السعودية تصدر ضوابط جديدة ل «بيع وتأجير» العقارات على الخريطة

اصدرت الجهات المختصة الضوابط المتعلقة ببيع أو تأجير وحدات عقارية على الخريطة والتي تأتي لمواكبة التطورات والمتغيرات المتسارعة.
وتهدف هذه الضوابط إلى تنظيم أعمال الترخيص في مشاريع بيع أو تأجير وحدات عقارية على الخريطة، وأن لا تخل هذه القواعد بالضوابط المتعلقة ببيع أو تأجير وحدات عقارية على الخريطة.
والزمت الضوابط الجديدة المطور العقاري بعدم استلام أكثر من 5 في المئة من قيمة الوحدة العقارية واشترطت ان يتم ايداع جميع مبالغ الحجز المستلمة في حساب الضمان المخصص من اللجنة. كما اكدت ان اللغة العربية هي اللغة المعتمدة في جميع الوثائق.
كما حددت تاريخ البدء في المشروع بأن لا يتجاوز 120 يوماً من تاريخ السماح له باستلام مبلغ الحجز، وللجنة الحق في حال تجاوز المدة دون البدء في المشروع النظر في التمديد له مرة واحدة فقط لمدة 30 يوماً كحد أقصى، أو إعادة المبالغ إلى أصحابها.
ويتقدم المسوق العقاري بطلب الترخيص لتسويق مشروع خارجي داخل المملكة، بعد سداد المقابل المالي، وفقًا للنموذج المعد لهذا الغرض إلى اللجنة ورقيًا أو الكترونيًا، وصورة من السجل التجاري وصورة شهادة عضوية الاشتراك في الغرفة التجارية الصناعية وصورة من وثائق ملكية المشروع المصادق عليها من الجهات المختصة في بلد المشروع، فضلاً عن صورة للعقد بين المسوق العقاري والمطور المصادق عليه من الجهات المختصة في البلدين، وكذلك ما يفيد اعتماد المشروع من الجهات المختصة في بلد المشروع، وصورة لترخيص المشروع من بلد العقار المصادق عليه من الجهات المختصة في البلدين، إلى جانب ملف إلكتروني لجميع نماذج الإعلان، والمنشورات (البروشورات) الخاصة بالإعلان. وضمان مالي بقيمة 1 في المئة من قيمة المشروع بحد أقصى "مليون ريال" يسري لمدة ثلاثة أشهر بعد تاريخ انتهاء الترخيص وما يفيد أحقية السعوديين بتملك العقارات في بلد المشروع وتعهد من المسوق العقاري بعدم تسلم أي مبالغ أو توقيع عقود أيًّا كان نوعها داخل المملكة، مصادقًا عليه من الجهات المختصة في بلد العقار، اضافة الى تعهد من المسوق العقاري بتقديم متطلبات الجهات الأخرة ذات العلاقة قبل الموافقة على الترخيص حسب ما تفتضيه الحاجة وان يتعهد بالالتزام بأحكام الضوابط والقواعد، وما يصدر عن اللجنة من قرارات وتعليمات.
كما اوضحت الضوابط ان اللجنة تنظر في الطلبات المقدمة من المطورين المؤهلين المقيدين في سجل المطورين العقاريين بالوزارة للحصول على الترخيص اللازم خلال عشرة أيام عمل من تاريخ اكتمال الطلب، وفي حال رفض الترخيص يكون قرارها مسببا.
منوه الى انه يجب على المطور ان يقدم طلب الترخيص لكل مشروع، وذلك بعد سداد المقابل المالي، واشترطت ان يحتوي الطلب على صورة من السجل التجاري بالنسبة إلى المؤسسات الفردية أو الشركات وصورة من شهادة عضوية الاشتراك في الغرفة التجارية الصناعية وشهادة تتضمن سلامة السجل الائتماني للمطور من شركة مرخص لها بالخدمات الائتمانية على ألا يتجاوز تاريخ إصدار الشهادة ثلاثة أشهر من تقديم الطلب وصورة من الصك الإلكتروني لملكية عقار المشروع، اضافة الى التراخيص النظامية من جهات الاختصاص بالموافقة على إنشاء المشروع والتصاميم المعمارية والمخططات الهندسية المعتمدة من الجهة المختصة.
