هل يشهد السوق العقاري حركة تصحيح في 2012

تضاربت آراء العقاريين حول إمكانية حدوث تصحيح وشيك للأسعار في السوق العقاري بالمملكة عامة والمنطقة الشرقية خلال العام الجاري 2012 .
وفي الوقت الذي يرى عقاريون أن السوق يسير في مسار طبيعي ، ويحتاج إلى تصحيح لأسعار الأراضي البعيدة عن النطاق العمراني، رأى آخرون أن التصحيح بات أمرا ملحا في جميع المناطق سواء داخل المدن أو خارجها، مرجعين ذلك الى أن الأسعار اتخذت مسارا غير طبيعي خلال السنوات الأخيرة، مما أفرز سلوكيات عشوائية مثل المضاربات وتدوير الأراضي بين المستثمرين في السوق ، الأمر الذي يتطلب إعادة نظر في معايير التثمين العقاري وتحديد القيم بصورة واقعية.
وتوقع رجل الأعمال عبد المحسن العبد الكريم أن يشهد سوق العقار عملية تصحيح واسعة في الفترة المقبلة جراء اعتماد كثير من المشروعات العقارية واتجاه كبار العقاريين لتنفيذ مشروعات متكاملة تواكب مشروعات الحكومة السكنية، حيث تم توفير كافة الضمانات التي تؤكد مصداقيتها وتوفر خدماتها بحسب النظام، ولذلك ضاق الخناق على المشروعات غير المكتملة التي لا تتوافق مع الإجراءات النظامية.
تنفيذ مشاريع الإسكان التي أمر ببنائها خادم الحرمين الشريفين والتي ستوفر 500 ألف وحدة سكنية للمواطنين ستعمل على تثبيت الأسعار وإيقاف المضاربات والعبث فيها ، لان إطلاق مشروعات غير مكتملة يتضرر بتبعاتها المستهلك
وأضاف العبد الكريم « أن وعي المستهلك ضروري في التحقق من الخدمات العقارية التي يطلبها ويجعله أقل عرضة للتضليل ، لذلك فإن عملية التصحيح يمكن أن تمر بمسار تلقائي مدفوعة بهذا الوعي».
ولفت إلى أن التنافس وفر قدرا من الشفافية التي تسهم إلى حد كبير من العبث بالأسعار والخدمات خاصة داخل المدن وتابع» المستهلك يعرف القيم الحقيقية للمخططات والأراضي وأهميتها وتميزها، ولذلك فإن التصحيح حقيقي ويعود بالسوق إلى مساره الواقعي، ومع المشروعات الكبيرة التي يتم تنفيذها خلال هذا العام فإن التحول إلى مسار أكثر نظامية وانضباطا سيبدأ تدريجيا حتى يتم التصحيح بحسب معطيات الواقع».
من جانبه يرى رجل الأعمال محمد ياسين أبو خمسين أن التصحيح مطلب ضروري لكل مجريات العملية العقارية، ولكن في الواقع ذلك يقتصر على المساحات خارج النطاق العمراني فقط حيث يبدو بيع الأراضي مثل بيع السمك في الماء، لأن المستهلك النهائي لا يعرف إن كانت تلك الأراضي مكتملة الخدمات أم لا، وما إذا كانت في موقع متميز في المستقبل أم لا، فالصورة النهائية ضبابية وغير واضحة ولذلك تظهر المظاهر الضارة بحقه في الحصول على خدمات عقارية حقيقية وواقعية.
واكد أبو خمسين على ضرورة تصحيح مسار الأسعار في السوق خارج النطاق العمراني ، لأن كثيرا من المستفيدين يذهبون ضحايا للمضاربات والمغالاة نظرا لضعف المعلومات المتاحة ، فداخل المدن الأمور واضحة من حيث الأسعار وتميز المواقع ويمكن وصول الخدمات إليها في أي وقت، بينما بعيدا عن المدن لا يعرف قيمة وأهمية المشروعات بصورة واضحة، ولذلك فإن التصحيح مطلوب لإعادة السوق إلى مساره بتقديم خدمات واقعية ومنطقية، وذلك يبدأ من الجهات المعنية بالعقار بدءا من اللجان العقارية والأمانات ووزارة الإسكان والعقاريين بتقديم المعلومات الأساسية حول طبيعة المشروعات التي يعلن عنها حتى يقف المستفيدون على حقائق الواقع وتحديد خياراتهم.
