تجربة عملاقة تقوم على مساحة 24 كلم2 وتضم أكثر من 40 ألف ساكن ."درة العروس" مشروع تطوير عقاري يكلف 6 بلايين ريال ويشكل مثالاً للتنمية السياحية الشاملة في السعودية

يتميز البحر الأحمر بكثرة الجزر المختلفة الأحجام التي تنتشر من أقصى شماله حتى أطرافه الجنوبية. ولبعض هذه الجزر أهميتها الاستراتيجية والسياحية والطبيعية ومنها جزيرة فرسان في الجزء الجنوبي من المياه السعودية وجزيرة درة العروس 40 كلم شمال مدينة جدة وتقع في أعلى الجزء الجنوبي للبحر الأحمر الذي يعد أحد أجمل شواطئ العالم الملائمة للسياحة المائية.
"درة العروس"، كمشروع سياحي، ستظل حدث مدينة جدة البارز، يقع على ساحل البحر الأحمر على كل المستويات لأنها تضمن استغلال البحر واقامة سياحة بحرية تعد الأولى من نوعها على سواحل المملكة العربية السعودية، من جهة ولأنها تعزز الاستثمار وفرصه المتاحة من جهة أخرى بعدما سجلت القيمة الاستثمارية ارتفاعاً قدره أربعة أضعاف بعد مرور ثلاثة أعوام فقط على قيام المشروع.
كما يعد المشروع وسيلة لتطوير القطاع العقاري المحلي من خلال مشاركة أكثر من 70 شركة متخصصة محلية ومشتركة في بناء واستكمال تنفيذ 40 في المئة من المخطط العام للمشروع على جزيرة درة العروس التي تصل مساحتها الى 24 كلم مربع وسط البحر.
وحافظ المشروع على البيئة البحرية ولم يدخل اليها وانما ادخل الماء الى اليابسة خلال المرحلتين الأساسيتين لتحقيق التواصل بين الجزيرة والمناطق المجاورة لها من اليابسة لصالح المشروع.
المرحلة الثالثة التي تطل في معظم اجزائها على خليج سلمان، أحد أبرز خلجان البحر الأحمر، ستبدأ نهاية السنة الجارية وهي تختلف من حيث المضمون عن المرحلتين السابقتين لجهة التنمية السياحية.
وينقسم مشروع درة العروس السياحي الترفيهي - السكني الى ثمانية أجزاء: الأول يشمل جزيرة درة العروس وعليها أقيمت المشاريع السكنية والسياحية والترفيهية، والأجزاء المتبقية عبارة عن أخاديد ممتدة وسط البحر بطول 1900م وعرض 200م وبعمق يتجاوز 80 متراً على شكل أصابع ربط بينها المشروع نفسه وأقيمت عليها مرافق أخرى للسياحة والترفيه والاسكان، مع العلم ان المشروع ينقسم في داخله الى 12 مشروعاً مختلفاً من حيث التكوين والتصميم والاطلالة على الشاطئ.
وتقدم "درة العروس" فكرة التطوير السياحي على أسس مختلفة تراعي تقاليد المجتمع السعودي المحافظ بعدما ركزت في تأسيس الفكرة الأم على استقلالية الشواطئ، فعلى سبيل المثال، لكل مجموعة من الوحدات السكنية شاطئ مستقل ولكل وحدة سكنية داخل اطار الوحدة الأساسية حق خاص للاستمتاع بالشاطئ.
وتضم "درة العروس"، اضافة الى القرى السياحية، حديقة مائية أكوابارك اقامتها "شركة دلة للتنمية السياحية" احدى شركات "مجموعة دلة البركة" مالكة المشروع، وتم تصميمها وتجهيزها بمواصفات عالمية على مساحة 60 ألف متر مربع. وبداخلها بحيرة ذات موج اصطناعي ونهر لألعاب المطاردة المائية ومدينة "درة لاند" الترفيهية التي تقيمها "شركة ترفيه المحدودة"، احدى شركات "مجموعة زينل التجارية"، على مساحة 75 ألف متر مربع بكلفة 100 مليون ريال، وهناك أيضاً المرسى "درة مارينا" الذي يتسع لأكثر من 320 قارباً ويمتاز بالنوادي الفخمة، وفي مقدمها "نادي المرسى" المخصص لاصحاب القوارب ومدرسة لتعليم الغوص والابحار ومعرض لبيع اليخوت استأجرته "شركة ساماكو" التابعة لابناء الشربتلي بعقد تجاري لمدة عشرة أعوام، ويطل عليه عدد من المجال التجارية والمقاهي ومستلزمات البحر وتتوافر فيه المرافق اللازمة لخدمة القوارب كمحطة الوقود وورشة الصيانة والمحلات التجارية المتخصصة في بيع لوازم القوارب والمعدات البحرية.
