حلول الإسكان.. كرة الثلج مابين تحولات الوزارة ومقارعة المتنفعين

أزمة الإسكان.. أزمة تحتار من أين تبدأ فيها؟ وأي جانب يحمل أولوية السبق؟. ذلك أن هذه الأزمة بكل تراكماتها عبر عشرات السنين حوَّلت العديد من الجوانب المثيرة والمستثيرة ليس (للفكر) وحسب، ولكن لاهتمامات الناس ومتابعاتهم، وكل ما يتبع ذلك من تداعيات وشؤون وشجون، تنطلق كلها من مسارين ملحَّين هما: (الحاجة والحقوق).
وعلى طريقة «نسمع جعجعةً ولا نرى طحنًا» تأتي دائمًا ردود فعل المواطنين أمام كل خطوة تحاول أن تقوم بها وزارة الإسكان.
وهذه الأيام وعقب إعلان الوزارة لمنتجها الجديد «الدعم الذكي»، ضجَّت الساحة بالانتقادات والتساؤلات. وهو ما جعلنا في «المدينة» نتابع هذا من خلال ندوة استشففنا عنوانها من أحاديث الناس (مخرجات الإسكان.. حلول خارج دائرة الإسكان)، واستضفنا فيها عددًا من الشخصيَّات الخبيرة والمختصَّة بشؤون العقار من محللين، ومطوري المخرجات القديمة.
الخروج من عنق الزجاجة
د. فاروق الخطيب يلامس في عدد من الملاحظات والمقترحات لب المشكلة ويرى في هذه المقترحات حلولا معقولة لأزمة الإسكان، هذه الحلول يجسدها د. الخطيب في الآتي:
* مكافحة الاحتكار المتفشي في أسواق الأسمنت والأدوات الصحية والحديد وغيرها.
* فرض رقابة إجرائية على المسيطرين على السوق من مواطنين ومقيمين بدون إقامات.
* عدم إلغاء أي دعم بل تزويدها بالمزيد من الدعم العيني والنقدي لجميع المواطنين خاصة صغار السن.
* إيجاد المزيد من قنوات التمويل العقاري وتسهيل إجراءات القرض العيني.
* الاستعانة بالمزيد من الخبراء فى اقتصاديات الإسكان وتنميته الاجتماعية وليس المهندسين فقط.
* سوق الإسكان يحتاج إلى توطين وبمثل ما حدث في سوق الجوالات وصيانتها.
* تخطيط الأراضي المناسبة ومنحها للخريجين من الجامعات.
* توطين الأراضي لوقف الهجرة إلى المدن الكبيرة التي تكتظ بالسكان.
* كل منحة يعطي قرض أو إعفاء من الوالد الحبيب سلمان لأبنائه وبناته الخريجين...هدية التخرج.
التصنيف الفئوي لدعم المحتاج
حسين راجح دخل إلى صلب الموضوع الأهم أو هو عمق المشكلة بالفعل وهم المواطنون أصحاب الدخول المتدنية وكيف يمكن مساعدتهم للحصول على مسكن،لا يقول راجح:
* قامت الوزارة بتصنيف طالبي السكن إلى فئات.
* التصنيف يهدف الى تحديد كم وكيف الدعم.
* أصحاب الدخول العالية يكون دعمهم في الأدوات والآليات أي دعم رمزي ومساعده.
* من لا يقدر على دفع عمولات وزارة الإسكان هناك الإسكان الميسر.
* من الضروري دعم هذه الفئة بقرض حسن أي بدون فوائد.
* لا بد ل280 ألف منتج خلال 3 سنوات أن تحقق منتجات للمستحقين.
* لابد من معرفة ذوي الدخل المحدد كيفية الحصول على أراضيهم.
* معلومات الفئات المحتاجة موجودة عند الوزارة ومتاحة للممول والمطور العقاري.
* المطور العقاري سيكون لديه قائمة فيها ألف مستفيد من متنوعي الدخل.
* الممول يستهدف كل فئة ويعطي كل منهم القرض المناسب لدخله.
* ارتباط سقف القرض بسقف الدخل فيه نسبة وتناسب.
* المشروعات التي بنيتها التحتية تقريبًا جاهزة في المملكة ستسلم لمطورين.
* في جدة خصوصاً تم التوقيع مع مطورين لبناء الأراضي الجاهزة.
أعدنا المواطن إلى حضن العقاري
عبدالله الأحمري يحمل رؤية معارضة تمامًا لفكرة المطورين العقاريين فهو يرى أنها ليست أكثر من عودة المشكلة الى بداياتها، وكذلك تقديم المواطن كضحية لجشع واطماع العقاريين، يقول الأحمري:
* عندما نحيل الأمر الى المطورين فنحن أرجعنا المواطن الى حضن العقاري.