من جهته أوضح رجل الأعمال علي بن يوسف الدوسري أن التصحيح يبدأ من ضبط الأسعار بحسب تميز المواقع وأهميتها وليس بتأثير مضاربات صغار العقاريين، وهو أمر لا بد منه في الفترة المقبلة التي تشهد زخما واسعا من المشروعات التي لا تحتمل مثل هذه المظاهر السلبية.
وقال الدوسري « التصحيح يشير إلى أن هناك انحراف في مسار السوق، وذلك حقيقي في المناطق البعيدة، أمام داخل النطاق العمراني فهناك وضوح نسبي غير أنه لا ينفي وجود بعض المغالاة في الأسعار ستعود إلى تدريجيا إلى واقعها خاصة مع بدء تطبيق نظام جباية الزكاة على الأراضي البيضاء والتوسع في منح الأراضي للمواطنين».
وأشار إلى أن تنفيذ مشاريع الإسكان التي أمر ببنائها خادم الحرمين الشريفين والتي ستوفر 500 ألف وحدة سكنية للمواطنين ستعمل على تثبيت الأسعار وإيقاف المضاربات والعبث فيها ، لأن إطلاق مشروعات غير مكتملة يتضرر بتبعاتها المستهلك.
وتوقع أن يبدأ السوق التصحيح بصورة عملية بدءا من النصف الثاني للعام الجاري في جميع المناطق لاعتبارات التوازن التنموي في جميع المناطق، وسينحسر نشاط المضاربين بصورة واضحة لأنهم سيفتقدون المعطيات التي تسمح لهم بهذه الأعمال.

بنوك تبتكر حلولا لمشكلات التمويل العقاري مع تأخر نظام الرهن
أكد خبير عقاري على أهمية دور البنوك في تعزيز التنمية العقارية والمساهمة الفاعلة في مشروعات التمويل والتطوير سواء للأفراد أو شركات التطوير العقاري، داعيا الى ابتكار حلول منطقية تناسب جميع أطراف العمل العقاري دون التوقف لحين إقرار أنظمة التمويل والرهن.
وقال الخبير العقاري والاقتصادي الدكتور محمد دليم إن بعض البنوك بدأت تجربة مهمة في إطار التمويل والتطوير العقاري وينبغي أن تقوم بذلك جميع البنوك سواء بصورة مباشرة أو من خلال أذرع استثمارية لها بذلك، مشيرا الى تجربة الأهلي كابيتال، الذي انتهى من إجراءات الطرح الخاص لتغطية مبلغ 280 مليون ريال من الاستثمارات في صندوق الأهلي للتطوير العقاري السكني، وهو صندوق استثماري عقاري مغلق الاشتراك يستثمر في تطوير الفلل السكنية في شمال الرياض، وتمتد فترة الاستثمار في الصندوق لمدة ثلاث سنوات قابلة للتمديد لفترة أو فترتين إضافيتين مدة كل منهما سنة واحدة.
وأضاف « هذه التجربة من التجارب المهمة التي تأتي في إطار ابتكار حلول لمشكلات التمويل العقاري في ظل تأخر إقرار الأنظمة العقارية، لأننا نعيش تنمية واسعة تتطلب أن نبادر الى صياغة معالجات وحلول تسهم في تطوير الواقع، وهذا أمر مهم بالنسبة للمستثمرين الذين يفضلون علاقات تشاركية كهذه مع البنوك التي تمتلك السيولة المطلوبة لتمويل المشروعات وإدارتها ماليا بصورة جادة ومتوازنة، فضلا عن الفرص الاستثمارية الهائلة الكامنة فيها».
وأشار دليم الى أن المستثمرين بحاجة الى العمل بجانب البنوك من أجل تنفيذ كثير من البرامج والمشروعات، وأيا كانت الأفكار والطروحات التمويلية والاستثمارية فإنها تدخل البنوك في المجال العقاري بصورة فاعلة وتفتح أفقا واسعا لعلاقة متطورة بين البنوك والعقاريين وهو أمر مطلوب للدفع بالعمليات التنموية الى الأمام، خاصة وأن للبنوك خبراتها في إدارة العمليات الاستثمارية وتطويرها ويمكنها أن تخدم السوق العقاري أفقيا ورأسيا من خلال التنظيم الجيد لإدارة وتنفيذ المشروعات وتمويلها وتحقيق مكاسب واقعية ومناسبة من خلالها.
