إعداد هيئة السياحة دراسة كاملة لفرص استثمارية في قطاعات إيوا الباحة

كشفت دراسة أعدها فرع الهيئة العامة للسياحة والآثار بالباحة عن حاجة منطقة الباحة وجود فندق بمستوى راقي في المنطقة لسد الاحتياج من دور الإيواء في الفترة القادمة ،ولدعم وجود برامج سياحية متكاملة والمساعدة على انجاح وتنشيط أنماط الاستثمار غير المفعلة بالشكل الكامل أو التي تواجه قصوراً ملحوظاً كسياحة المؤتمرات , علاوة على تغطيتة للاحتياجات الفندقية في استقبال الوفود والجهات الرسمية .
وتستقطب منطقة الباحة أعداداً كبيرة من الزوار والمتنزهين من داخل المملكة وخارجها للتمتع بما حباها الله به من غطاء نباتي وفير ومن تنوع في التضاريس واعتدال في المناخ سواءً في السراة صيفاً أو في التهم والبادية شتاءاً , إلا أن المنطقة لا زالت بحاجة للمزيد من الاستثمارات في مختلف المجالات وخاصة في قطاع الإيواء .
ووفقاً للدراسة المعدة عن الفرص الاستثمارية المتاحة لقطاع الإيواء بالمنطقة, فإن الباحة ستكون خلال السنوات القادمة بحاجة للمزيد من الطاقات الفندقية من مختلف الدرجات , لاسيما مع التطور المتوقع في أعداد السائحين , مؤكدةً أن نمط الاستثمار الأكثر احتياجاً في الفنادق هو فنادق الخمس نجوم ، إذ أن المنطقة لا تمتلك أي فندق من فئة الخمس نجوم.
واعتمدت الدراسة التي تمثل جدوى مبدئية لمشروع فندق خمس نجوم بمدينة الباحة على دراسة المؤشرات التسويقية ودراسة سوق منشآت الإيواء التي سبقت إعداد دراسة هذه الفرصة , إلى جانب تحليل الجوانب التسويقية , حيث قسمت دراسة الفرصة إلى ثلاثة أجزاء رئيسة هي الدراسة التسويقية ،والدراسة الفنية الأولية ، والدراسة المالية والاقتصادية .
وتضمنت قيام فريق العمل بإجراء بعض الزيارات الميدانية لعدد من الفنادق للتعرف على الأسعار والخدمات المقدمة علاوة على إجراء بعض المقابلات مع بعض الخبراء في مجال الفندقة , ونتج عن ذلك تحليل مفصل للفنادق بمنطقة الباحة موزعة حسب الدرجات الفندقية المختلفة والطاقات الاستيعابية ، وكذا تحليل الفنادق وطاقتها الاستيعابية حسب المحافظات.
وبحسب الدراسة التي اعتمدت على نتائج المسوح الأولية المنفذة في المنطقة وعلى البيانات الصادرة عن المراكز المتخصصة في إحصاءات قطاع الإيواء فإن عدد الغرف الفندقية المباعة سنوياً بالمنطقة خلال الثلاث سنوات الماضية يفوق ال ( 87 ) ألف غرفة وبنسبة إشغال تقدر بحوالي 50.7 % ، فيما يبلغ عدد أسرة الفنادق المباعة بنحو 186 ألف ليلة وبنسبة إشغال تقدر بحوالي 61.8 % .
وفيما يتعلق بالوحدات المفروشة فإن عدد غرف وحدات الشقق المفروشة المباعة يقدر بحوالي 1061 ألف غرفة وبنسبة إشغال تقدر بحوالي 56 % ، بينما يقدر عدد أسرة الوحدات المفروشة المباعة يقدر بحوالي 2399 ألف ليلة وبنسبة إشغال تقدر بحوالي 64.6 % .
