لا أؤيد توفير الخدمات في المناطق الجديدة ,, وشريحة عقار المليون صعب تسويقها !!

م/ محمد عبدالله المنيع صاحب دار المبتكرون يخرج عن صمته

تعتبر دار المبتكرون إحدى المؤسسات المتخصصة في تنفيذ وتسويق المشاريع السكنية، لكنها في نفس الوقت ليست كباقي الجهات ذات نفس المسئولية من حيث التنفيذ والابداع في تقديم عمل مريح للساكن والمستثمر، استطاعت خلال فترة وجيزة أن تكسر حاجز الصمت والتردد لدى الكثيرين عند اختيار الأفضل والمتاح في سوق العقار، ليس لشيء وإنما لكون العاملين فيها هم من شباب هذا الوطن الذين تحلوا بالمهارة والخبرة التي اكتسبوها بفضل الله من خلال اندماج تجاربهم مع الآخرين وخلصوا في النهاية بأنموذج فريد من التعامل ، فالمهندس محمد عبدالله المنيع الحاصل على بكالوريوس الهندسة المدنية من جامعة ميامي بالولايات المتحدة، الذي عمل في أكثر من تخصص في نفس الاتجاه هو قبل ذلك نجل العالم والشيخ الفاضل عبدالله بن منيع فبذلك يكون قد اكتسب علم وفن الهندسة المدنية على أرضية ثابتة، قانعة بالكسب بالطيب ، فكان هذا هو سر النجاح الذي لازمه في إدارته لهذه المؤسسة كأول سعودي يترجم واقع الحياة لخدمة إخوانه أبناء بلاده.
وللمهندس المنيع تجربة مهمة في سوق العقار المتموج بالمصاعب وتقلبات الأمزجة رأينا أن نستضيفه ليقول كلمته بصراحة عن أوضاع السوق وعن دار المبتكرون ,, حيث يقول,.
بعد أن مارست مجموعة من التجارب الاقتصادية وخاصة في مجال الوحدات السكنية من عمائر ، فلل صغيرة، فلل كبيرة، قصور ، استراحات ,, وجدت أن السوق في السابق غير متشبع ، كان البيع في طور البناء وذي شكل غريب جداً سواء في المستثمر أو الساكن، لكن في الآونة الأخيرة ومع تزايد المستثمرين في العقار أصبح العرض في السوق كبير جداً من الجيدين ومن المبتدئين، على حد سواء، لكن عملية تقييم المبنى ودراسة المشروع قبل البدأ فيه يكاد يكون معدوم بنسبة كبيرة جداً لدى العقاريين الجدد، وجدت الآن أن الشريحة العليا للمبنى الذي تبلغ تكلفته مليون ريال أصبح من الصعب جداً تسويقه كعقار، لأن الذي يملك هذا الرقم قادر على شراء أرض وبناء مسكن بزيادة خمسمائة ألف أو أقل أو أكثر بقليل ولا يمانع في الانتظار، أصبحت الشريحة المحببة في السوق هي التي يتراوح عرض سعرها ما بين 300 - 600 ألف ريال وتسويقيها سيكون في وقت وجيز جداً.
وأيضاً وللأسف الشديد أصبحت الأراضي تمثل شريحة كبيرة من المباني وهذا غير واقعي للغاية حتى أصبح سعر المتر للأرض ألف ريال وبعد البناء تصبح نسبة قيمة الأرض من 40% - 50% من قيمة المبنى، وهذا شيء يمكن قبوله في مواقع ليس عندنا في المملكة بل في جميع أنحاء العالم، وهي في المملكة عندما يصل سعر المتر المربع لأرض بجوار الحرم المكي الشريف مثلاً إلى رقم مرتفع فذلك مقبول لأهمية الموقع، أما في غير المواقع المهمة أو بالتحديد المطلوبة للمستثمرين فهذا هو الغير معقول ناهيك عن عدم توفر الماء، الكهرباء، الهاتف، الخدمات وفي منطقة بور، والسبب في ذلك قد يعلل إلى عدم توفر الخدمات في الأحياء الجديدة، أو إلى النظرة المستقبلية للمخطط مع أنني أؤيد عدم توفير الخدمات في المناطق الجديدة لأنها من المؤكد ستقام على دراسة غير واقعية وخير دليل على ذلك وجود أراضي بور كثيرة في وسط الرياض مثلاً لم تستغل الاستغلال المناسب وفي المقابل هناك المناطق التي تتوفر بها الخدمات لكن أسعار الأراضي فيها عالية جداً، ولو نظرنا مثلاً إلى أرض ليست من الأسعار العالية أو في موقع راقي في شمال الرياض تجد أن سعر المتر لها 700 - 800 ريال وإذا وجد هناك من يملك قطعة أرض مساحتها 500 متر مربع فلا بد أن تكون في حوزته 400 ألف ريال فإذا كان راتبه عشرة آلاف ريال فإنه سيدفع ما يعادل 400 راتب تقريباً فهو يحتاج إلى فترة طويلة لتجميع هذا المبلغ ثم يبدأ بعد ذلك البناء لمدة أربع سنوات وإذا ما انتهى وسكن بها فإنه سيحتاج بعد فترة إلى صيانة جديدة.
