هناك سكان سيرفضون وآخرون سيمتنعون.
وسيتم اعطاؤهم فرصة اولا وتقدم لهم جميع البدائل المتاحة والتوضيح لهم أنه لا يوجد سبب فعلي يبرر هذا الرفض، فالتعويض مجزٍ وقدمت لهم عدة بدائل للمشاركة في التطوير، فهناك اربعة بدايل هي (أخذ التعويض نقدا، المشاركة بقيمة العقار في الشركة المساهمة وبالتالي تكون فرصة للاستثمار، أخذ جزء من التعويض والمشاركة بالجزء الباقي في الشركة المطورة،
وأخيرا الحصول على سكن بديل) وهذه البدائل الاربعة لم يقدمها اي مشروع قبل ذلك، والهدف من هذه البدائل هو ضمان حق كل صاحب عقار، بالاضافة الى عدالة التعويض.
لا دور لنا في تقدير التعويضات
* ما الجهات المسؤولة عن تقدير التعويضات في مشاريع تطوير المناطق العشوائية بخزام والرويس؟
** ليس لنا اي دور في تقدير التعويضات، لان هناك لجنة تضم خمس جهات حكومية هي نفس الجهات المعتمدة في نظام نزع الملكية والتي تقدر التعويضات لاي أراض أو عقارات يتم نزع ملكيتها لصالح مشروع حكومي، تشمل ممثلين لكل من: (وزارة المالية، وزارة العدل، وزارة الداخلية، وزارة الشؤون البلدية والقروية، والغرفة التجارية الصناعية)، مع وجود اثنين من ذوي الخبرة العقارية ومثمنين معتمدين.
قاعدة للتعويضات
** هل يعني ذلك أن التعويضات مجزية وعادلة؟
* الدولة حريصة جدا ولا يوجد احد يبخس حقه لذا تم وضع قاعدة التعويضات وبنيت على نظام نزع الملكية للمنفعة العامة، وهو نظام حكومي 100% وصادر بأمر سام، وكل الجهات التي تشارك فيه جهات حكومية، واعضاء اللجان سبق لهم العمل في عشرات المشاريع قبل ذلك ولهم خبرة فعلية في عملية التقدير.
صندوق الدعم
** إذا كان التعويض أقل من قيمة السكن البديل، كيف سيتم التعامل مع ذلك؟
* السكن البديل هو الحل للذين تقل تعويضاتهم من قيمة الوحدة السكنية ومثال ذلك هناك بيوت على 40 - 60 مترًا، فاذا كان التعويض مثلا 150 ألف ريال وقيمة أقل وحدة في السكن البديل 180 ألفا، هذا يعني أن هناك 30 ألف ريال ناقصة، وهنا يأتي دور الشركات المطورة، فشركة خزام وضعت صندوق الدعم بقيمة 100 مليون ريال، فيما رصدت شركة الرويس 55 مليونا لهذا الغرض، وقبل إقامة مثل هذه الصناديق كانت الفكرة في السابق ان يتم تقسيط المبلغ على المواطن، ولكن في النهاية تم وضع فكرة صناديق الدعم لدى الشركات المطورة لمثل هذه الحالات.
44% بالرويس للخدمات العامة
** ما استخدامات مشروع تطوير العشوائيات؟
* لاول مرة في التخطيط بالمملكة تكون منطقة التطوير استخداما متعدد الاغراض، حيث ستكون هناك الناحية الطبية والتجارية والسكنية والتعليمية،
وقد سمعت الكثير من الاحاديث بانه سيتم تخصيص 30% فقط من مساحة المشروع للأغراض السكنية و70% تجارية، وأنا أتحدى من يقول بذلك، هذا كلام غير صحيح فالمشروع متعدد الاستخدامات، وكما هو معروف لا بد ان تكون هناك نسبة 30% من مساحة اي مخطط للخدمات العامة من مدارس ومساجد وحدائق وغيرها،
ولكن في مشروع الرويس تم تخصيص 44% من مساحته للخدمات العامة أي بزيادة 14% عما هو مطلوب نظاما.