تخيير أصحاب العشوائيات بين المساهمة في الشركة أو البيع

ستقوم شركة المصيف للتطوير - حال صدور الموافقة عليها - بتعويض الملاك وفقا للائحة تطوير العشوائيات، وإن كان المسلك المأمول والمتوقع من الملاك هو المشاركة في التطوير كونه سوف يرتقي بالمنطقة ويرفع من قيمة الأملاك، وبالتالي يتيح لهم الفرصة للاستفادة من مزايا ومنافع التطوير. علما بأن الخيارات المتاحة للمالك تستند على قيمة عقاره المقررة من لجنة تقدير تعويض العقارات عند تاريخ المسح العقاري، وهي المشاركة كمساهم في شركة التطوير بأسهم وفق القيمة المقررة من لجنة تقدير تعويض العقارات، او بيع عقاره إلى الشركة وفق القيمة المقررة من اللجنة، أو البيع لأي مشترٍ آخر، ويكون للمشتري الجديد حق المشاركة في الشركة بنفس القيمة التي يتم تقديرها للعقار من قبل اللجنة. واذا رفض المالك أيا من الخيارات المتاحة (المشاركة في شركة التطوير أو البيع للشركة أو لمشتري آخر)، يعد عقاره ملكية ممتنعة تعالج وفق هذه اللائحة. أما في حالة توافر ملكية ثابتة بصك شرعي لحائز العقار فيتم التعامل معها وفق الخيارات الآتية حسب مقتضى الحال: عندما تكون الوحدة العقارية بعد التخطيط، مملوكة بالكامل لمالك واحد فإن لمالكها حق المشاركة في شركة التطوير أو البيع لها أو لغيرها حسب ماورد أعلاه، فإن رفض أي من ذلك فتعامل الملكية ممتنعة وفق لائحة تطوير العشوائيات، اما إذا كانت الملكية للوحدة العقارية شائعة ومشتركة بين عدة ملاك يمكن اتفاقهم، سواء بتكوين شراكة بينهم أو بيع بعضهم لبعض، أو اتفاقهم مع مستثمر مع التزامهم بالمشاركة في التطوير ودفع تكاليف التطوير فيمهلون لتحقيق ذلك مدة 6 شهور فإن لم يتفق أصحابها فتعامل كملكية ممتنعة وتنزع (الأمانة / البلدية) ملكيتها لصالح شركة التطوير مع إلزام الشركة بسداد القيمة وفق هذه اللائحة، وفي حالة موافقة البعض وامتناع البعض فتنزع حصة الممتنع لصالح الشركة ويمنح باقي الشركاء أولوية في شرائها، فإن قبل البعض ورفض البعض فتملك لمن قبل وإن رفضوا جميعاً تملكها يكون لشركة التطوير الحق في تملكها مع دفع التعويض وفقا لما سبق. وإذا كانت ملكية الوحدة العقارية مشتركة بين مرافق عامة وأوقاف وملاك متعددين يتعذر تراضيهم واتفاقهم فتعوض شركة التطوير أصحاب الأوقاف والأملاك الخاصة وتؤول الوحدة العقارية لأملاك شركة التطوير للتصرف بها، وفي حال الحيازة بدون صك على حالة حيازة العقار بدون صك على أراض عامة يتم التعامل مع الملكية من خلال التالي: يحصل المواطن على كروكي معتمد للأنقاض من الأمانة / البلدية (حسب المسح الذي تقوم به شركة التطوير) ويقوم بموجبه باستخراج صك بالأنقاض. ويحق للمواطن بعد إستخراج صك الأنقاض المشاركة بقيمة الأنقاض التي تقدرها لجنة تقدير تعويض العقارات في شركة التطوير أو يحق له البيع للغير بأي سعر وبشرط أن يعلم المشتري الجديد أن مقدار مشاركته هو بقيمة ما قدرته لجنة تقدير تعويض العقارات سابقا، أو يجوز أن يحصل على مسكن بديل يعادل قيمة التعويض عن الأنقاض تقوم شركة التطوير بتوفيره له مع تحمله للفرق بين قيمة التعويض عن الأنقاض وقيمة المسكن البديل، وفي جميع الأحوال تؤول ملكية الأرض التي عليها الأنقاض لصالح شركة التطوير كحصة عينية للأمانة / البلدية أو الشركة التابعة لها في مشروع التطوير. أما الحيازة بدون صك على أرض مملوكة للغير: في حالة حيازة العقار بدون صك على أراضٍ مملوكة للغير يتم