عدم وجود التمويل وتفشي المضاربة على الأراضي يحدان من تلبية احتياجات قطاع الإسكان بأسعار معقولة

توقعات بتعرض أسعار تأجير المكاتب في الرياض لضغوط تراجعية لتوفر المعروض

بقيت أسعار تأجير المكاتب في الرياض مستقرة بشكل معقول في عام 2011 لكن من المتوقع تعرض الإشغال والأسعار إلى ضغوط شديدة تؤدي للانخفاض خلال عامي 2012 و2013 بسبب العدد الكبير من الوحدات المخطط دخولها إلى السوق لاحقا.
على الرغم من الضغوط على القطاع الخاص لتلبية احتياجات قطاع الإسكان بأسعار معقولة، إلا أن هناك بالكاد أي تقدم محرز، بسبب عدم وجود التمويل العقاري المتاح، وتفشي المضاربة على الأراضي.
كما تعرضت المجمعات السكنية أيضا لضغوط الطلب نتيجة قلة المتاح وارتفاع معدلات الإيجار، لكن الإمدادات الجديدة العديدة المخطط لها ستؤدي إلى تخفيف هذه الضغوط على مدى العامين المقبلين.
سوق المكاتب في الرياض
لا تزال سوق مكاتب الدرجة الأولى وبشكل متزايد متأثرة بزيادة مستويات العرض المفرط واعتدال مستويات الطلب، في حين لا يزال هناك طلب قوي ونقص في العرض لعقاراين خاصين من الدرجة الاولى هما برجا المملكة والفيصلية.
فهناك تباين واضح في معدلات الأسعار والإشغال بين هاتين المجموعتين، مع تمتع برجي الرياض للمكاتب «الأيقونيين» بإشغال كامل، بل حتى وجود قوائم لانتظار أي شاغر، ومع أسعار إيجار تتعدى 2000 ريال سعودي للمتر المربع سنويا، في حين تحوم معدلات الإيجار لمكاتب الدرجة الأولى الأخرى المحلية عادة بين 1200 و1400 ريال سعودي للمتر المربع سنويا.
وتحسن سوق مكاتب الرياض قليلا في عام 2011 من حيث معدلات الإيجار والإشغال، وذلك يعود إلى حد كبير إلى ظروف الاقتصاد الكلي القوي في المملكة، والتي كانت كافية لتجاوز الضعف المستمر في الدينامية الاقتصادية العالمية، والوحدات الجديدة التي دخلت السوق في 2009 و2010.
وكان أكبر تطوير فردي جديد للمساحات المكتبية من فئة الدرجة الأولى هو مركز الملك عبد الله المالي، الذي كان من المأمول أن يكون مقرا للبنك الخليجي المركزي. ومع ذلك، فإن الحجم الهائل للمساحات التي تدخل السوق تشكل تحديا كبيرا لهذا القطاع.
وفي السنوات الأخيرة اتبعت العديد من المراكز الأخرى في منطقة الشرق الأوسط استراتيجيات تسعى من خلالها بأن تصبح مركز المنطقة المالي الرائد ، ومن أبرزها دبي والدوحة.
ففي كل من دبي والدوحة هناك الآن وفرة من مساحات الدرجة الأولى، كما أن البحرين حافظت على قبضتها على قطاع الخدمات المالية، وبالأخص التمويل الإسلامي، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى التصنيف والتقييم الجيد لبيئتها التنظيمية.
والنمو في المعروض من المساحات المكتبية الراقية في الرياض يجري في سياق من الكساد الاقتصاد العالمي، في وقت تسعى فيه الشركات الدولية بما في ذلك المصارف إلى خفض النفقات العامة التي منها تكاليف الموظفين والإسكان. إلا أن هناك بعض الشركات الأكثر تفاؤلا وتمويلاً، والتي تسعى إلى التوسع في المساحة في المدى القصير حتى لو كان مكلفا.
ومع ذلك، قد نرى "هجرة الى الجودة" في سوق المكاتب خلال السنوات القليلة المقبلة مع كون الأسعار أكثر تنافسية وعلى نحو متزايد. ففي هذه البيئة قد نرى أن المكاتب أقل جودة أو مكاتب الدرجة الثانية تغدو من دون إقبال عليها، أو تعاد تهيئتها لاستخدامات أخرى. كما أن هناك بوادر للتحول المكاني في سوق مكاتب الدرجة الأولى في الرياض، مع انتقال الثقل إلى الشمال، والذي يعد مناسبا للعديد من مشاريع المكاتب التجارية في المدينة.
القطاع السكني
مع أن الفجوة بين العرض والطلب آخذة في الاتساع في قطاع الإسكان السعودي، إلا أن تحمل التكاليف، والحصول على التمويل العقاري وعدم وجود المنتجات المناسبة لا تزال هي الحواجز الرئيسية لملكية المساكن بين المواطنين السعوديين.
