الإجابة الاسهل دائما لاختصار واقع سوق الاسكان.. أنه لايوجد سوق للتمويل العقاري؛ نجاح الأول مرهون بشكل كبير في توطين الثاني..؛ حسناً لماذا لايوجد سوق للتمويل العقاري..؟ لأنه لايوجد اساس يقوم عليه التمويل العقاري؛ هذا الأساس هو (الرهن العقاري).. أنظمة الرهن والتمويل؛ لاتزال حبيسة أدراج أعضاء مجلس الشورى. ويرى البعض – ومنهم في موقع المسئولية – أن هذه الأنظمة لايمكن العمل بها في ظل واقع الاسعار الحالي؛ في حين أن هذه الأنظمة وفي جميع تجارب الدول الغنية والفقيرة؛ كانت المنفذ الاستراتيجي للتوسع في تملك المساكن. يقول آينشتاين "المشاكل الشائكة التي نواجهها لن تحل بنفس تفكيرنا الذي كان لنا.. عندما أوجدناها" إن التضخم القائم حالياً هو في أسعار الوحدات السكنية المعدة للتأجير؛ ان الوحدات العقارية (أراضي مساكن..) المعدة للتملك فلا يمكن اعطاء قياس علمي يحدد الارتفاع من الانخفاض.. علماً أن الاسعار يحددها العرض والطلب؛ ولذلك فان الحديث عن عدم مناسبة الواقع الحالي لإصدار تلك الأنظمة؛ توجه مبنى على (تفكيرنا الذي كان لنا).. . وينتظر السوق التصحيح بعد إقرار الأنظمة كونه ليس مشابهاً لما يحدث في سوق الأسهم والأوراق المالية، ففي العقارات يعتمد على حجم الطلب والعرض التي لم تصل بعد إلى نسبة متقاربة في ظل أن السوق بحاجة إلى مشاريع عقارية أكثر مما هي موجودة عليه الآن، كما يشاع أن يكون هناك انخفاض في السوق إلا أن ذلك لن يؤثر بشكل كلي في الأرباح، حيث سيكون ذلك الانخفاض السعري في الوحدات الجديدة التي تم بناؤها وفق الأسعار الحالية للمواد الإنشائية. في المقابل فإن جزءا من مسببات ارتفاع أسعار العقار له علاقة كبيرة بما تنفقه الدولة على البنية التحتية والمشاريع الكبرى التي تجعل مدننا من أكثر مدن المنطقة تقدما. وكل مبلغ يصرف على البنى له مردوده في رفع أسعار العقار بنسبة معينة، بل إن الصرف على البنية التحتية يجعلها الوحيدة في المنطقة والأكثر جاذبية للاستثمار. وتهدف أنظمة التمويل العقاري الجديدة إلى التأثير إيجاباً بما يعالج أزمة الإسكان في المملكة ودفع عجلة التنمية الإسكانية والعقارية لأن ذلك سيؤدي إلى زيادة إسهام الجهات التمويلية في عملية التمويل للإسكان. كما تقدم هذه الأنظمة تنظيماً جديداً لكثير من مشكلات التمويل، حيث استحدثت قطاعاً مالياً جديداً وهو شركات التمويل غير البنكية لترفع تنافسية القطاع التمويلي والمصرفي، ما سيحقق مصلحة كبرى للمواطن. وتواجه المملكة نقصاً في سوق العقار السكني المحلي، يصل إلى مليون وحدة سكنية خلال الأعوام الثلاثة المقبلة، ويرجع هذا النقص إلى تزايد الطلب من فئة الشباب، وتزايد النمو السكاني.. الذي يقابل طرحاً (فردياً) للمنتجات السكنية عن طريق التطوير العقاري الفردي غير القادر على توفير وحدات سكنية بكميات كبيرة ومتنوعة وبجودة عالية. لذلك كله فإن السوق الاسكاني يحتاج إلى استثمارات مالية كبيرة للمشروع الواحد كما أنها تحتاج لإمكانيات فنية كبيرة ومعقدة وخبرات تسويقية متراكمة قادرة على تسويق تلك الكميات الكبيرة من الوحدات السكنية في الوقت المناسب. ولا يلبي المعروض من المشاريع السكنية متطلبات السوق المرتكزة على السكن عالي الجودة وميسور التكاليف، ما يفتح فرصاً هائلة على طاولة كل من المطورين العقاريين والمستثمرين خلال الأعوام القليلة المقبلة، على الرغم من تمتع السوق العقارية في المملكة بإمكانات هائلة، ولكن «ارتفاع تكاليف العقار يبقى التحدي الرئيسي الذي يجب عليها تخطيه». كما أن هناك عدم وجود توافق في التسعير في الوقت الحاضر، إذ يقف المشترون حائرين بين ما تقدمه السوق، والكلفة التي يستطيعون تحملها لشراء منازل لهم. وطالب خبراء في السوق العقاري باللجوء إلى آليات قوى السوق لتوفير الوحدات السكنية بأسعار مناسبة وجودة عالية وبآليات تمويل تناسب متوسطي الدخل، وتفعيل قوى السوق يكون في معالجة القضية الإسكانية من خلال وجود مطور إسكاني قادر على تطوير أحياء ووحدات سكنية عالية الجودة متعاظمة القيمة لتشكل أساسا صلبا كأصول ضامنة لدورات مالية متتالية. وطالب خبراء التطوير العقاري بضرورة تغير ثقافة شراء المساكن من قبل المواطن السعودي ليحصل على المنزل المناسب في الوقت المناسب حسب استطاعته المالية وحاجته، وذلك في الإقبال مثلا على شراء الشقق في بداية حياته الأسرية، وإمكانية بيعها في حال زادت قدرته الشرائية بما يمكنه من شراء فيلا في حال زيادة عدد أفراد أسرته مما سيوفر له عوائد مالية بعد بيعه للشقة. ولا تزال مشكلة " التمويل العقاري" في المملكة، تمثل عقبة كبيرة لحصول المواطن على تمويل عقاري مناسب للبحث عن مسكن له ولأفراد عائلته، إذ ان نقص التمويل خلق نوعا من الحرمان لأكثر من 55 في المائة من المواطنين، يعود ذلك لعدم قدرتهم المالية على شراء مسكن بنظام الدفع النقدي، مما يحتاجون لنظام التمويل والتقسيط لرفع قدرتهم الشرائية ومع قلة عدد الشركات العقارية القادرة على توفير هذا النمط من أنماط تملك المساكن وإحجام البنوك إلا بحدود ضيقة في تقديم فرص تمويل عقاري للأفراد لتملك المسكن لا يجد المواطن بدا من اللجوء للإيجار الذي يستنزف كثيرا من دخله السنوي، وقد أشارت الدراسات إلى أن نسبة التمويل العقاري من القطاع الخاص متدنية ولا تزيد على 3 في المائة في حين أنها في الدول المتقدمة تصل إلى 45 في المائة.