التعامل مع الملكية من خلال التالي: يقوم مالك الأرض الاصلي (حال ثبوته شرعاً) بتقديم صك خاص بملكيته للأرض بموجب كروكي معتمد من الأمانة / البلدية. ويحق للمالك المشاركة في شركة التطوير بقيمة الأرض حسب ما تقدره لجنة تقدير تعويض العقارات، أو يبيع الموقع لأي مشترٍ آخر أو جهة شريطة أن يعلم المشتري الجديد أن مقدار مشاركته هو بقيمة ما قدرته اللجنة سابقاً، وإن رفض المالك أياً من ذلك، فيعامل عقاره كملكية ممتنعة وفق بنود لائحة تطوير العشوائيات وتنزع ملكية أرضه لصالح شركة التطوير وفق القيمة المقدرة من لجنة تقدير تعويض. تقدر لجنة تقدير تعويض العقارات، بنفس الوقت الذي تضع به أسس وطرق تثمين العقارات هذه اللائحة، قيمة الإيجار السنوي المستحق للوحدات العقارية للأملاك الخالية من الشوائب والمنازعات والسليمة والصالحة للاستعمال فقط. وذلك بواقع الحال عند تقدير قيمتها وفق ماذكر في هذا البند. ويعوض الملاك بصكوك شرعية والراغبين في المشاركة في مشروع التطوير بقيمة عقاراتهم المملوكة لهم بمنطقة التطوير، عن قيمة الإيجار المستحق لعقاراتهم وفق ما تقدره اللجنة تقدير حسب البند السابق وذلك للفترة التي تبدأ من تاريخ إخلاء وإزالة عقاراتهم والمحدد من شركة التطوير إلى أن يتم تطوير المشروع أو تداول أسهمه، أيهما أقرب وتخصم قيمة الإيجارات المدفوعة من أرباح الأسهم لاحقاً أو من قيمة الأسهم عند بيعها. وفي حال رغبة المالك بيع حصته من الأسهم التي دخلتها شركة تطوير كحصة عينية عن قيمة عقاره، فيحسم ما تم دفعه له من قبل شركة التطوير كتعويض عن الإيجار من سعر الأسهم وقت البيع, ولا يشمل تعويض الملاك عن قيمة الإيجار لأي عقار غير مؤجر أو مهجور أو آيل للسقوط أو خرب أو غير صالح للاستعمال بصورة آمنة وصحيحة وذلك وفق ما تقره لجنة تقدير تعويض العقارات، ولا يستحق تعويض الإيجار عن أي مالك يعوض نقداً عن قيمة عقاره المقدرة من لجنة تقدير تعويض العقارات بمقتضى هذه اللائحة، والمنزوع أو المباع لصالح شركة التطوير. في حالة رفض مالك عقار أو أي عدد من الملاك المشاركة في مشروع التطوير بقيم عقاراتهم المقدرة من لجنة تقدير تعويض العقارات وفق المادة (26) من لائحة تطوير العشوائيات، أو بيع عقاراتهم لمشتري تتم معالجة حالات الملكيات الممتنعة وفقاً للإجراءات الآتية:- يتم نزعها لصالح شركة التطوير وفقاً لإجراءات النزع الحكومية المعتادة والاستناد إلى التقدير المقرر من لجنة تقدير تعويض العقارات عند إجراء المسح العقاري، ويتم دفع تعويضات النزع بواسطة شركة التطوير وتتنازل بذلك الأمانة / البلدية عن الملكية المنزوعة لصالح شركة التطوير. أما الملكية الممتنعة التي تقع داخل المواقع الاستثمارية الجديدة ولا يمكن معالجتها تخطيطيًا فيتم العرض على جميع ملاك الموقع (البلوك) لبيع كامل الموقع الجديد في مزاد علني تحت إشراف (الأمانة / البلدية)، والتي تقوم بتوزيع ثمن البيع على الملاك حسب نسبة قيم عقاراتهم المقدرة من لجنة تقدير تعويض العقارات عند إجراء المسح العقاري بعد حسم قيمة الشوارع والمرافق على أن يتحمل المشتري تكاليف التطوير التي تقدرها (الأمانة / البلدية). أما الملكية التي ترفض المشاركة أو البيع لشركة التطوير أو البيع أو البيع بمزاد علني فهي ملكية ضارة ومعرقلة للتطوير، لذا تقوم الأمانة/ البلدية بنزعها لصالح شركة التطوير وفق إجراءات نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة.