اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية: طريقة الدفع وإيقاف خدمات وعقوبات للمتهربين

أصدرت الهيئة العامة للزكاة والدخل، اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.
وبحسب اللائحة؛ تفرض ضريبة بنسبة 5% من إجمالي التصرف في العقارات مهما كانت حالتها أو شكلها أو استخدامها في وقت التصرف، وتشمل الأرض وما يتم إنشاؤه أو تشييده أو بناؤه عليها وسواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شامال لكامل العقار أو أي جزء منه مفرزًا أو مشاعًا أو وحدة سكنية أو غير ذلك من أنواع العقارات، سواء كان التصرف موثقًا أو غير موثق.

وتنص المادة الثالثة، علي استثناء من نطاق تطبيق الضريبة -كليًا أو جزئيًا- كلاً من (التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها -التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري "أهلي"، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة، وذلك عند إثبات الوقف ، ولا يشمل ذلك التصرفات التي تتم لأعراض الإدارة، مثل التصرف في العقار لجهة حكومية أو للأشخاص الاعتبارية العامة أو الجهات والمشروعات ذات النفع العام.

ويقصد بالنفع العام لأغراض هذه الفقرة الجهات والمؤسسات التي تحمل هذه الصفة بموجب نظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية-التصرف في العقار من جهة حكومية بصفتها سلطة عامة خارج إطار النشاط الإقتصادي أو الاستثماري أو التجاري -التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار-التصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهة المختصة وذلك للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثانية، أو بموجب وصية شرعية موثقة نظامًا بما لا يجاوز ربع تركة الموصي).

يأتي ذلك بالإضافة إلى (التصرف في العقار بصورة مؤقته لغرض استخدامه كضمان لتمويل أو ائتمان ما لم يتم التنفيذ على العقار محل الضمان أو الائتمان وذلك بنقله بشكل دائم للممول أو للغير -التصرف في العقار قبل تاريخ سريان هذه اللائحة وذلك تنفيذًا لعقود الإجارة بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي -التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض نقله فيما بين صندوق وأمين حفظ أو العكس أو فيما بين أمناء حفظ لذات الصندوق، وفقا لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناء عليه -تقديم العقار كحصة عينية –من قبل أي شخص- في رأسمال الشركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم
المقابلة لها لمدة خمس سنوات -التصرف في العقار إذا كان أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية، أو هيئة، أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري، المعتمدين بالمملكة، وبشرط المعاملة بالمثل -التوريد العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه-في حال تم توثيقه الحقًا بعد سريان الضريبة- شريطة عدم حدوث أي تغيير على أطراف المعاملة أو قيمة وبنود التعاقد الخاضع لضريبة القيمة المضافة -أي حالات أخرى يصدر بموجبها قرار من الوزير).

وتنص اللائحة علي أنه لا تخضع المعاملة للضريبة إلا مرة واحدة، وذلك في الحالات التي يتحقق فيها وحدة أطراف التصرف والعقار والقيمة، وللهيئة صالحية تحديد الصور والحالات التي تنطبق عليها هذه الفقرة بحسب الأحوال.

كما تنص المادة الرابعة علي أنه "تستحق الضريبة في تاريخ التصرف على أساس القيمة المتفق عليها بين طرفيه أو أطرافه أو قيمة العقار، وبشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف-على ألا تتضمن قيمة العقار لأغراض احتساب الضريبة هامش الربح الضمني في حالات التمويل من الجهات المرخصة نظام".

كما تفرض على التصرف العقاري بما في ذلك العقارات المنجزة أو التي لا زالت قيد الإنجاز أو على الخارطة، ويجب سداد الضريبة المستحقة عنها.

وحددت اللائحة موعد سداد الضريبة المستحقة في أو قبل تاريخ توثيق التصرف، ويكون موعد سداد الضريبة على سبيل المثال لا الحصر(حال بيع عقار موثق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد نظامًا، تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق_ توثيق هبة عقار غير مستثنى، تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق_ عقود الإيجارة المنتهية بالتملك وعقود اإليجار التمويلي، تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق حقوق الانتفاع طويلة الأمد، تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق توثيق بيع عقار بالمزاد العلني، سواء كان البيع تجاري أو تنفيذ جبري، تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق_ التنازل عن حقوق الانتفاع سواء الإيجارية المنتهية بالتملك، أو طويلة الأمد، تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق)، ويعد بمثابة التوثيق توقيع عقد التنازل في حال عدم تطبيق إجراء التوثيق.