* سيعودالمطورون للتحكم في سوق العقار من جديد.
* كل أراضي المطورين ستعرض وفق القيمة السوقية المرتفعة.
* بهذه المخرجات نحن نعود بالمواطن للمربع الأول ولا نقدم له حلولًا حقيقية.
* لابد من إعطاء ارتفاعات أعلى للتقليل من أسعار البيع.
* لا بد من تعزيز صلاحيات مركز(إتمام) فهم مجرد مندوبين الآن.
* لابد لمركز إتمام معرفة مسار المشروعات والموافقة على الخرائط والمخططات لتسهيل وتسريع الإجراءات.
أين هي أراضي الإسكان
ويواصل الأحمري حديثه عن المخرجات الباهتة لوزارة الإسكان - كما يصفها - وينتقد أيضا عدم قيام الوزارة بمسؤولياتها كما ينبغي من حيث الدعم للمواطنين من ذوي الدخول المتدنية وينتقد بحدة الوعود والمخرجات:
* أنت واهمة يا وزارة الإسكان عندما تظنين أنك خطوت خطوة كبيرة.
* أين الأراضي التي تسلمتها وزارة الإسكان؟ وماذاعملت بها؟
* هل يعقل نتراجع من 625 ألف منتج سكني إلى 125 منتجًا؟
* هل يعقل من 500 ألف نهوي بالقرض للمحتاجين إلى أقل من 200 ألف؟
* هل يعقل العودة مرة أخرى إلى العقاريين؟
* لماذا نجعل العقاريين هم من يتحكم في قيمة المنتج وسقف القرض؟
* من الخطأ ان تطلب الوزارة من أهل العقار البناء وهي مجرد مشترٍ.
* كان من الاجدى بالوزارة أن تستثمر شراكة المطورين في أراضيها وليست أراضيهم.
* استثمار الوزارة لأراضيها يحد من غلاء الأسعار.
ثم عندما نقول سكن ميسر:
هل لدينا أرقام دقيقة بأصحاب المرتبات المتوسطة؟
وهل حجم الإسكان الميسر يغطي كل هذه الأرقام؟
زيادة الخيارات وزيادة العرض
د.حبيب الله التركستاني تحدث عن خيارات قد تكون متاحة أمام المواطن ربما بعضها لم يكن موجودًا من قبل، كذلك تحدث عن الحلول التي يجب التركيز عليها والتي تحقق زيادة العرض وبالتالي خفض الأسعار:
* علينا ألا نبني حلولنا على أن كل مواطن لديه أرض.
* التركيبة السكانية التي نعمل عليها: مستأجر ومالك ومطور.
* كان يجب تنويع الخيارات مثل بيع الوحدات السكنية ايام الصندوق.
* لابد من وضع ضوابط ومواصفات للمطورين العقاريين.
* دعم وتشجيع المطورين وخلق الحوافز لهم.
* الاستثمار يوسع سوق العقار ويزيد العرض.
* على البلديات التراجع عن تحديد عدد الأدوار لزيادة الوحدات.
رسوم الأراضي
المهندس حسين أوضح العديد من النقاط حول رسوم الاراضي ومعطيات هذه الرسوم، وايضا يتواصل الحديث مع التطوير العقاري باعتباره مخرجًا إسكانيًا تنتهجه الوزارة، وما يحيط بهذا المنتج من إشكاليات:
* أراضي التطوير تعود للمطورين او الملاك او الوزارة.
* الإسكان تسلم اراضيها وتطويرها وفق آلية معينة.
* سعر التكلفة على الارض محدودة ورمزية.
* رسوم الاراضي هدفها التحفيز على التطوير.
* التضخم في رسوم الأراضي يعني الفشل في تحقيق المخرجات.
* حلول التطوير العقاري ستعالج معادلة العرض والطلب.
* زيادة الارتفاعات يجعل نسبة تكلفة الارض الى المبنى أقل.
* رسوم الأراضي ستوجد توازنًا في السوق.
* لابد من تأهيل المستشارين والمطورين العقاريين.
* البيع على الخريطة سيشكل ما يشبه قطاع خاص.
* البيع على الخارطة يشترط محاسبا قانونيا واستشاريا هندسيا.
* المشكلة الحقيقية في الارض وليست أي شيء آخر.
المطورون ومقاولات الباطن
الأستاذ عبدالله الأحمري تحدث عن مخالفات عديدة للمطورين العقاريين وضحيتها المواطن:
* المطورون العقاريون يعمدون الى إعطاء مشروعات لمقاولي الباطن.
