أرض ب«صكين»..!

مصدر الخلل في عدم تسجيل المُستندات آلياً

تفاجأ المواطن "عبدالعزيز العبدان" بمنعه من بناء منزله؛ لوجود دعوى تملك مرفوعة في المحكمة من شخص آخر يدعي امتلاكه الأرض بموجب عقد مبايعة تسبق تملكه، لتبدأ فصول طويلة بين أروقة المحاكم أبطالها المالك السابق الذي باع الأرض، وشخص يملك "صك تملك" من خلال إفراغ كاتب عدل..!.
وأكد عقاريون أن هناك قضايا مماثلة يكون أطرافها أكثر شخصين يتنازعون على ملكية الأرض، وذلك لكون المالك الأول باعها على عدد من الأشخاص، وهو ما سبّب الضرر على المشترين الذين يجدون أنفسهم في دائرة الركض في أروقة المحاكم، بهدف ضمان حقهم بالحصول على الأرض أو استرداد أموالهم. وللأسف لايزال الوعي غائبا لدى أغلبية من يتعاملون في شراء أو بيع الأراضي من خلال عدم تحديث ما يملكونه من مستندات وتسجيلها في الحاسب الآلي، تاركين ما يملكون من أوراق في أدراجهم، وفي حال بيعها أو شرائها تحدث المفاجأة، بوجود أطراف أخرى تملك الأحقية في الأرض!.
ويبرز دور القضاء في البحث عن المتسبب في المشكلة، حتى ولو اضطر لإدخال أطراف أخرى في القضية بهدف حصرها، وإذا تم التوصل إليه لابد من تحميله كافة الأضرار المترتبة على المشترين، مع تسليمهم ثمن أراضيهم بنفس قيمة الأرض عند صدور حكم قطعي فيها.
مسؤولية مشتركة
وقال "م. عبدالله الدامغ" - عقاري: إن أسباب المشاكل المتعلقة بالصكوك والعقارات تكون مشتركة بين الملاك وكتّاب العدل، مضيفاً أنه من جانب أصحاب الصكوك لايزال الوعي غائبا بضرورة تحديث ما يملكونه من مستندات وتسجيلها في الحاسب الآلي بما يساعد على تنفيذ عمليات البيع والشراء بكل يسر وسهولة، بعيداً عن التعقيدات التي تحصل عند اكتشاف قِدم الصك الذي دوّن في فترة زمنية ماضية، حيث تفتقد بعض الصكوك النقاط المهمة كعرض الشارع والمساحة الإجمالية وغيرها، وهو ما يعرض بعض الراغبين بشراء قطعة أرض للحرج، خاصةً عند قدومهم من منطقة بعيدة وتحملهم عناء السفر والتنقل، ليجدوا في النهاية أن عملية الشراء لن تتم بسبب بعض النواقص، مبيناً أنه على الرغم من إدخال نظام الحاسب الآلي لدى كتاب العدل التي من شأنها تسهيل عمليات البيع والشراء في العقار إلاّ أن المشكلة تكمن في الموظفين أنفسهم، الذين يحتاجون إلى تفهم الوضع الحاصل بين البائع والمشتري بإعطاء العملية حقها من حيث الوقت والتزام العمل.
إبرة في قش
وأوضح "م. الدامغ" أن البلديات تتحمل جزء من ما يُعرف ب "الصكوك المزدوجة" من خلال منحها أرضاً لشخصين مختلفين، حيث يتفاجأ أحدهم بعد سنوات من حصوله على "المنحة" أن أرضه التي ينوي بيعها أو البناء عليها تحولت إلى عمارة سكنية أو منزل، وعند مراجعته البلدية يتم إخباره أن هناك خطأ حصل في التوزيع، ويطلب منه البحث عن أرض حكومية أخرى لتعويضه، إلاّ أن هذا الإجراء ليس بالأمر السهل، حيث لا يستطيع المواطن التعرف بشكل واضح على الأراضي المخصصة للمنح، ما يجعله كمن يبحث عن إبره وسط "كومة قش"!.