ووفقًاً للبيانات السابقة فإن إجمالي الليالي السياحية المنفذة في الفنادق والوحدات المفروشة يبلغ حوالي 2.6 مليون ليلة سياحية , وبناءاً على متوسط معدل الإقامة في كل منهما الذي يبلغ ليلتين ونصف للفرد يمكن تقدير أعداد السائحين في منطقة الباحة بحوالي 1.7 مليون سائح , طبقاً للإحصاءات التي اعتمدت عليها الدراسة خلال السنوات الماضية .
وأبانت الدراسة التسويقية أن هناك اختلال في هيكل السوق بالباحة يرمي لصالح الإسكان المفروش على حساب الفنادق مقارنة بباقي أنحاء المملكة، الأمر الذي أرجعته لعامل أساسي يكمن في عدم توفر فنادق من فئة الخمس نجوم التي تستحوذ على ما نسبته 20.9 % من الليالي المنفذة أو المباعة في الفنادق بإجمالي مناطق المملكة .
وللوصول لنتائج تسويقية دقيقة فقد قسمت الدراسة أيام المواسم بالمنطقة خلال السنة إلى ثلاثة أقسام الأولى هي المواسم المرتفعة المتمثلة في إجازة الصيف وتبلغ 60 يوماً وإجازة العيدين وهي عبارة عن 15 يوماً وتبلغ نسبة التشغيل فيهما 100% ، إضافة إلى إجازة الربيع التي تمتد لحوالي 15 يوماً وتبلغ نسبة أشغالها 90 % , والثانية المواسم المتوسطة التي تشتمل على عطلات نهاية الأسبوع وتبلغ 70 يوماً وتصل نسبة الأشغال بها لقرابة ال 70 %, بينما حددت باقي أيام الأسبوع التي يبلغ عددها 175 يوماً يضاف لها شهر رمضان بالمواسم المنخفضة حيث لا تتجاوز نسبة الأشغال بها العشرة في المائة .
وألمحت الدراسة إلى أن الشرائح المكونة للطلب على خدمات المشروع تقسم إلى أربعة شرائح هي شريحة القادمون إلى الباحة للمهرجانات (من داخل وخارج المملكة) , وشريحة المراجعون للدوائر الحكومية ( من داخل المملكة) , وشريحة القادمون لزيارة الأهل والأقارب (من داخل المملكة ودول الخليج) , إلى جانب شريحة القادمون للسياحة والترفيه (من داخل المملكة ودول الخليج) .
وقدرت الدراسة التسويقية الطلب المتوقع لدور الإيواء بالمنطقة في السنوات القادمة وفق احتساب معدلات النمو في أعداد السائحين بما لا يتجاوز الخمسة في المائة ووفق العديد من المعايير المتعلقة بأعداد الفنادق والشقق والطلب المتزايد عليها , بأن الحاجة من غرف الفنادق ستزداد في العام 2015م لتصل لقرابة 1246 غرفة فندقية وفي العام 2020م لنحو 2681 غرفة , وتصل بحلول العام 2032م لحوالي 5535 غرفة فندقية من مختلف الدرجات، بينما قدرت الطلب المتوقع على الوحدات المفروشة في العام 2015م لقرابة 1579 غرفة مفروشة وفي العام 2020م لحوالي 2962 غرفة , فيما توقعت أن تصل احتياجات المنطقة من غرف الوحدات المفروشة من مختلف الدرجات في العام 2032م لقرابة 9276 غرفة مفروشة .
وحددت الدراسة العديد من الجوانب والمؤشرات التسويقية للمشروع المقترح حيث اقترحت أهم المواصفات التسويقية والخدمات المكملة المطلوب توفرها في المشروع , وعملت على دراسة سياسات التسعير القائمة للمشروعات المشابهة من حيث التغيرات الموسمية , وكذا دراسة أساليب الترويج المتبعة واقتراح أنسب الوسائل للوصول للشرائح التسويقية المستهدفة .