* خلل فني كبير في أعمال الباطن والضحية المواطن.
* مطور عقاري معتمد قام بمشروعات عدة لكنها فاشلة.
* مطور عقاري أخذ حقوق المواطنين وأصبح مطالبًا قضائيا.
* لابد من تحديد مرجعية واضحة للمطورين يلجأ اليها المواطن.
القرض المشترك
الدكتور حبيب الله تحدث عن القروض وكيف نحل إشكالية تدني القرض بتدني الدخل:
* المبادرة بمساندة المواطن هذا حق مشروع.
* لابد من أن تكون الجهة المقرضة شروطها مرنة.
* عدد تسديد القروض السابقة أدى الى تعثر الطلبات اللاحقة.
* لابد من التوسع في عملية الإقراض والمساندة.
* البحث عن قوالب جديدة في عملية الإقراض.
* القرض المشترك أحد الحلول المساعدة.
* أيضًا القرض الاستثماري العقاري سيسهم في الحل.
* نحتاج الى معلومات شفافة عن واقع الأراضي والمستثمرين والمواطنين.
* بعض المستفيدين من الأزمة يعملون على استمرارها.
* المحتكرون والملاك لا يريدون خفض قيمة العقارات.
حلول الوزارة غير مقنعة
ثار جدل واسع بين المشاركين عن حلول الوزارة تجاه متوسطي الدخل اوالمتدنية دخولهم، بعضهم يراها غير مقنعة وبعضهم يرى أنها ربما تكون بداية
م.حسين قال:
* الانتقال المرحلي في السكن بحسب عدد الأسر
* اللجؤ إلى نظام الادخار.
* سقف القرض من خلال مستوى الدخل وعدد أفراد الأسرة.
* الأسرة ترفع سقف القرض.
* بعض الفئات يجب دعمها دون النظر لمتاهات الأرباح.
أ.عبد الله الاحمري:
* لابد من إعطاء أرض وقرض لمتوسطي الدخل.
* من ملتزمات الدولة، السكن أبسط حقوق المواطن.
* الادخار يجب ان يكون مدعومًا كما تفعل أرامكو.
* بناء مسكن لذوي الدخل الضعيف بالإيجار الرمزي أو التقسيط الرمزي.
* أن تقوم الجهات ببناء مساكن لمنسوبيها للإسهام في حل الأزمة.
هذه الحلول
د.حبيب الله يعرض عددًا من النقاط يرى أنها ستشكل فارقا في حل الأزمة:
* سرعة القضاء على الفساد.
* ضرورة كسر الاحتكار للأراضي الشائعه الموجودة.
* تخطيط بعض الأراضي الموجودة بطريقة حديثة وعرضها في السوق.
* الأخذ بنظرية (نقطة التعامد) الاقتصادية..العرض يوازي الطلب.
* ضرورة الرقابة والتقييم لتحقيق التنفيذ المطلوب.
* الضغط على من تسبب في الأزمة للإسهام في حلها.
* التركيزفي حلول الاشكالية على العرض ورأس المال والمطور.
* لابد من عمل قالب مناسب متناسق متناغم على هذا الثلاثي.
الضمان من الحلول
م.حسين:
* وزارة الإسكان لابد ان تقوم بدور المسهل والمنظم.
* من اهم التسهيلات قيام الوزارة بدور الضامن.
* الضمانات ترفع سقف القرض العقاري قياسا بالشخصي.
* ضمان الدولة من خلال ايداعات تحطها في البنوك.
* دور البنوك هو دور تمويلي فقط.
* الدعم بما نسبته 15% للشرائح الفقيرة.
أزمة تشريع
عبدالله الأحمري:
* نحن ليس لدينا أزمة سكن وإنما أزمة تشريع.
* لا توجد تشريعات تنظم السوق العقارية، وعندنا وزارة الإسكان -في نفس الوزارة- صرحت بأن عندها على المنصة الإلكترونية اكثر من 950 ألف وحدة شاغرة على المنصة الإلكترونية للإسكان.
* الملاك هم من يتحكمون في هذه الوحدات وفي القيمة الإدارية.
العشوائيات أصول عقارية
م.حسين:
* لابد من خروج المبادرات الى ارض الواقع.
* مشكلة الاسكان في المدن الرئيسة وليست في المحافظات والقرى.
* المناطق العشوائية هي أحد الاصول التي نقدر من خلالها على توفتر وحدات سكنية.
* يمكن استيعاب عدد كبير من الناس اذا ما طورت العشوائيات.
* تسهيل عملية الاستحكامات لبعض العشوائيات كالحرازات.
* يمكن أخذ رسوم على العشوائيات بما يكفل تنظيمها وإيصال الخدمات لها.