بث الطمأنينة
وأكد "يحيى بن عبدالعزيز الراشد" - محامي وخبير في قضايا الأراضي - أن من أهم أسباب نماء الاستثمار بث الطمأنينة في نفوس المستثمرين بصفة خاصة وأفراد المجتمع بصفة عامة، عبر سلامة التملك وأنه لا منازعة فيه من قبل الآخرين، مضيفاً أن هذا لن يأتي إلاّ بوجود الحلول المهنية لمشاكل العقار، التي أصبحت تؤرق المستثمرين والأفراد، وتزعزع الثقة، وهذا بدوره يؤثر سلباً في حركة الاقتصاد الوطني، مشيراً إلى أن المشتري يدفع من ماله ليقتني أرضاً يطمح في زيادة قيمتها ونمائها لاستثمارها أو بناء مسكن له عليها، دون الرغبة للتعرض لمفاجآت تمنعه من ذلك، كوجود دعوى مرفوعة بالمحكمة من شخص يدعي تملك الأرض بموجب عقد مبايعة سابق لتملكه، ليحكم فيها القضاء على من بيده العين بتسليم العين للمدعي بها حيث تقول المحكمة: "وعلى المدعى عليه الرجوع على من باعه"، أي أن يسترد القيمة التي اشترى بها العين في ذلك الوقت بغض النظر عن قيمتها لهذا اليوم. وأضاف أن القضاء يُحيل المدعي إلى مطالبة من بيده العين، وهو الإشكال الذي تسبب فيه من يمتلك الأرض، من خلال بيعها على أكثر من مشتر، وتكون أسبقية الإفراغ لأحد المشترين، فيما البقية يصبحون داخل حلقة متابعة وركض لاسترداد حقوقهم في المحاكم، وبذلك يكون البائع قد تسبب في إلحاق الضرر بأكثر من شخص.
قضايا مختلفة
وذكر "الراشد" أن كتّاب العدل والبلديات يساهمان في ملء أدراج المحاكم بقضايا ونزاعات، عبر وجود صكّين تملك على أرض واحدة، ويكون بيد كل مشتر صك صحيح معتمد من كتابة العدل، أو حجة استحكام مستخرجة من المحكمة العامة، أو أن تمنح البلديات مواطناً أرضاً معينة ويصدر بموجبها صك، وبعد مدة تمنح مواطناً آخر منحة على نفس الأرض، مضيفاً أن هناك من يضع يده على أرض من دون وجود ثبوتيات تملك صحيحة، كأن يتم استخدامها للرعي أو مخيمات، وتسويرها بأسلاك شائكة، وعندما يأتي صاحب الأرض لتطوير ملكه يعترض ذلك الشخص مدعياً تملكه للأرض بتحجيرها، ويرفع بذلك دعوى أمام المحكمة العامة، مشيراً إلى أن من المشاكل التي تواجه قضايا العقار وإفراغ الصكوك هو ما يحدث للمشتري الذي يدفع قيمة العقار للبائع ليتم بعدها الإفراغ، ليأتي شخص آخر يدعي أنه شريك للبائع ولم يوافق، ويطالب بحق الشفعة في البيع كونه شريكا مع البائع، فيتقدم بالدعوى ضد المشتري. وأضاف أن هناك قضايا كثيرة تتعلق ب "بيع المرهون"، من خلال رهن صك التملك لدى آخر، فيما يحتفظ الراهن بأصل التملك ثم بيع العقار لمشتر آخر بموجب صك التملك نفسه، أو يستخرج صك "بدل فاقد" في حال سلّم الأصل للمرهون له ليُفرغ للمشتري، ليرفع المرهون دعوى على من بيده العين - المشتري.
عدم المعالجة
وأوضح "الراشد" أن نظام المرافعات بما يتعلق بقضايا "الرجوع على من بيده العين" تطرق بصورة عرضية في المادة (76/6) التي نصت على: "إذا أقيمت دعوى على شخص بعين تحت يده ثم أدعى بيع العين بعد تبليغه بإقامة الدعوى كلّف بإحضار المشتري فإن صادقه المشتري حل محله في الدعوى، واستمر القاضي في نظر القضية، ولو كان المشتري يقيم في بلد آخر"، مضيفاً أن الملاحظ في ذلك عدم معالجة القضية، التي من الممكن أن يتعرض لها كل فرد من المجتمع، مؤكداً أن الموضوع لم يُفرد له مواد خاصة به نظراً لأهميته، بل تم التطرق له عرضاً كفقرة من فقرات المادة «76» التي هي جزء من الفصل الثامن من النظام والخاص بالإدخال والتدخل.