ووضعت العديد من المواصفات والخدمات المقترحة للمشروع التي تتضمن المواصفات العامة مثل مواقف السيارات وتوفر الشروط الصحية وتوفر عناصر الأمان , والمواصفات الخاصة التي تشتمل على أدق الأمور والخدمات الواجب توفرها في المشروع محل الدراسة , إلى جانب ما يتعلق بالأسعار والسياسات التسعيرية التي اعتمدت على تحليل أسعار ثلاثة فنادق من ثلاث درجات مختلفة ومقارنتها بمشروع الدراسة فضلاً عن الموسمية في التسعير .
وفيما يتعلق بالدراسة الفنية الأولية للمشروع فقد اقترحت أن يكون موقع الفندق في قلب مدينة الباحة كأحد المشروعات التطويرية المتوقع تنفيذها ضمن مخطط تطوير المنطقة المركزية بالباحة أو على إحدى الأراضي التابعة للأمانة المطروحة للاستثمار في الوقت الحالي , على أن تكون مساحة الأرض المقترحة ما بين الثمانية آلاف إلى العشرة آلاف متر مربع .
واقترحت الدراسة أن يتكون المبنى من 14 دوراً تضم قرابة ال 144 غرفة ونحو أربعة أجنحة صغيرة وجناحين كبيرين وجناحاً خاصاً علاوة على المرافق الأخرى الخاصة بالقاعات والمطاعم والنادي الصحي والمحلات الأخرى , فيما توقعت التكلفة الإجمالية للمباني والإنشاءات بنحو 70 مليون ريال .
وأبانت الدراسة الفنية أن المشروع يتطلب 92 موظفاً وعاملاً إدارياً وفنياً, مشيرة إلى أن تشغيل المشروع يتطلب سنوياً مواد أولية تكمن في خامات مأكولات ومشروبات وتمثل نسبة 30% من إجمالي الإيرادات , وخامات فندقية أخرى مثل خامات النظافة وغيرها وتمثل 2% من إجمالي الإيراد , إلى جانب الخامات اللازمة لتشغيل القاعات الموجودة بالفندق التي تصل تكلفتها لنحو 40% من إجمالي الإيرادات المحققة من القاعات الموجودة بالفندق .
وقدرت الدراسة الاستهلاك السنوي للكهرباء بالمشروع بحوالي 252 ألف ريال سنوياً ، بمتوسط 1500 ريال للغرفة سنوياً شاملة نصيب كل غرفة من باقي خدمات الفندق والاستهلاكات الأخرى من الكهرباء , فيما قدرت استهلاك وقود السيارات بالمشروع بحوالي 70 ألف ريال سنوياً شاملاً تغيير الزيوت , وقدرت كذلك استهلاك المياه بنحو 84 ألف ريال سنوياً وذلك بمتوسط 500 ريال سنوياً لكل غرفة .
أما ما يختص بالدراسة المالية والاقتصادية للمشروع فقد تم تقسيمها إلى خمسة أجزاء أولها التكاليف الاستثمارية التي تم تقسيمها إلى أربعة أقسام هي الأصول الثابتة للمشروع ومصاريف التأسيس والاحتياطي ورأس المال العامل إلى جانب تمويل التكاليف الاستثمارية للمشروع الذي يكون بحسب الدراسة عبر هيكل التمويل على أساس أن رأس المال المملوك يقدر بنحو 50 مليون ريال ، وهناك حوالي ال 40 مليون ريال عبارة عن تمويل خارجي ( قرض وزارة المالية ) , إضافة إلى حوالي 638 ألف ريال تمول من فائض إيرادات التشغيل .
وتضمنت الدراسة المالية والاقتصادية للمشروع أيضاً الإيرادات حيث توقعت أن يبلغ إجمالي إيرادات المشروع عند نسب الإشغال المتوقعة قرابة ال 32 مليون ريال تشتمل على الإيرادات الفندقية وإيرادات المطعم والكافيتريا وإيرادات قاعات الاجتماعات والاحتفالات , إلى جانب إيرادات تأجير المحلات التجارية في المشروع والإيرادات الأخرى .
