الجميع في دبي يتحدث عن العقارات، حتى يمكننا القول بأن أخبار القطاع العقاري شائعة بين سكان الإمارة شيوع الحديث عن الطقس؛ فالساعات تمر في مقارنة أسعار الإيجارات مع الأصدقاء، وفي طرح توقعات حول مستقبل هذا القطاع الحيوي. وتبرز قضية توفر الوحدات العقارية الجديدة في خضم الحديث لتشوش وجهات النظر وتثير قلق البعض. قدّرت شركة الاستشارات العقارية "جونز لانغ لاسال" عدد الوحدات السكنية الجديدة التي سيتم طرحها في سوق الإمارة هذا العام بحوالي 23 ألف وحدة. وبالرغم من أن هذا الرقم قد يبدو كبيراً للوهلة الأولى، إلا أن المقاربة تختلف كلياً لو نظرنا في الموضوع ضمن إطار السياق العام لبيئة السوق العقارية في دبي.
يوجد في دبي ما يقارب 340 ألف وحدة عقارية، وتعني إضافة 23 ألف وحدة جديدة إلى إجمالي عدد الأصول المتوافرة في السوق زيادة لا تتجاوز 6%، وهي نسبة تعتمد أهميتها في المقام الأول على مستوى الطلب على الوحدات العقارية في السوق. وهنا يطرح السؤال نفسه: كيف نقدر حجم الطلب الحالي على العقارات في سوق إمارة دبي؟
يعتبر حجم المبيعات المسجل مؤخراً نقطة انطلاق جيدة للإجابة على هذا السؤال، فحسب أحدث الإحصائيات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك، وصلت نسبة النمو في حجم المبيعات خلال الربع الأخير من العام 2011 إلى 64% مقارنة بالربع الثالث من العام نفسه.
وتعقيباً على هذه الإحصائيات، قال نيال ماكلوغلين، النائب الأول لرئيس مجلس إدارة داماك العقارية: "من الواضح أن حجم الطلب على العقارات يتزايد بوتيرة أسرع من العرض، ونعتقد في "داماك العقارية" وجود بعض المبالغة فيما يتعلق بقضايا العرض في السوق العقارية".
ولا تقتصر الزيادة على حجم المبيعات، حيث ارتفعت أسعار الوحدات السكنية بنسبة 2.3% خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة من العام 2011، وذلك بحسب ما أكده مؤشر "نايت فرانك" العالمي لأسعار المنازل. وتضع نسبة النمو الكبيرة هذه دبي في مصاف أسرع أسواق العقارات نمواً في العالم خلال الفترة الحالية.
وفي حين يشهد قطاع العقارات الفخمة من السوق انتعاشاً متسارعاً، تتجه سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة إلى الانقسام؛ لذا لا نجد إلا قدراً ضئيلاً من الفائدة في النظر إلى ظروف هذه السوق ككل موحد. ويمكننا القول بأن الارتفاع الملحوظ في أسعار العقارات في بعض الأماكن المرغوبة في إمارة دبي، يفقد أثره بعض الشيء نظراً لتراجع الأسعار في المناطق الأخرى التي لا تشهد إقبالاً جيداً.
وأوضح ماكلوغلين: "شهدت داماك العقارية خلال ال 12 شهراً الماضية ارتفاعاً في الأسعار ضمن قطاع العقارات الفخمة في السوق العقارية بدبي. ويأتي تقرير 'نايت فرانك‘ ليؤكد رؤيتنا؛ حيث بلغ حجم الطلب على الوحدات في مشاريعنا الرائدة في كلٍ من مرسى دبي وخليج الأعمال ومركز دبي المالي العالمي أعلى مستوى له على مر السنوات الثلاث الماضية".
هنالك توجه ملحوظ نحو الجودة في كل من أبوظبيودبي، وذلك نتيجة لحرص السكان على الارتقاء بمساكنهم، وسعي المشترين إلى الاستفادة من الظروف السائدة في السوق والتي تضمن قيمة عالية لقاء المال المدفوع.