وهناك بعض المستثمرين قد يفكرون في شراء بيوت قديمة جداً في الملز مثلاً فيقومون بهدمها وبناء مشروع جديد في موقعها وقد توفرت سلفاً بها الخدمات من ماء وكهرباء وهاتف وصرف صحي، فكما درست مثل هذه المواقع في وسط الرياض يجب أن تخضع المناطق في الشمال وغيرها إلى دراسة وتحويلها إلى مناطق جديدة.
البداية من ال ديلوكس
وعن اطلاقه دار المبتكرون ,, فقد كانت بدايتها ببناء فلل صغيرة جداً بيعت بسعر رمزي جداً وأصبح الذين اشتروها قبل عشر سنوات ب 300 ألف ريال يبيعونها اليوم ب 700 ألف ريال، وهي عبارة عن فلل نظام ديلكس من الطراز الأوروبي الحديث أي إنني اتجهت إلى صغار المستثمرين من الذين لا تسمح دخولهم بالشراء الكامل وهم في غالبيتهم من المدرسين والمدرسات، يعتمدون على رواتبهم فيدفعون ما بين 100 - 150 ألف ريال والمتبقي على أقساط شهرية، ولله الحمد تم تنفيذ 150 فيلا من هذا النوع في شرق الرياض ثم بعد ذلك اتجهت إلى شريحة أكبر قليلاً وهي من فئة ال 600 ألف ريال للفلل الصغيرة التي بها مسابح صغيرة.
ومن الأخطاء التي يقع فيها كثير من الناس تركيزهم على معرفة دخل الشقق في العمائر عند رغبتهم في استثمارها دون معرفتهم الكافية بمميزات البناء والتفاصيل الداخلية للعمارة والشقق، والأمر في غاية السهولة عند الإرادة في تعميقهم أو متويههم ، فأي عقاري يستطيع أن يحرر عقود وهمية توضح الدخل العالي الصافي لهذه العمارة أو غيرها حتى ينخدع بها المستثمرون على أساس أنها تساوي مثلاً بدخلها مليونين من الريالات مع أنها في الحقيقة لا تساوي سوى مليون واحد أو أقل، فهذه نظرة قاصرة لدى بعض الناس الذين لا يبحثون عن التصميم والنوعية والتنفيذ والموقع، ومن هنا كان ل دار المبتكرون تجربة قاسية مع نوعيات متكررة من المستثمرين فقررت السير بخطوات ثابتة ومدروسة وإلا فإنها ستهلك، المقاولات إذا لم يكن رأسمالها قوي جداً فإنها لن تنجح وإن انبهر بها الناس فإنها ستنكشف مع الشهور الأولى في ظهور الأخطاء والمشاكل المكلفة، ولذلك استطاعت دار المبتكرون أن تقفز فوق الحواجز عن خبرة ودراسة متأنية وتمكنت من كسب رضاء الناس وهذا سر نجاحها.
فلل راقية بحي الربوة
ومن أبرز المشاريع التي نفذتها دار المبتكرون مؤخراً وبدأ الإقبال عليها من المستثمرين مشروع الفلل الراقية في حي الربوة - شرق الرياض - جنوب غرب أسواق السدحان على مساحة أرض تتراوح من 300م2 - 405م2 وتبلغ مساحة المسطح المبني لكل فيلا من 380م2 - 390م2 ، يتكون الدور الأرضي للفيلا من مجلس للرجال ، آخر للنساء، صالة طعام ، صالة معيشة ، مطبخ ، حمامات للرجال والنساء، أما في الدور الأول فهناك غرفة نوم رئيسية ، غرفة نوم بينهما حمام وفي الدور الثاني غرفة للخادمة مع دورة للمياه، وتحتوي الفيلا على كراج سيارة ، ملحق سائق ، واجهات حجر أرضيات رخام ، درابزين وأبواب سنديان ، وكل ذلك بتشطيب راقي تحت إشراف مهندسين متخصصين.
مشروع المرسلات
وهذا المشروع للفلل المتميزة هو أحد مشاريع الدار بحي المرسلات - شرق طريق الملك عبدالعزيز- ويتميز بقربه من شركة الاتصالات السعودية، مستشفى الملك خالد ، مدينة الملك عبدالعزيز للعلوم والتقنية ، جامعة الملك سعود ، الساحة العسكرية ، مع قربة لجميع الأسواق التجارية والطرق الرئيسية السريعة.
ويتكون المشروع من 12 فيلا سكنية تتكون كل واحدة منها من دورين، في الدور الأول أربعة غرف نوم وصالة منها غرفة نوم رئيسية، غرفة طفل ، غرفتين نوم بينهما دورة مياه، يتكون الدور الأرضي من مجلس رجال وآخر للنساء ، صالة طعام ، مطبخ ، صالة ، حمامات خاصة للرجال والنساء ، حديقة خاصة بالفيلا مجهزة بنظام ري أتوماتيكي ، تبلغ مساحتها 130م2 ، كراج سيارة ، ملاحق للسائق ، الخادمة, ويتميز المشروع بتوفر الخدمات من هاتف، صرف صحيو التشطيب من أرضيات رخام، ديكورات خشبية، حديد مشغول، أبواب سنديان ،سخانات فورية.
وتبلغ مساحة أرض كل فيلا 420م2 ، مسطح المبنى 450م2.