خبراء عقاريون: مغادرة العمالة المخالفة تخفض أسعار الإيجارات 15%

كشف عدد من الخبراء العقاريين عن توفر شواغر عقارية جاهزة للإيجار في مختلف الأحياء الشعبية وفرتها إثر مغادرة العمالة المخالفة لأنظمة الإقامة، ويتوقع العقاريون أن تسهم هذه الشواغر في خفض أسعار الإيجارات بنسبة تصل إلى 15 %، ودعوا إلى أهمية تحسين المنازل في الأحياء الشعبية بما يتواءم مع المتطلبات المجتمعية في المملكة، كما كشف العقاريون عن وجود دراسة تجريها مؤسسة عقارية كبرى على عدد من الأحياء الشعبية في عدة مدن من أجل رصد حجم الشقق الشاغرة وإمكانية الاعتماد عليها في سد احتياجات طلبات السكن.
وحول هذا الملف أكد الخبير العقاري الدكتور فؤاد بوقري على أن ارتباط خروج العمالة المخالفة بأعدادها الكبيرة من المملكة سينطوي عليه عدة أمور مهمة من بينها البدء في تشطيب وترميم البيوت الشعبية، وتحسين جودة تنظيم الإسكان، وزيادة العرض لذوي الدخل المتدني، مشيرا في الوقت ذاته إلى ضرورة الأخذ بالاعتبار في تحسن المستوى الأمني داخل الأحياء الشعبية بما يؤدي إلى خلق نتائج إيجابية أبرزها زيادة ثقة المواطن في تلك المواقع بعد أن كانت غير مهيأة للسكن.
وقال بوقري: إن زيادة أعداد العمالة المخالفة في الأعوام الماضية أدت إلى ارتفاع الطلب على المواقع السكنية في الأحياء الشعبية مما جعل معدلات العرض تنخفض لتسبب فجوة بين العرض والطلب وارتفاع قيمة الإيجار لتعطي زخما سعريا في السوق امتد إلى ارتفاع أسعار الإيجارات في المواقع المجاورة لتلك الأحياء، مؤكدا أن ملاك العقارات بدأوا في تجديد وترميم تلك الأبنية والمواقع لتصبح مهيأة لإسكان المواطنين فيها وبخاصة أصحاب الدخول المتدنية الذين يصرفون أكثر من 50 % من الدخل الشهري كقيمة لإيجار السكن، موضحا بأن تحسن أسعار الإيجارات لن يظهر بشكل سريع، ولكنه سيكون على مراحل متعددة إلى أن يصبح محسوسا بشكل واضح على المدى المتوسط بما يعزز من امتصاص أعداد الباحثين عن سكن. وقال: إن الأحياء الشعبية تشغل ما يقارب من % 20 من إجمالي العقارات، مؤكدا أنه يتوقع أن ينهي نظام شموس وسيقضي على حالات الخوف التي تولدت لدى المواطن من السكن في داخل الأحياء الشعبية وذلك من خلال تسجيل العقار في النظام.
وقال رئيس لجنة التثمين العقاري التابعة لغرفة تجارة وصناعة المدينة المنورة جمال فرغل إن خروج العمالة المخالفة سيؤثر على المحلات التجارية التي ترتبط معها بمصالح أو أعمال وبخاصة التي تعمل تحت إطار التستر التجاري – على حد تعبيره.
ومضى يقول: ذلك التأثير سيرتد على حجم الدخل بما يؤثر في ميزانيات وموازنات المحلات التجارية المتضررة الأمر الذي قد يكون مساهما في خفض أسعار إيجاراتها أو إغلاقها لتكون فرصة استثمارية متاحة لآخرين، لكن هذا لن يكون مؤثرا على المحلات التجارية التي تقع في مركزيات المدن لأنها في الغالب تعود إلى مستثمرين لديهم عمالة نظامية وعملائهم مستمرين.
وانتقل فرغل في حديثه إلى الوحدات السكنية، وقال: في ما يتعلق بالوحدات السكنية التي كانت مخصصة للعمالة المخالفة فإنها على اتجاهين أحدهما إذا كانت الأحياء الشعبية أو المواقع العشوائية التي يكثر فيها تواجدهم ستدخل في إطارات تنظيمية وتطويرية من قبل الجهات المعنية فإن خروجهم لن يكون مؤثرا بحكم أن تلك العقارات ستزال، وينشأ مكانها مبان سكنية كبيرة تستوعب أعدادا كبيرة من الفئة المتعاملة مع نظام الإيجارات، وكلما زادت الوحدات المخصصة للسكن ارتفع معدل العرض بما يسهم على المدى البعيد في خفض أسعار الإيجارات.