كما تطل على مجموعة من النوادي، في مقدمها "نادي واكاديمية غولف الدرة"، الذي انشئ على مساحة 500 ألف متر مربع من المسطحات الخضراء وفق أحدث الأسس والمواصفات العالمية، ويعد الأول من نوعه على مستوى المملكة.
ويطل على ملعب الغولف ومبنى نادي الغولف، نادي الفروسية الذي يشغل مساحة تصل الى 200 ألف متر مربع ويضم مضماراً كاملاً لسباق الخيل بطول 1100 متر ومدرجات مظللة تتسع لأكثر من 500 شخص. ويحوي النادي عدداً من الاصطبلات ومدرسة الفروسية ومركزاً بيطرياً اضافة الى "مركز الدرة للغوص" اتماماً لجوانب الترفيه والرياضة التي وفرت لها مدينة "درة العروس" الوسائل كافة على أحدث وأرقى المستويات العالمية.
وتتنوع العقارات في مدينة "درة العروس" لتلائم رغبات وحاجات وامكانات العائلة السعودية فهناك الأراضي المطلة على البحر مباشرة والتي قسمت وفق مساحات تتناسب وحاجة الأسرة. وتتوزع هذه العقارات بين الجزر والقرى التي أقيمت داخل المدينة بحيث تطل مباشرة على الشاطئ من دون أن يفصلها عن مياه البحر سوى رمال الشاطئ.
وخلال السنوات الثلاث الماضية شكلت النشاطات السياحية والترفيهية المقامة في مدينة "درة العروس" عوامل جذب لتطوير فكرة السياحة الداخلية في المملكة، وبرز ذلك جلياً في المواسم والاجازات من خلال الاقبال الجماهيري سواء المواطنين السعوديين أو المقيمين فيها اضافة الى السياح.
ويظل مشروع "درة العروس"، بحجمه وامكاناته، الأول من نوعه في المنطقة الخليجية نظراً الى تطوير فاعليات السياحة، على رغم وجود مشاريع مختلفة لخدمة السياحة في المملكة العربية السعودية، اضافة الى أن التكامل اكسبها بعداً هاماً.
ويقول المدير العام لشركة "دلة للتنمية السياحية" الدكتور محمد سعد يماني في لقاء مع "الحياة" ان الامكانات الطبيعية الموجودة في المملكة تؤمن فرصاً للاستثمار العقاري تكفي بحد ذاتها لتوليد نشاط سياحي في نهاية المطاف ولكنه شدد على أن القيام بتنمية سياحية تتناسب مع متطلبات المملكة يحتاج الى تنمية شاملة تحفز بقية أنماط السياحة التقليدية القائمة فيها وفي ما يأتي نص اللقاء:
ماذا يتعين، من الناحية النظرية، أن تقوم به الشركات الوطنية المتخصصة في مجال الانماء العقاري السياحي؟
- في السعودية الهاجس المسيطر على الرغبات الاستثمارية لرجال الأعمال وغيرهم اسمه العقار والأمثلة لا حصر لها في هذا الاتجاه... العقار في السعودية خلال السنوات الأخيرة أصبح هدراً للثروات الخاصة لا سيما بعد تحويل الثروة المنتجة الى كمية من الاسمنت والحديد، والتفكير العقاري بوجهه العام جيد وخاطئ في الوقت نفسه في المملكة فالاستثمار العقاري جزء من كل وهو بالقياس جزء من قنوات الاستثمار، والمفروض أن نرشد الاستثمار العقاري والترشيد في الدول المتقدمة ينبع من جهات عدة في مقدمها الدوائر الادارية المحلية والمستثمرون الذين عليهم ان يفكروا أن النشاط العقاري عليه طلب أو سيتولد عنه طلب في المستقبل خلال الفترة التي تفصل بين القرار الاستثماري وانتهاء المشروع نفسه.
ومن أجل ذلك كان الاستثمار العقاري جزءاً من جزئيات الاستثمار العقاري الذي يولِّد في النهاية نشاطاً سياحياً. ونحن لمسنا وجود هذه الفجوة على مستوى المملكة ومنها انطلقت أبحاثنا ودراساتنا.
الاستثمار العقاري وحفز السياحة
الامكانات الطبيعية الموجودة في المملكة تؤمن استثماراً عقارياً يولد نشاطاً سياحياً في نهاية المطاف ومن هذه الفكرة شرعنا في درس أنواع الاستثمارات المختلفة التي استمرت لفترة طويلة جداً كجزء من نشاط مجموعة "دلة البركة" وبدأنا في تحليل جغرافية المملكة وبتركيز مباشر على جغرافية مدينة جدة نظراً الى موقع المجموعة فيها، والنشاط العقاري كما هو معروف نشاط محلي بالدرجة الأولى.
