الطبيعة القانونية للمساهمات العقارية "3"

كنا قد تطرقنا في مقال سابق عن طبيعة العلاقة بين المساهمة وصاحب المساهمة وفي هذا المقال نشرح طبيعة العمل التجاري في المجال العقاري..
2 عند اتمام الصفقة ونعني بها شراء الارض المعينة (المخطط) فان النظام لا يعترف بها كعمل تجاري ونعني بالنظام هو نظام المحكمة التجارية السعودية (المادة الثانية تعتبر الشراء لاجل البيع عملا تجاريا، اذ ورد على منقول كالبضاعة والغلال) وان عدم اعتراف النظام بهذا النوع من البيوع على اعتبار انه (عمل مدني) وليس تجاريا وحينما يوصف ب(العمل المدني) فانه لايخضع للانظمة التجارية وهذا ينطبق على صاحب المكتب فلا يعتبر في هذه الحالة تاجرا، ولهذا نجد عشرات المساهمات (المتعثرة) تنتظم في ملفات (ديوان المظالم) مع ان هذا الديوان يعمل جاهدا لرأب الصدع وجمع ذات البين مع انها لاتدخل ضمن اختصاص الديوان لمثل هذه المنازعات..
وحسب ما ورد في مقال الدكتور عثمان الدعجاني (..والاهم من ذلك هو قسمة الدين عند تعدد المدينين به وعدم تضامنهم الا بنص صريح..) ولتقريب القارئ من هذه النقطة اضرب مثلا: هب ان صاحب المكتب (المخطط) تجاوزت الديون التي في ذمته الحد الاعلى بحيث لايستطيع رد اموال المساهمين، هنا الى من سيلجأ المساهم (المكتتب)؟ من يحفظ حقه؟ ما الجهات التي تستطيع رد حقوقه؟
اما صاحب المكتب، كي يتنصل من مسؤوليته، ما عليه سوى اشهار اعساره وكفى!! وهذه الطامة الكبرى تنزل على المساهم كالصاعقة وتجعله في حيرة من أمره، لا ليله ليل ولا نهاره نهار، وبذلك تضيع (تحويشة) العمر وكد السنوات الطوال.. وهذا تحذير آخر لمن يتعامل مع أصحاب المكاتب (الافراد).
3 المفهوم العام لعبارة (المساهمات العقارية) تدل على تكوين شركة بين افراد تجمعهم نية الربحية واقتسام الارباح بينهم في حال نجاح (المشروع) مثل قولهم (كل مشروك مبروك) و(ربي ارزقني وارزق من معي) لكن الواقع يظهر غير ذلك بدليل ان العقد الذي يوقعه صاحب المكتب لقاء مشاركة المساهم (المكتتب) لايعتبر عقدا نظاميا لانه يفتقر الى الكيان النظامي المعروف (ذي الشخصية الاعتبارية) باعتباره (خفيا) لم يعلن عنه ولم يتم اشهاره للعموم، أي ان مبلغ الاكتتاب الذي دفعه المساهم لا أحد يعلم به حتى ولو أصدر سند استلام بالمبلغ وانما يظهر بالوسائل المرئية والمسموعة والمقروءة صاحب المساهمة فقط والذي صدر صك ملكية الارض باسمه، وبهذا ينفرط العقد وتتبخر الاحلام بين يدي المساهمين جراء انخراطهم وراء (المساهمات العقارية) الامر الذي يجعل المساهم يرجع ب (خفي حنين) أو صفر اليدين فيما لو خسر (المشروع) لا سمح الله، وهذا تحذير يضاف الى ماسبقه من حيث حفظ حقوق (المكتتبين).
4 جمع الاموال، هذا البند يعتبر (الترمومتر) الذي يقاس عليه كل مايترتب من أمور مالية وادارية وتنفيذية، فصاحب المساهمة يقوم بجمع الاموال (عن طريق الدعوة للاكتتاب) لمساهمة ما ويصدر سندات قبض مطبوعة وفيها جميع التفاصيل من سجل تجاري وترخيص البلدية واشتراك الغرفة التجارية الصناعية، لكن تظل الاموال تحت تصرفه (صاحب المساهمة) باعتبار ان الاكتتاب هنا (اكتتاب خاص) وهي بعيدة كل البعد عن (الاكتتاب بالمساهمات العامة) وغالبا ماتكون الشروط لصالح صاحب المساهمة وغير قابلة للتعديل وبذلك يتصرف بحرية تامة، أي ليس لاي أحد ان يتدخل في قراراته الاحادية الجانب، كما انه يوقع عقودا كثيرة مع اطراف أخرى (بتفويض من المساهم دون علمه) وبذلك تتداخل مسائل جمة منها العقود المبهمة والعقود الخفية والرشاوى والشكوك (اعاذنا الله وإياكم منها).
وللحديث بقية..