وزاد قائلا: أما الاتجاه الثاني فيتمثل في العكس وهو بقاء تلك الأحياء على واقعها وعدم انخراطها في أي تنظيمات تصحيحية عليها، عندها سيكون الوضع مؤثرا جدا لأن قيمة الإيجارات ستتوقف عن أصحاب تلك المنازل الأمر الذي سيقودهم في ما بعد إلى البدء في البحث عن ساكنين جدد أو خفض أسعار عقاراتهم أو إعادة التشطيب والترميم بشكل أفضل لاجتذاب من يسكنها.
وشدد على أهمية الطابع الاجتماعي لدى السعوديين الذي يكرس مفهوم المنزل اللائق، وقال: حتى تكون تلك المواقع التي يخرج منها العمالة المخالفة جاهزة للسكن يجب أن تهيأ من كافة النواحي أو على الأقل تحقيق أدنى المواصفات المقبولة.
أما المتخصص في شؤون تأجير المواقع السكنية على المستأجرين سامر الجيلاني فركز على تناول أصحاب الدخول المحدوده وقال: في ظل ارتفاع أسعار الإيجارات يجد من لا يتجاوز دخله الشهري 3 آلاف ريال نفسه صعوبة في الإيفاء بتسديد الإيجار، فدخله السنوي لا يتجاوز 36 ألف ريال، وعندما يستأجر موقعا بقيمة 15 ألف ريال أو حتى بقيمة 10 آلاف ريال فإنه يأخذ من دخله السنوي ما بين 30 في المائة إلى % 40 وهذه نسبة عالية.
من جانبه اعتبر رئيس لجنة التثمين العقاري التابعة لغرفة تجارة وصناعة جدة عبدالله الأحمري خروج العمالة غير النظامية من المملكة فرصة جيدة لأصحاب الدخول المتدنية باعتبار أنهم سيجدون مواقع تتواءم مع قدراتهم المالية، وأكد بأن مواصلة عملية التصحيح طوال العام ستؤدي إلى خفض أسعار الإيجارات في العام الهجري الجاري بنسبة %15 بالنظر لحجم المخالفين.
وقال: من المعروف أن بقاء العمالة المخالفة لأنظمة الإقامة والعمل يلحق الضرر بالاقتصاد الوطني، ويشمل ذلك عدة قطاعات اقتصادية من بينها العقار، لذلك فإن عمليات الترحيل المتواصلة للمخالفين ستوفر فرصا سكنية عديدة.
وأضاف: لمسنا خلال الفترة القليلة الماضية بدء حدوث شواغر متلاحقة سواء في المحلات التجارية أو العقارات السكنية خاصة في الأحياء الشعبية التي يقطنها العديد من العمالة المخالفة، وهناك توقعات كبيرة بحدوث خارطة تغيير في الواقع العقاري بعد الانتهاء من عملية الترحيل والمغادرة نهائيا، لأن هذا سيفتح الطريق على مصراعيه أمام أمانات المدن من أجل تحويل العشوائيات إلى مواقع قادرة على خفض أعداد الباحثين عن سكن وبالتالي ارتداد ذلك بشكل مباشر على أسعار الإيجارات بما يساعد أصحاب الدخول المتدنية من الحصول على مسكن جيد يلائم مستواهم المالي. وطالب الأحمري ملاك المنازل التي كان يسكنها العمالة المخالفة بضرورة الاستفادة من هذا الوقت وإعادة ترميم منازلهم حتى تكون جاهزة لسكن المواطنين الذين اعتبرهم الثروة الحقيقية التي لا تنقطع، ويمكن الاعتماد عليهم في عوائد الإيجارات، وتمنى لو أن هذا التصحيح بدأ منذ فترة طويلة حتى يكون الوقت الحاضر موسم حصاد إيجابياته – بحسب وصفه.
وأردف بقوله: على الجيل الشاب الراغب في اقتناص الفرص الاستثمارية البدء في مراقبة حركة السوق خلال الربعين الأول والثاني من العام الهجري الجاري، لأن خروج العمالة سيغلق الكثير من المحلات التجارية التي ستصبح فيما بعد فرصا سانحة تستحق الاقتناص.
