البورصة العقارية

من المتعارف عليه في الأنظمة المالية ان كل ورقة يترتب عليها التزام مالي تكون محكومة بقوانين ونظم تؤسس أساليب التعامل بها وقواعد اساسية لتداولها مثل الشيك - الكمبيالة- أمر الدفع- أمر القبض- أمر الصرف- الحوالة- سند لأمر- سندات ملكية الأسهم- العقود بكل أنواعها- الصكوك الشرعية.
وأنا هنا لست بصدد التعريف بالأوراق ذات القيمة ولكنني فقط انوه عن الكثافة التي برزت لنا خلال السنتين الاخيرتين في سوق الاوراق المالية مثل سندات الأسهم العقارية والتي اخذت حيزا في مجالنا الاقتصادي مما يعطي الانطباع بازدهار هذا القطاع التنموي والحيوي في عجلة التطور الحضاري بما يثبت بتقدم اساليب الممارسة التجارية وما يطرأ عليها من تحولات ديناميكية يزخر بها المؤشر الاقتصادي ويدلل على وجود حركة دائبة على كل المستويات.
وهنا لابد من النظر في مدى انطباقية ما طرأ على السائد من الانظمة والقوانين وانسجامه مع مواده وبنوده ومسايرته لنصوصه وتماشيه مع تشريعاته كي لا نفاجأ بثغرات التطبيق وعوائق التنفيذ مما يصعب علاجها اذا استفحلت حيث اننا نعلم بوجود قانون ينظم اسلوب طرح سندات الاسهم لأي شركة مزمع تحويلها الى شركة مساهمة سواء كانت خاصة او عامة بتقييم موجوداتها من اصول ثابتة او متداولة وحصر مديونياتها وتمحيص التزاماتها وعقودها وتسوية ارتباطاتها وتحديد القيمة الاسمية للسهم عند الطرح بعد زيادة القيمة المضافة لتحديد السعر النهائي للتحويل الى مساهمة في مدة لا تتجاوز شهرين من تاريخ اعلان طرحها للمساهمة وبعدها تخضع لنظام التداول للاسهم في البورصة السعودية بخطوات منهجية ومدروسة.
ولكن ما نشاهده في مجال الأسهم العقارية لا يخضع لهذا التشريع والسند في هذه الحالة يعتبر ضمن عقود التراضي وبالرغم من هذه الفرضية فهي لا تلتزم بتطبيق ما تنص عليه انظمة العقود بتحديد موعد التسليم (التطبيق والمزاد في الحالة العقارية) وانما هي مبنية على نشاط حركة التسويق لتلك الأسهم المطروحة حتى ولو زادت كميتها عن الحجم المفروض.
وتتوقف على مدى قدرة المنفذ لتطوير البنية التحتية لمشروع المساهمة حسب الاشتراطات المفروضة لبيع القطع وكذلك حسب قبول الجمهور لذلك المخطط المزمع تنفيذه او عدم قبول اعتماد المشروع من قبل الوزارة لعدم انطباقيته مع المخطط العمراني للمدينة وكل هذه الافتراضات تجعل السند وبنوده تخضع للنوايا وحسن الظن حيث لا يوجد نص يحدد موعد البيع او التصفية او حتى مواعيد الإفراغ في حالة البيع بحجة عدم انتهاء كامل المخطط ليتم التقدير النهائي لقيمة السهم لمن لم يتسن له تطبيق اسهمه على الأراضي المباعة في المزاد.
وبما ان تحديد بداية القيمة للقطع في المزاد يتم على ضوء تقديرات مطور المشروع والجهات المشاركة في تنفيذ البنية التحتية وهذا في حد ذاته يحتاج الى مراجعات فنية وهندسية ومالية تقيم بإنصاف ودون ارتجال كي لا يضار صغار المساهمين او الراغبون في الشراء من ذوي الدخل المحدود وبلا جدل يكون العائد من ارتفاع التقدير للسعر لسماسرة العقار حيث ترتفع قيمة العمولة المنصوص عليها في المزاد إلى 2/5% ولا اعرف من قام بتثبيت هذه النسبة وكأنها من مصارف الزكاة لانه من الطبيعي ان تقل النسبة كلما ازدادت القيمة وبما ان مزادات العقار تصل ارقامها الى الملايين فحري بها ان تتوالى في نزولها حتى تصل الى النسب الالفية لتكون عادلة بقدر الجهود المبذولة ونتيجة لهذه المبالغة في التقدير تنخفض اسعار الاراضي بعد المزاد لاتضاح الصورة بعد عمل المقارنات وتصبح هي الفيصل بعد ان انتهت فترة الحماس التي سخنتها الوعود والدعاية المصاحبة لمشروع الأحلام.
ولهذا اناشد مجلس الشورى كسلطة تشريعية وهو يناقش نظام الاوراق المالية المعروض عليه حاليا ان يشتمل على قواعد واسس التعاطي في سندات الاسهم العقارية ليتم تداولها على بصيرة لحفظ حقوق جميع الاطراف المعنية بهذا السند لتكون الامور في الشكل النظامي بدون منازعات او التعامل بحسن النوايا.