واكدت المعلومات ان الطلب لابد ان يحتوي على بيان بعدد وحدات المشروع، مع تحديد كود ثابت لكل وحدة بناء على عملية الفرز من الجهة المختصة، والتي تكون ثابتة في جميع العقود والارتباطات والوثائق الرسمية لدى الجهات المختصة، اضافة الى تقديم دراسة جدوى اقتصادية للمشروع باللغة العربية معتمدة من مكتب مرخص بتقديم دراسات الجدوى الاقتصادية، تتضمن البيانات المالية والإنشائية والتسويقية المقدرة للمشروع؛ بما في ذلك قدر التكلفة، وسعر التعاقد على الوحدة، والمصاريف المالية الإدارية المتوقعة، والمدة الزمنية للمشروع، ومدة تسليم الوحدات، ومراحل تنفيذ الفني للمشروع، ومصادر التمويل المتوقعة للمشروع ونموذج العقد مع المستفيد، مرفقًا به مشروع نظام جمعية الملاك حسب نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وصورة من الاتفاقية مع أمين الحساب بفتح حساب باسم المشروع ونسخة من عقد المطور الفرعي إن وجد.
ووفقا لهذه الضوابط، فإنه يجب ان تتضمن نسخة عقد الوسيط أو الوسطاء عدد من الأحكام منها عدم قيام المسوق باستلام دفعات نقدية أو شيكات أو حوالات باسمه وعدم إبرام المسوق لعقود البيع باسمه، اضافة الى إيداع المبالغ أو الشيكات أو الحوالات من المشترين في حساب الضمان الخاص بالمشروع وأن يتم توقيع عقود بيع الوحدات على عقد البيع المعتمد من اللجنة للمشروع.
كما شملت الاحكام ان يتواجد صورة من عقد المكتب الاستشاري، وخطاب يحدد المفوضين بالتوقيع على وثيقة الصرف مصدق من الغرفة التجارية، اضافة الى خطاب بالموافقة على التهميش على صك أرض المشروع مصدق من الغرفة التجارية واخيرا شهادة اجتياز برنامج تأهيل المطورين العقاريين.
واشارت الضوابط إلى انه في حال كان المطور لا يملك أرض المشروع، فيشترط تزويد اللجنة بالاتفاق المبرم بين المطور ومالك الأرض أو مالك منفعتها، على أن يتضمن الاتفاق موافقة المالك على تهميش صك أرض المشروع لصالح اللجنة وبيان بمسؤولية المطور والمالك والتزاماهم –على وجه التضامن- أمام المستفيدين وتمكين المطور من إنشاء الوحدات العقارية والتزام المالك بتوقيع العقود مع المستفيدين، وإفراغ الصكوك بأسمائهم، أو تفويض المطور بذلك، اضافة الى التزام المالك بعدم إنشاء أي تصرفات من شأنها الإضرار بحقوق المستفيدين، بما في ذلك فسخ الاتفاق مع المطور، إلا بعد موافقة اللجنة والتزام المالك بأحكام الضوابط والقواعد. كما يحق للجنة إصدار قرار بتحديد الودائع البنكية أو الضمانات المالية أو العينية التي يقدمها المطور عند طلب الترخيص وتقديرها بنسبة من القيمة التقديرية للمشروع بما لا يزيد على 20 في المئة ويراعى في تقديرها أن تسهم في حفظ حقوق المتعاملين، ورفع كفاءة السوق العقارية واستقرارها. واوضحت الضوابط انه وبعد استكمال مسوغات الطلب المقدم من المطور وصدور الموافقة المبدئية للجنة، تطلب الوزارة من وزارة العدل إجراء التهميش على سجل صك أرض المشروع بعدم التصرف فيه إلا بإذن الوزارة، وتصدر اللجنة بعد التهميش ترخيص المشروع وللجنة بناء على قرار مسبب يعتمده الوزير إصدار ترخيصها دون إجراء التهميش على صك أرض المشروع، بعد التأكد من إمكانات المطور المالية، وتقديمه الضمانات البديلة، وتوثيقها في سجل المشاريع،.