كما أن بيع عقار على الخارطة تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ توثيق عقد البيع، ويعد بمثابة التوثيق توقيع العقد أو اتفاقية البيع في حال عدم تطبيق إجراء التوثيق.

كما تسدد الضريبة في الحالات التي لا يشملها إجراء التوثيق الرسمي لدى الجهة الإدارية المختصة أو الموثق المعتمد-التصرف المثبت بمحررات غير رسمية- خلال 30 ثلاثين يومًا تقويميًا من تاريخ العقد أو الاتفاق النهائي لواقعة التصرف، ويتم إيقاع غرامة التأخر في السداد بتجاوز هذه المدة، ويجوز إثبات تاريخ التصرف بكافة الوسائل والقرائن الدالة عليه.

وأوضحت اللائحة أنه لأغراض تطبيق أحكام هذه اللائحة يحق للهيئة أن تعتد بالتصرفات الصورية أو المستترة بما يحقق مقتضيات تحصيل الضريبة بشكل عادل.

وأضافت أنه للمحافظ اقتراح أية تعديلات على الحالات الموضحة بالفقرة "أ" من هذه المادة، واقتراح أية استثناءات بموجب الفقرة الثالثة عشرة من المادة الثالثة من هذه اللائحة، وتعتمد بقرار من الوزير.


ونصت المادة السادسة من اللائحة علي أنه لغايات التحقق من صحة احتساب الضريبة المستحقة، يحق للهيئة القيام ب(التحقق من قيمة العقارات أو التصرفات التي تمت عليها _تقدير قيم العقارات والتصرفات غير محددة القيمة أو التي يتبين أن القيمة الواردة بشأنها في عقد التصرف أقل من القيمة السوقية، أو التي تُقدم بشأنها معلومات أو بيانات غير صحيحة).

فيما نصت المادة السابعة علي أنه يجب على الولي، الوصي، القيم، الوكيل، الناظر، المصفي، الحارس القضائي، أمين التفليسة، الهيئة العامة للولاية على أموال القاصرين ومن في حكمهم، الهيئة العامة للأوقاف الالتزام بأحكام هذه اللائحة عند التصرف نيابة عن الغير.

وحددت المادة الثامنة ، أنه دون إخلال بأي عقوبة أشد منصوص عليها في أي نظام آخر، تطبق على مخالفي أحكام هذه اللائحة العقوبات (يعاقب كل من يقوم بارتكاب المخالفات التي تعد في حكم التهرب من ضريبة التصرفات العقارية والموضحة بالمادة التاسعة من اللائحة بغرامة مالية لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة ولا تتجاوز ثالثة أمثالهايعاقب كل من يخالف أي حكم من أحكام هذه الالئحة بغرامة ال تقل عن عشرة آالف ريال ولا تزيد عن قيمة الضريبة المستحقة، ويعاقب كل من لم يسردد الضرريبة المستحقة خلال المدة المحددة نظامًا بغرامة تعادل 5 %من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه لم تسدد عنه الضريبة، ولوزير المالية وفق ضوابط يحددها الإعفاء من هذه العقوبة أو تخفيضها).

وأكدت المادة التاسعة علي إنه يعد في حكم التهرب من سداد الضريبة القيام بأي مما يلي-ما لمُ يثبت الُمخاِلف عكس ذلك ،تقديم بيانات غير صحيحة عن قيمة التصرف العقاري ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كليًا أو جزئيًا،اللجوء الى أية حيلة أو ترتيب أو وسيلة مهما كان نوعها أو طبيعتها ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كليًا أو جزئيًا،أي اجراء أو فعل آخر يترتب عليه عدم سداد الضريبة المستحقة كليًا أو جزئيًا.

وأشارت اللائحة أنه يعاقب بذات العقوبات المشار إليها في هذه المادة أي شخص يساعد أو يشترك مع الشخص المخالف في التهرب من السداد الضريبة، ويتولى الموظفون اللذين يصدر بتحديدهم قرار من المحافظ الرقابة والتفتيش وضبط مخالفات أحكام هذه اللائحة، ولهم جميع الصلاحيات اللازمة لأداء مهماتهم في سبيل إثبات الأفعال التي تقع بالمخالفة لأحكام هذه اللائحة، ويتم إيقاع العقوبة بقرار من
المحافظ أو من يفوضه بذلك.