وأضاف: المادة جاءت بأمور لا يمكن تحقيقها في تكليف من كانت بيده العين إحضار المشتري، فهل الإحضار من مسئولياته؟، ثم انتقلت إلى أمر آخر وهو مصادقة المشتري ليحل محله في الدعوى، فلو فرضنا أن المشتري لم يصادق فما هو الحل لهذا الإشكال؟.
إعادة نظر
وطالب "الراشد" بإعادة النظر في هذه المادة، كونه يمكن الاجتهاد فيها، كعرضه على جهة شرعية متخصصة لإنهائها، أو الرفع لهيئة كبار العلماء إذا لزم الأمر لإصدار فتوى حول ذلك؛ لإنهاء هذه المشكلة التي تؤرق ملاك العقار، فقد وصل الأمر مرحلة إذا شعر مالك العقار أنه ستقام عليه دعوى على ملكه حيث العين بيده، سارع وباعه لتتحول الدعوى على شخص ليس له علم بمشكلة هذا العقار، وهذا الأمر بدوره يؤدي إلى ازدحام المحاكم بالقضايا، ويربك الدوائر الحكومية ذات العلاقة، ذاكراً أن مشكلة البيع المتعمد لأكثر من شخص أو جهة يجعل البائع تحت طائلة المسؤولية، ما يجعل القضية بحاجة لدراسة وافية من جهة القضاء لإنهاء مسألة مطالبة من بيده العين، وذلك من خلال تكليف القاضي ناظر القضية البحث عن المتسبب في هذه المشكلة حتى ولو اضطر لإدخال أطراف أخرى في القضية بهدف حصرها، مؤكداً أنه إذا توصل القضاء للمتسبب الرئيسي لابد من تحميله كافة الأضرار المترتبة على المشترين، مع تسليمهم ثمن أراضيهم بنفس قيمة الأرض عند صدور حكم قطعي فيها، ويبقى من أفرغ الصك باسمه على وضعه، ويعتبر تملكه تملكاً صحيحاً لا اعتراض عليه.
تعويض المتضرر
وفيما يتعلق بأخطاء الجهات الحكومية رأى "الراشد" أن تتحمل الجهة المتسببة بتعويض المتضرر عن قيمة الأرض بسعر اليوم أو بأرض بديلة تماثلها بالقيمة وقت التعويض، وعن مشكلة الشريك والمطالبة بالشفعة قال: من المهم أن تسن قاعدة تحد من هذه المشكلة لمنعها تماماً، بحيث تكون صحة البيع منعقدة لمن كان الصك باسمه، ويكون إنفاذ البيع صحيحاً طالما أن الشريك ارتضى أن يكون الصك باسم شريكه لوحده، مضيفاً أنه كان أحد الشريكين لا يعطي إذناً لشريكه بالبيع فلابد له أن يكتب اسمه معه بصك الملكية.
وعن مشكلة بيع المرهون، أوضح أنه من المفترض عدم إقحام المشتري في النزاع ويبقى تملكه صحيحاً، فالعلاقة أصبحت مباشرة بين الراهن والمرهون له، ويتحمل الراهن وحده مسؤولية تعويض المرهون له، بحيث يلزم القضاء الراهن بدفع قيمة الرهن للمرهون له، وبعدها يلزم القاضي الراهن بتصحيح البيع للمشتري حتى لا يتعارض ذلك مع النهي عن بيع المرهون.
حماية الحقوق
وأشار "الراشد" إلى أن هذه الحالات لها تأثير قوي في حركة بيع وشراء العقار والاستثمار، لخوف المستثمر العقاري من ظهور مدعي عليه بأحقيته بتملك العقار، ما جعلهم يتظلمون دائماً بعدم وجود نظام يحمي حقوقهم ويحافظ على ما اكتسبوه من ملكية للعقار، ما يجعل المشتري في كثير من الأحيان يبذل جهداً ومالاً في السؤال عن الأرض ومن هو مالكها وسمعته في السوق وما أساس تملكه، خاصة أن هذه الأمور من المفترض ألاّ تكون من مسئوليات المشتري، فالصك من مسؤوليات وزارة العدل والموقع من مسؤوليات وزارة الشؤون البلدية والقروية، مؤكداً أن القضاء على مسببات هذه القضايا من شأنه إعادة الصدق والهيبة لصكوك الملكية.
أكبر مشكلة تواجه العقار هو امتلاك شخصين صك أرض واحدة
الصكوك القديمة تحتاج إلى تحديث في المعلومات
م. عبدالله الدامغ
يحيى الراشد