كما شملت الدراسة صافي حصيلة التصفية حيث افترضت أن عمر تشغيل المشروع الافتراضي 20 عاماً ، وقدرت حصيلة تصفيته المتمثلة بصفة أساسية في القيمة التخريدية للأصول الثابتة ورأس المال العامل لآخر دورة تشغيلية بقرابة ال 39 مليون ريال بحسب الدراسة .
وتمثل تكاليف التشغيل السنوية جزءاً من الدراسة المالية والاقتصادية للمشروع حيث توقعت الدراسة أن تبلغ تكاليف التشغيل السنوية في المشروع نحو 19.8 مليون ريال تشمل التكاليف النقدية المتغيرة والتكاليف النقدية الثابتة وكذا التكاليف غير النقدية ( الإهلاكات ) التي تتضمن إهلاكات الأصول الثابتة كالسيارات والمباني والأثاث والإهلاكات الأخرى لمصاريف التأسيس والاحتياطي والمصاريف الإدارية .
وعمدت الدراسة لعمل تحليل مالي للمشروع كجزء من الدراسة المالية والاقتصادية للتعرف على الكفاءة المالية وتطور المؤشرات المالية له حيث تضمن ذلك تقسيم التحليل المالي إلى عدة أجزاء اشتملت على قائمة الدخل التقديرية وقائمة التدفق النقدي والميزانيات التقديرية , لافتة إلى أنه بإمكان المشروع توزيع أرباح على المساهمين تقدر بحوالي 6.5 مليون ريال سنوياً في المتوسط بما يوازي معدل عائد موزع يعادل 13 % سنوياً.
وخلصت الدراسة إلى أن قيمة الاستثمار المبدئي في المشروع تبلغ قرابة ال 90.6 مليون ريال منها 76.5 مليون ريال أصول ثابتة ونحو 10.6 مليون ريال مصاريف ما قبل التشغيل والاحتياطي ، إلى جانب مبلغ 3.6 مليون ريال تكلفة رأس المال العامل لدورة التشغيل الأولى .
وقدرت نقطة التعادل النقدية للمشروع بما يعادل 28.5 % ، بينما قدرت نقطة التعادل المالية للمشروع بما يعادل 45.7 % , كما قدرت صافي التدفق النقدي المتجمع للمشروع في نهاية فترة التشغيل بعد 20 عاماً بحوالي 203 مليون ريال ، وقدرت أيضاً صافي القيمة الحالية بحوالي 107.4 مليون ريال باستخدام سعر خصم 4 % سنوياً
وحددت الدراسة فترة الاسترداد لإجمالي الاستثمارات بقرابة الست سنوات تقريباً , مشيرة إلى أن معدل العائد الداخلي على رأس المال يبلغ حوالي 18.34 % أي أنه لا يعادل استثمار هذه المبالغ في المشروع إلا إيداعها مصرفياً بسعر فائدة 18.34 % مع سحب مبالغ سنوية تعادل صافي التدفق النقدي السنوي لمدة 20 عاماً.
ويتضح مما سبق وجود جدوى مالية واقتصادية لفرصة فندق خمس نجوم بمنطقة الباحة في ظل مختلف بدائل التنفيذ , إلا أن النتائج التي توصلت لها الدراسة تظل بمثابة توقعات قائمة على تحقق معدلات إشغال محددة وبالتالي تحقق إيرادات محددة ، الأمر الذي يتطلب إعداد دراسة جدوى تفصيلية للمشروع في ظل بيانات تسويقية وفنية أكثر دقة للتوصل لقرار نهائي في الاستثمار بالمشروع.
ولعل من أبرز ما يمكن الإشارة له هنا هو إعلان صاحب السمو الملكي الأمير سلطان بن سلمان بن عبدالعزيز رئيس الهيئة العامة للسياحة والآثار إبان زيارته للمنطقة مطلع الأسبوع الحالي عن إقرار وزارة المالية بتقديم دعم خاص للمنطقة لإنجاز فندق مميز ينتظر فقط رفع الطلب من المستثمرين مع العلم أن الأمانة قد خصصت الموقع المناسب للمشروع .