والمحت المادة العاشرة إلي تطبق الهيئة وموظفيها وأية أطراف أخرى في شأن المعلومات المتعلقة بالضريبة، وحق طلب أي معلومات لأغراض هذه اللائحة ما يلي من أحكام:(يجب على موظفي الهيئة الالتزام بالأحكام المتعلقة بسرية المعلومات الضريبية الخاصة بتطبيق هذه الضريبة على نحو مماثل
لاللتزامات الواجبة عليهم في مختلف أحكام ولوائح الأنظمة الضريبية_للهيئة التنسيق مع الجهات الحكومية في كل ما له عالقة بتنفيذ أحكام هذه اللائحة، وعلى جميع الأشخاص أن يقدموا للهيئة أية معلومات تطلبها لأغراض إثبات الالتزامات الضريبية الخاصة بهم، كما يحق للهيئة طلب أية معلومات لها صلة بالضريبة، ويتم الاحتفاظ بها لدى طرف ثالث، سواء كان هذا الطرف جهات حكومية أو مؤسسات مالية أو جهات إشرافية).

ونصت المادة الحادية عشرة علي أنه يصدر المحافظ القرارات والضوابط والإجراءات اللازمة لتطبيق هذه اللائحة، ومن ذلك على سبيل المثال (إجراءات فحص وتقييم الضريبة وإشعار الخاضع لها بنتيجة القرار وآلية السداد -ضوابط حفظ المستندات والسجلات الواجب مسكها لأغراض الضريبة والمدد النظامية الازمة لحفظها، والوسائل المستخدمة في ذلك-إجراءات رد الضريبة المسددة بالزيادة وأية ضوابط تتعلق برد الضريبة وتقسيطها-النماذج والإشعارات والوسائل الإلكترونية اللازمة لتطبيق أية التزامات أو إجراءات تتعلق بأحكام هذه الضريبة).

فيما نصت المادة الثانية عشرة على أنه "لأغراض تحصيل الضريبة تطبق الأحكام ( إذا لم يتم سداد المبالغ المستحقة بصورة نهائية بموجب هذه اللائحة فللهيئة أن تشعر المدين بوجوب سدادها خلال 30 ثلاثين يوم عمل من تاريخ الإشعار سواء من خلال استخدام الوسائل الإلكترونية أو أية وسيلة نظامية أسبرى، وإذا لم يسدد المدين هذه المستحقات فيتم إنذاره نهائيًا بالسداد خلال 15 خمسة عشرة يوم عمل، فإن هذه المدة ولم يسدد ما عليه يتم اتخاذ إجراء الحجز على أمواله في حدود المستحقات محل المطالبة بطلب يقدم للجهة القضائية المختصة.

وشددت اللائحة على تزود مؤسسة النقد العربي السعودي بنسخة من الحجز ويتم إيقاع الحجز بمخاطبة كافة الجهات والهيئات الحكومية بحسب ما تراه الهيئة مناسبًا، وذلك للحجز على أصول أي شخص وأمواله المنقولة أو غير المنقولة ممن ينطبق عليهم هذا الإجراء، ويجوز للهيئة وفقًا لتقديرها قبول بيع أية أصول للمحجوز عليه لسداد ما عليه من مستحقات.

واكدت أنه على أي شخص، بما في ذلك البنوك والمؤسسات المالية عدم السماح بأية سحوبات أو دفعات من حساب المحجوز عليه بعد تسلم إشعار الحجز على المدين من قبل الهيئة، ويستثنى من ذلك النفقات الشخصية والضرورية المقررة بموجب الأنظمة.

كما أوضحت المادة الثالثة عشرة أنه يجوز لمن صدر بشأنه قرار من الهيئة الاعتراض عليه وفقًا لما تقضي به قواعد عمل لجان الفصل في المخالفات والمنازعات الضريبية.

وقالت المادة الرابعة عشرة، إنه تشكل بالهيئة لجنة بقرار من الوزير يرأسها المحافظ تختص بمراجعة وتقييم كافة المتطلبات النظامية والفنية الالزمة لتطبيق أحكام هذه الضريبة والائحة، ولها في سبيل ذلك (اقتراح التوصيات الالزمة للمعالجات والحالات التي تتطلب اتخاذ أي إجراء نظامي والتي قد تنشأ عن تطبيق الضريبة واللائحة -طلب استصدار القرارات التنفيذية الالزمة من الوزير ونشرها وفقًا للنظام -التنسيق مع الجهات الحكومية وغير الحكومية لتطبيق الضريبة بكفاءة عالية -وضع معايير التناسب بين المخالفة والعقوبة لألفعال والممارسات التي تتم بالمخالفة للفقرة ب من المادة الثامنة من اللائحة -وضع ضوابط الإعفاء والتخفيض من العقوبة المنصوص عليها بالفقرة ج من المادة الثامنة من اللائحة -أية مهام أخرى تكلف بها من الوزير).