وأظهرت نتائج التحليل ان جدة هي المدينة السياحية الأولى في المملكة نتيجة عوامل كثيرة تضافرت وجعلتها كذلك ومكنت سكانها من امتلاك ثقافة خاصة تشكلت من توافد الناس عليها من كل أنحاء العالم بحكم موقعها كبوابة للحرمين الشريفين، وهي مؤهلة ان تكون مدينة سياحية من الدرجة الأولى اذ يزورها سنوياً أكثر من أربعة ملايين زائر خلال المواسم الدينية.
وتنامت الفكرة ووجدنا اننا نحتاج، من أجل القيام بتنمية سياحية تتناسب وتتوافق مع متطلبات المملكة الى عمليات تنمية شاملة وهذه التنمية فرضت علينا الخصوصيات الناتجة عن العادات والتقاليد وقبل ذلك تعاليم الدين الاسلامي... فبناء شاطئ بحري في ظل ما سبق لا يمكن استخدامه إلا في شكل محدد في ظل الدين وحدود الاختلاط بين الجنسين... مدن الملاهي لدينا طبيعية معيشية ترفيهية غير نشطة، وبالتالي لو وضعت عناصر البيئة السكانية والعادات والتقاليد الموجودة لدينا سنجد في النهاية انه لا بد من خلق بيئة تطويرية ذات اكتفاء ذاتي محدد المعالم وخطوة الى الأمام هنا تعني انشاء مجمع سياحي متكامل.
نحن تلقينا الفكرة وبروح وجرأة الاستثمار وسعناها الى قرار انشاء ضاحية متكاملة تتبع جغرافية مدينة جدة وترتبط بضواحيها شمالاً الى رابغ وينبع وجنوباً الى مكة المكرمة في شكل يؤمن للمستفيدين منها دائرة أنشطة الحياة اليومية الكاملة.
وبدأت فكرة "درة العروس" تتنامى وبدأنا في عملية التنفيذ التي تعتبر بحد ذاتها انجازاً من خلال العناصر الثلاثة المعروفة: الكلفة والزمن والفكرة والابداع الموجود فيها حتى أشاد بها الزائر الأجنبي قبل المحلي، وخلال سنتين ونصف السنة استطعنا تنمية المدينة بنسبة تصل الى 90 في المئة وفي أربع سنوات استطعنا ايجاد سوق اقتصادية في هذا المجال تعدى حجمها 3.5 بليون ريال.
هذه هي فكرة "درة العروس": تجربة فريدة ومميزة يستطيع الباحث في مجال التنمية الحضارية سواء في المجال العقاري أو السياحي أن يجعلها مجالاً خصباً للدراسة والتنظير بما يتيح للغير المستثمرين الاستقاء من التجربة لتنفيذ مشاريع مماثلة في أماكن مختلفة من المملكة في مقدمها المنطقة الجنوبية أو السواحل الشمالية الغربية وغيرها.
ولكن هذا يؤدي في النهاية إلى وجود سياحة طبقية هنا؟
- نعم كل الناس ينظرون الى مدينة "درة العروس" على أنها مدينة تلبي حاجات طبقة معينة من الناس وهذا ليس صحيحاً، درة العروس انشئت بامكانات ذاتية ولم تحصل على أي تسهيلات من أي قطاع عام. اضطررنا الى انشاء وحدات توليد الطاقة الكهربائية، المياه، الصرف الصحي، شبكات الهاتف لخدمة المدينة والمناطق المختلفة من حولها. هذه الكلفة تحتاج الى استردادها.
العملية اقتصادية هنا تصب في خدمة التنمية، ومن خلال ذلك أيضاً يبحث رأس المال عن الربح وفي المفهوم الاستثماري ان المنتج هنا سيكون بالتأكيد ذا قيمة مرتفعة. والمنتج ذو الكلفة العالية يستهدف شريحة ذات دخل مرتفع، ولكن نأتي الى تنامي المدينة: بعد ذلك بدأنا بوحدات سكنية بأربعة ملايين ريال الى وحدات بمليون ونصف المليون ريال ووحدات بمليون ريال ثم وحدات سكنية قيمتها تصل الى 800 ألف ريال وهكذا التراجع التدريجي لأسعار الوحدات جاء نتيجة اكمالنا بناء البنية الأساسية للمدينة مما أهل الشركة لتقديم منتج يتناسب مع جميع الطبقات.
لكن هناك طبقات لا يمكن أن يصل اليها المشروع وهم ذوو الدخل المحدود الذين لا تتوافق طبيعة نمط حياتهم مع المشروع نفسه.