وتشمل الضمانات البديلة على سبيل المثال لا الحصر: تقديم ضمانات عينية تهمش لصالح اللجنة بقيمة أرض المشروع، أو خطاب ضمان غير قابل للفسخ بقيمة المشروع وتطلب الوزارة من وزارة العدل رفع التهميش بعد اكتمال المشروع والبدء بفرز الوحدات العقارية.
... إشتراط اعتماد المكتب الاستشاري من الهيئة «المهندسين»
منحت الضوابط المتعلقة ببيع أو تأجير وحدات عقارية على الخارطة اللجنة اصدار شهادة للمطور بعد ترخيص المشروع تتضمن: رقم الترخيص، واسم المطور، واسم المشروع، ومدة الترخيص، ورقم القيد في سجل المشاريع، وبيانات تفصيلية للمشروع.
مشيرة الى انه لا يعد ترخيص المشروع إقرارا من اللجنة بمضمون أي عقد من عقود المطور مع الأطراف ذات الصلة، أو تأكيدا منها على التزام المطور بأحكام الضوابط أو القواعد على ان تتيح اللجنة قاعدة بيانات بالتراخيص الصادرة منها على موقعها الالكتروني.
كما اشترطت الضوابط في المكتب الاستشاري أن يكون معتمدًا من الهيئة السعودية للمهندسين السعوديين وأن تكون له خبرة في مجال البناء والتشييد وإدارة المشاريع لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات وأن يجتاز برنامج تأهيل الاستشاريين المقر من اللجنة.
كذلك أوضحت انه يجب على المكتب الاستشاري أن يؤدي عمله في الإشراف على المشاريع، وفقًا لقواعد المهنة، وما تصدره اللجنة فيما يتعلق بإشرافه على المشاريع وان تتركز مهامه في الإشراف والمتابعة لأعمال المشروع وفقا للمواصفات والمعايير الهندسية والمتطلبات النظامية والتصاميم الهندسية، ووفق ما نص عليه العقد مع المستفيد وتسجيل توقيعه لدى أمين الحساب أو من يفوضه أمين الحساب باعتماد توقيعه على وثيقة الصرف، ومطابقته لدى أمين الحساب حال الصرف والتدقيق والمصادقة على وثيقة الصرف وتقديم تقارير فنية دورية ربع سنوية للجنة عن سير مراحل إنجاز المشروع، أو تقديمه في أي وقت حسب ما تراه اللجنة ضروريا وتقديم تقرير في حال تأخر المشروع عن المدة الزمنية المحددة لإنجازه حسب كل مرحلة، موضحا أسباب التأخير وتقديم تقرير ختامي يُصادق على انتهاء المشروع، ومصدق عليه من الغرفة التجارية.
واكدت انه ومع عدم الإخلال بحقوق الغير لدى المطور؛ للجنة الحق في إعادة النظر في الترخيص بإلغائه أو تعليقه، وذلك في حال إعسار المطور أو إشهار إفلاسه وإذا لم يشرع المطور بدون عذر مقبول في أعمال البناء خلال المدة الزمنية التي تعهد بها لبدء المشروع، رغم حصوله على الموافقات اللازمة وفي حال توقف المطور عن إكمال المشروع، وتبين للجنة عدم جديته في تنفيذه، وفي حال إذا رأت اللجنة أن هناك أسبابا أخرى تعوق استكمال المشروع واذا ارتكب المطور مخالفات لأحكام الضوابط أو القواعد أو أعمال احتيالية.
ولفتت الضوابط بانه لابد من ان تشعر اللجنة قبل إلغاء الترخيص أو تعليقه المطور كتابيا بالأسباب الداعية إلى الإلغاء أو التعليق، وعلى المطور الرد على الإشعار خلال 21 يوم عمل وعلى اللجنة اتخاذ التدابير اللازمة لحماية حقوق المودعين بعد التشاور مع أمين الحساب والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، والتواصل عند الحاجة مع الأطراف ذوي المصلحة، وتضع اللجنة في الاعتبار ما أورده المطور في رده على الإشعار.