ودعا دليم الى التوسع في مثل هذه التجارب وابتكار مزيد من الحلول والتقنيات الضرورية لتطوير الأداء العقاري والاستفادة من مقومات السوق العقاري لخدمة مشروعات التنمية وفي مقدمتها المشروعات السكنية التي لا تزال بحاجة الى حلول مبدعة ومتطورة تناسب مختلف الشرائح.

مبادرات الصندوق العقاري تنعش سوق الإقراض
قال خبراء اقتصاديون إن مبادرات صندوق التنمية العقاري وطرحه برنامج «ضامن « مع البنوك السعودية أنعش سوق الإقراض في المملكة .
وأكد الخبير الإكاديمي الدكتور إبراهيم محمد القحطاني أن برنامج ضامن» يقدم ويطرح معالجات متكاملة تخدم الذين يبحثون عن تمويل لتحقيق أهدافهم السكنية، ويلعب الصندوق العقاري دورا محوريا محفزا لغيره من شركات التمويل العقاري والبنوك باعتباره ضامنا لقيمة القروض في وقت تتحول فيه أطراف التمويل الى وسيط بين الصندوق والمستفيدين.
وأشار إلى أن التقديرات تشير إلى أن عدد المتقدمين من المسجلين في الصندوق العقاري، إلى البنوك المحلية للحصول على قرض معجل، وصل إلى 70 ألف طلب، الأمر الذي أوجد تنافسا بين البنوك لتقليص فترات انتظار 600 ألف متقدم للصندوق العقاري، بعد أن أعلن الصندوق عزمه على أن يكون هو الضمان لمنح المواطنين قروضا عاجلة عن طريق التمويل التجاري، بقيمة 500 ألف ريال وتتحمل الدولة فوائدها أو أتعابها المتراكمة.
وقالت مصادر مصرفية أن قيمة القروض للفئات المستفيدة من البرامج الجديدة وصلت الى 41 مليار ريال، ويتوقع أن يترك لكل إدارة بنك تحديد شروطها حسب الراتب والإمكانات المالية لكل مستفيد، ومن جهته حدد الصندوق العقاري شروطا لجميع البنوك للدخول في هذه العملية منها أن يكون ضمن قوائم الانتظار الذين يملكون أراض، وذلك يعفي جميع القوائم المسجلة ضمن التقديم الإلكتروني والبالغ عددهم مليونا و700 ألف متقدم، وأن يكون المتقدم من أصحاب الإمكانات المادية الجيدة من حيث الراتب المرتفع الذي يحدد من قبل كل بنك تجاري.
ويعمل برنامج القرض المعجل على تقليص قوائم الانتظار للراغبين في الحصول على قروض حسنة من قبل الدولة، ويتحمل الصندوق أتعاب البنوك الإضافية، بهدف تسهيل الحصول على قروض حسنة للمواطنين والحد من القوائم الطويلة، التي وصل عدد الراغبين فيها إلى نحو مليوني طلب.
وأكد محمد العبدلي مدير عام الصندوق في وقت سابق أن برنامج القرض المعجل يأتي ضمن برامج كثيرة سيطرحها الصندوق بعد اعتمادها قريبا، ويهدف إلى تقليص قوائم الانتظار في الصندوق العقاري للحصول على قروض.
وأضاف أن مدة القرض ستكون 10 سنوات تسدد على أقساط، في حين سيترك للمواطن الذي سيحل استحقاقه للقرض الخيار بين القرض المعجل الذي سيعطي دفعة واحدة أو القرض العادي الذي يعطى على دفعات وفق اشتراطات محددة تتعلق بمراحل البناء، ويسدد على 25 سنة.
ويذكر أن برنامج «ضامن» يتضمن اتفاقية تجمع الصندوق والمطور الإسكاني والمشتري ويلتزم بموجبه الصندوق بصرف قيمة القرض للمطور العقاري أو البنك خلال ثلاثة أشهر بشرط أن يتم تحويل ملكية العقار للمشتري ورهنه للصندوق. ويمنح البنك أو المطور على ضوئه للمشتري مبلغا إضافيا لقيمة القرض العقاري بفوائد يحددها المطور أو البنك ولا تشمل تلك الفوائد قيمة القرض الأساسي من صندوق التنمية العقاري، وذلك في وقت بلغ فيه عدد القروض الممنوحة من الصندوق العام الماضي 82 ألف قرض بقيمة 41 مليار، فيما بدأ مطلع العام منح 11 ألف قرض في إطار سياسة تدعم المواطنين وتحقق تطلعاتهم السكنية.

برنامج «ضامن « يسهل الحصول على قروض شراء مساكن(اليوم)