"درة العروس" لم تقتصر في اطارها التنموي الشامل على أصحاب الدخول المرتفعة بل هي بالعكس مدينة تغطي حاجات أكثر من 85 في المئة من شرائح المجتمع السعودي.
الفكرة الأساسية هي إذاً تنويع الوحدات السكنية عبر الخفض التدريجي لأسعار هذه المعادلة. كيف توصلتم اليها؟
- عندما اتخذ قرار انشاء مدينة "درة العروس" بدأنا الفكرة في صورة تدريجية خلية واحدة زيد عليها الفندق البحري، واضيفت عليها خليتان أخريان كونت المنتجع السياحي، واضيفت اليها الأنشطة الترفيهية ثم أضيفت اليها المناطق السكنية بأشكالها المختلفة وهكذا، الشيء المتميز في "درة العروس" والذي نفخر به كسعوديين اننا استطعنا وضع خطة تنموية شاملة على خمسة أعوام بأيد سعودية ونفذت بأموال سعودية وحققت أهدافها الفنية" أو المالية في شكل تنموي ممرحل توافق وتطابق مع رغبات السوق وقدرتها على قبول المنتج، ولذلك وصلت مبيعاتنا الى أرقام قياسية، وعلى الرغم من ذلك لم يحدث الى الآن هبوط في معدلات البيع، وهذا مؤشر على أن الخطة التي وضعت لتنمية المدينة توافقت بالكامل مع متطلبات السوق من الناحية الاجتماعية والاقتصادية وقدرة المواطن على الشراء.
كم متوسط مبيعات الوحدات السكنية في اليوم أو الاسبوع حالياً؟
- من البداية كان في حدود 20 إلى 15 وحدة وحالياً عشر وحدات وهو متوسط أكثر من جيد.
كم تتوقعون أن يكون عدد الأسر في مدينة "درة العروس"؟
- من خلال الخطة العامة للمدينة نتوقع أن يسكن فيها نحو ستة آلاف أسرة بمعدل ستة أفراد للأسرة مما يرفع اجمالي عدد سكانها الى 36 ألف ساكن، يخدمهم في حدود ستة آلاف فرد ليزيد عدد السكان عن 40 ألف ساكن بكل حاجاتهم خلال دورة الأربعة وعشرين ساعة في اليوم.
كم تقدر كلفة مدينة "درة العروس"؟
- مجموعة "دلة البركة" ضخت في السوق وفي الدورة الاقتصادية أكثر من ثلاثة بلايين ريال حتى الآن.
والى نهاية المشروع سيتجاوز المبلغ ستة بلايين ريال، تكون ساهمت في تنشيط الاقتصاد المحلي اعتباراً من سنة 1993.
متى تتوقعون اكتمال مدينة "درة العروس"؟
- بمفهوم البنى التحتية مدينة "درة العروس" مكتملة بنسبة 90 في المئة، وبقي عنصران في طور الانتهاء: الصرف الصحي، والفكرة التي استحدثت أخيراً لانشاء مركز طبي تأهيلي مركز نقاهة وهو ما تحتاج اليه مدينة جدة بعدما تكاملت الخدمة الصحية في المدينة نفسها من خلال الامكانات الطبية واعداد الأسرة قياساً الى عدد السكان.
كم تبلغ مساحة البناء والحدائق في المدينة؟
- عندما بدأنا مشروع تنمية مدينة "درة العروس" أخذنا في الاعتبار عوامل عدة تؤكد على حماية البيئة وتنميتها، لم نردم في البحر بل ادخلنا البحر الى اليابسة حتى لا يتأثر أحد أجمل شواطئ العالم، ولو كانت هناك سياحة مفتوحة لكانت شواطئ المملكة من أكثر الشواطئ استقطاباً للسياحة البحرية.
مدينة "درة العروس" اقيمت على إحدى جزر البحر الأحمر الكبيرة التي تبلغ مساحتها نحو 24 كيلومتراً مربعاً. والجزء الذي خصص للتنمية من خلال المخطط الارشادي العام تصل مساحته الى 12 كلم طورت منها ثمانية كلم خصص منها 20 في المئة أي 2.5 كلم للبناء: مساكن ومرافق وغيرها وتركت البقية مساحات خضراء: حدائق وملاعب وممرات مائية وغيرها. تضاف الى ذلك سبعة كلم تركت لمطورين آخرين للمساهمة في تنمية الجزيرة داخل مدينة "درة العروس".
كم بلغت استثمارات مجموعة "دلة البركة" في البنية التحتية؟
- الى الآن نحو 600 مليون ريال، ومتوقع وصولها الى بليون ريال مع اكتمال بقية المراحل التي يجري تنفيذها حالياً.