والسعودية لديها أكبر سوق للعقارات في دول مجلس التعاون الخليجي، ولكن في نفس الوقت أقل اسواق الرهن العقاري نموا، وهذا أدى إلى نقص في المساكن التي يملكها شاغلوها، لا سيما أولئك في الطرف الأدنى من سلم الدخل.
ويقدر معدل اختراق الرهن العقاري في السعودية بحوالي 2٪، في حين أن أسواقا مثل الإمارات العربية المتحدة لديها معدل يبلغ نحو 14٪.
لكن حتى هذا الرقم أقل بكثير من الأسواق الغربية الناضجة مثل المملكة المتحدة، حيث يبلغ معدل اختراق الرهن العقاري فيها حاليا نحو 70٪.
على الرغم من النقص في المساكن إلا أن الشقق السكنية لا تزال تحظى بإقبال ضعيف جدا من قبل المواطنين السعوديين، وذلك لعدة أسباب منها القلق على مستوى الخصوصية، وعدم وجود هياكل قانونية لملكية المساحات المشتركة، وعدم القدرة على توسيع نطاق السكن لاحقا، وعدم وجود تداولات ثانوية من شأنها أن تسمح للملاك بالتنقل صعودا ونزولا على السلم العقاري.
ومع ذلك، فإن ارتفاع أسعار الأراضي، والتوسع الحضري التي يجري في الرياض، وتليين المواقف المحافظة قد يكون لها تأثير على تغيير هذا الموقف المتأصل تاريخيا.
ففي مراكز أخرى أقل تحفظا في المنطقة، مثل دبي وأبو ظبي والدوحة، حيث ترتفع كلفة الأراضي، وتتواجد بها مجتمعات وافدة كبيرة، ومحاولة التصدي لمشاكل النقل ومدى توافر الخدمات، ، جميعها شجعت على الانتقال الى حياة الشقق، وبالأخص بين صفوف السكان الوافدين.
لكن تقييما للشقق الفاخرة للايجار في الرياض كشف أنها تقريبا غير موجودة بالأصل، خاصة إذا ما قورنت مع غيرها من المدن الرئيسية في المنطقة.
فإيجار أعلى الشقق من حيث الجودة تقدر بحوالي 26٪ من مستوى إيجار الشقق ذات الجودة في الدوحة على سبيل المثال.
وهذه الأرقام تأتي في سياق سوق يتضمن عددا صغيرا من الشقق ذات الجودة العالية، مما يشير إلى أن هذا القطاع من السوق لا يزال ضعيفا جدا في الوقت الحالي.
أما الطلب على المجمعات السكنية في الرياض من قبل الوافدين فهو قوي جدا في الوقت الحاضر، مع نسبة إشغال عالية جدا ونمو سريع للايجارات، ويرجع ذلك جزئيا إلى عدم التوافق الحالي بين العرض والطلب.
القطاع السكني
لم يكن هناك عمليا أي تطوير في المجمعات السكنية في العقد الماضي، فبينما كانت هناك زيادة في الطلب خلال نفس الفترة، إلا أنها نشأت جزئيا جراء نمو الاقتصاد الكلي وفرص تسكين الأجانب ممن هم في مناصب تنفيذية عليا.
ومع ذلك، فهذا ليس هو الحال للفترة القادمة، فهناك العديد من وحدات المجمعات السكنية الجديدة التي ستدخل السوق في السنوات القليلة المقبلة، ما يكفي لتخفيف ضغوط الطلب / العرض ومعدلات الإيجار.
في وضع مشابه للرياض، تتم معظم التطويرات في جدة على نطاق ضيق نسبيا، مع قيام المطورين ببناء مشاريع لا تشمل عادة أكثر من 30 وحدة. وذلك جزئيا نتيجة عدم وجود تمويل متاح للتطوير والقيود التي تعني أن المطورين ليسوا قادرين على تقديم دفعات مقدمة لتغطية تكاليف البناء.
وقد كان هناك إقبال على تطوير الشقق منذ فترة طويلة نسبيا في منطقة الكورنيش، لكن تلك الوحدات عادة ما يفضلها المشترون من الرياض الذين يستخدمونها كمنازل صيفية لهم.
ومع ارتفاع أسعار الأراضي في مدينة جدة كون المضاربة فيها متفشية إلى حد كبير مثلها مثل المراكز الرئيسية الأخرى في المملكة، فقد وجد المطورون صعوبة في تلبية احتياجات قطاع الإسكان بأسعار معقولة، وبالتالي فإن تطويرات البيع في جدة لا تزال تركز على قطاع الدخل المتوسط ​​مع تحليها بمستوى معقول من النجاح.