وبينما يمكننا التمييز بين مستويين ضمن سوق دولة الإمارات العربية المتحدة، نجد المزيد من الانقسام ضمنهما؛ حيث يمكن لتكاليف السكن أن تتفاوت بشكل كبير بين المشاريع القائمة في الموقع عينه. ويعكس هذا الأمر اهتمام الناس بمشاريع معينة وفي مناطق محددة، واعتمادهم في اتخاذ قرار الإيجار أو الشراء ضمنها استناداً إلى هوية المطور الذي أنجز المشروع.
لقد أشار الخبراء العقاريون في شركة "أستيكو" بأن الأرقام الخاصة بالربع الأول تؤكد اقتراب المشاريع القائمة في مواقع مميزة من درجة الإشباع من حيث نسب الإشغال بالسكان وارتفاع أسعار الإيجار. أما معدلات الإشغال في برجي داماك العقارية عاليي الجودة "ذا ويفز" و"مارينا تيراس" في مرسى دبي فقد بلغت 94% و97% على التوالي. أما المشاريع التي تم تسليمها مؤخراً؛ أي "أوشن هايتس" و"إماريتس جاردنز"، فقد شهدت نسبة إشغال مذهلة بلغت 91% و95% على التوالي.
وأضاف ماكلوغلين: "تعد نسب الإشغال مؤشراً ممتازاً على المراكز الرئيسية الحالية للعرض والطلب. ومع اقتراب معدلات الإشغال إلى درجة الإشباع الكامل، لا بد من القول بأن العرض والطلب في توازن تام".
وتزداد الأصوات التي تؤكد انتعاش قطاع العقارات في إمارة دبي قوة مع تأكيد أحدث التقارير الصادرة مؤخراً عن شركة "كلاتونز" بأن سوق العقارات السكنية بدبي قد أصبحت أكثر أمناً وشفافية، وبأنها تتجه في منحىً إيجابي في ضوء الانطلاقة القوية لحركة المبيعات للعام 2012.
على الجميع أن يقروا بأن دبي تعاود ازدهارها، الأمر الذي يتأكد من خلال مراقبة حركة المطار الدولي التي تشهد ارتفاعاً إلى مستويات قياسية، ومعدلات الإشغال الفندقي التي تعتبر من بين الأعلى على مستوى العالم، حيث سجلت دائرة للسياحة والتسويق التجاري بدبي اقتراب معدلات إشغال الفنادق في الإمارة من نسبة 86% خلال شهر يناير.
وقال ماكلوغلين: "تتغير ديناميكية السوق بسرعة تجعل مواكبتها أمراً صعباً. لقد مضت أعوام ثلاث والناس يتحدثون عن سوء ظروف السوق العقارية بدبي، ويبدو بأنهم استغرقوا في هذا الحديث لدرجة شغلتهم عن ملاحظة الانتعاش الذي بدأت ملامحه تتبدى بشكل واضح، وإن لم تكن بادية للبعض، فهم سوف يرون الزخم الإيجابي يزداد يوماً بعد يوم من الآن فصاعداً".
بدأت ثقة المستثمرين تتعزز بالتوازي مع التوسع الذي يعيشه اقتصاد دبي اليوم، حيث شهد نمواً بنسبة 3.3% خلال العام 2011، وتشير التوقعات إلى تجاوز معدل النمو لنسبة 4.5% في العام 2012، وذلك بحسب توقعات اللجنة العليا للسياسة المالية في إمارة دبي.
واختتم ماكلوغلين حديثه قائلاً: "يتجلى الارتفاع في حجم الطلب، الذي تشير إليه التقارير، بوضوح تام من خلال النقص بعدد العقارات المعروضة ضمن مشاريعنا المنجزة"، حيث لم يتبق لدى "داماك العقارية" إلا عدد قليل من الشقق في المشاريع التي قمنا بتسليمها. ونشهد اليوم تحول اهتمام المستثمرين إلى مشاريعنا التي تم إنجاز 60% منها فما فوق".
للمزيد من المعلومات، يرجى زيارة الموقع: www.damacproperties.com