من جانبه كشفت وفاء نوح عن وجود دراسة تعمل لحصر حجم المواقع الشعبية في بعض مدن المملكة، مشيرة إلى أن هناك استهدافا لشريحة أصحاب الدخول المتدنية، مبينة أن حالة الحصر بدأت منذ رمضان الماضي لوجود توقعات بانتعاش الحركة في الأحياء الشعبية مؤكدة أنها ستكون أكثر وضوحا بعد شهر رجب المقبل وتم رصد عددا كبيرا من شقق فارغة في أحياء شعبية، وطلبات للمقيمين الراغبين في مشاركة السكن على المواقع الإلكترونية المختلفة، وبخاصة في الربع الأخير من العام الميلادي الجاري لعدة أسباب أبرزها فقدان المقيم لدخل إضافي كان يأتيه ويسد قيمة الإيجار أو أنه كان لديه شريك، لكن عدم تصحيح وضعه جعله يغادر فبدأ في البحث عن شريك آخر.
ومضت تقول: هناك انتشار لسكن العمالة الأجنبية داخل المدن، وما يهمنا الآن في رصده هو مدى استمرار ذلك الإشغال أو تفضيلهم الانسحاب إلى الأحياء الشعبية التي تكون أسعار الإيجارات فيها أقل بكثير مما يدفعونه حاليا في الشقق التي يستأجرونها، وبحسب نسبة الانسحاب يمكن الوقوف على المدى الفعلي لتأثير خروج العمالة المخالفة على أسعار الإيجارات.
في حين أكد المستثمر العقاري وعضو مجلس منطقة المدينة المنورة السابق ماجد غوث خلال تطرقه إلى تأثير خروج العمالة على نسب الإشغال السكنية، قائلا: أسعار الإيجارات في الوحدات السكنية الكائنة في المناطق العشوائية والقديمة التي كانت تضم عددا كبيرا من العمالة المنزلية المخالفة انخفضت قيمتها، وزادت في المقابل الوحدات الشاغرة وهي مؤهلة للنزول بشكل أكبر في ظل وجود عمالة لم تصحح وضعها حتى الآن مما يجعل خروجها خلال فترات مقبلة دعما لهبوط أسعار الإيجارات لصالح ذوي الدخل المتدني.
وفيما يخص الوحدات التجارية، قال: التأثير في نطاق المحلات كان أوسع ولم يقتصر ذلك على المناطق العشوائية فحسب؛ بل تعدتها إلى المناطق الأخرى، وقد لمسناه بشكل واضح، وذلك إما بسبب عدم وجود عمالة أو أن مستأجريها كانوا في الأصل من المقيمين غير النظاميين الأمر الذي حدا بالعديد من هذه المحلات إلى وضع إعلانات التقبيل عليها مما يجعلها فرصة سانحة لشباب الوطن لكي يستفيدوا من ملء الفجوة التي حدثت والاستثمار في هذه الأنشطة لتكون مصدر رزق لهم بفرص متعددة أكثر من أي وقت مضى.
غوث تطرق إلى أن المناطق التي يسكنها مواطنون أو مقيمون نظاميون لم تتأثر بهذه الأوضاع بقدر ما هي مؤهلة للارتفاع خلال المرحلة المقبلة لعوامل عديدة، وقال: لا أعتقد أن ترحيل آلاف العمالة المخالفة سيكون له الأثر السلبي في مشاريع البناء، لأن هذا التأثير سيكون لفترة محدودة يجني بعدها اقتصادنا الوطني إيجابيات عديدة أهمها توفير مليارات الريالات المهاجرة سنويا وتخفيض معدلات الجرائم فضلا عن توفر آلاف الفرص للمواطنين من أعمال إدارية ووساطات عقارية ومراقبي مشاريع البناء، كما أن الكيانات المتوسطة العاملة في هذا المجال أصبحت فرصها مواتية بشكل أكبر لتقاسم كعكة ربح المناقصات الحكومية والخاصة التي كان يهبط بها المقاولين غير السعوديين لمستويات متدنية تتسبب في تنفيذ مشاريع ذات جودة ضعيفة لأنها نفذت بأيدي عاملة سيئة وغير مدربة.
وختم بقوله: لقد جاءت هذه الحملات لتخرج نسبة كبيرة من هذه العمالة من السوق، فالأيدي العاملة الماهرة بالتأكيد وجدت من يكفلها وبالتالي حافظ السوق على كل ما هو جيد، أما ما دون ذلك فقد تم ترحيله..بحسب صحيفة عكاظ