المنتجات العقارية بين العرض والطلب

من داخل السوق

تقرر النظرية الاقتصادية العامة العلاقة العكسية ما بين أسعار المنتجات وأحجام الطلب على تلك المنتجات، فارتفاع الأسعار على منتج ما سيؤدي عادة إلى خفض الطلب على ذلك المنتج والعكس بالعكس فإن انخفاض أسعار المنتجات سيؤدي عادة إلى زيادة الطلب على تلك المنتجات. إلا أن هذه القاعدة الاقتصادية العامة تخضع لعديد من المدخلات من أهمها درجة المرونة على منتج معين ومدى حاجة المستهلكين لذلك المنتج وكذلك تفضيلات المستهلكين وتوقعاتهم. وتقيس درجة المرونة حجم التفاعل ما بين التغير في سعر المنتج والتغير في الكمية المطلوبة من ذلك المنتج عند كل وحدة معينة من السعر.
إن لكل نشاط اقتصادي أسسا ومعايير هي التي تتحكم فيه وتؤثر سلبا أو إيجابا من خلال ما يلامسه السوق من تغيرات مصاحبة وعوامل اقتصادية مؤثرة بشكل مباشر، هذه العوامل هي مؤشرات للسوق وهي التي يمكن من خلالها إطلاق الآراء حول وضع السوق وتوجهاته.
لقد فاجأني الحديث في بعض المواقع عن أطروحات - أعتبرها اجتهادية - والتي بدء فيها تضارب وجهات النظر الفردية من بعض الكتاب بالسوق العقاري، وهم لا يعلمون بأن عدم دقة المعلومات وأخذها من مصادرها يؤثر بالسوق العقارية في المملكة وقد يتعدى الضرر ليصل للاقتصاد الوطني ويزرع عدم الثقة لدى المستثمر المحلي والأجنبي نتيجة اطروحاتهم التي لا تلامس الواقع وليست مبنية على إحصائيات دقيقة او موثقة من جهات ذات علاقة مباشرة بالسوق كمؤشر وزارة العدل والذي نشكر القائمين عليه ونتمني منهم تطويره بحيث يكون اكثر تفصيلا من حيث نوعية المعلومات التي تطرح وتفصيلها ما بين تجاري وسكني وصناعي واستثماري وأراضي خام مع بيان الأراضي أو المباني بأنواعها، ولو تم التنسيق بين وزارة التخطيط والاقتصاد بصفتها الجهة المعنية بالمعلومات الإحصائية مع الجهات المعنية مثل وزارة العدل والبلديات وحصلت على المعلومات الموثقة من مصادرها من كتابة عدل وبلديات وشركة الكهرباء.. ونحوها ومن ثم يتم تحليلها بأسلوب احترافي يمكن الاستفادة القصوى منها كمعلومات اقتصادية تبين توجه وحالة السوق ونشرها للعموم للاستفادة منها، وأتمنى أن يكون المؤشر العقاري التابع لوزارة العدل النواة لإيجاد مؤشر عقاري متكامل بإذن الله مبني على معلومات دقيقة وموثقة من الجهات ذات العلاقة.
عودة للحديث عن القطاع العقاري: فعندما يتحدث الخبراء في السوق العقاري عن النشاط العقاري في المملكة بشكل خاص والسوق العقارية الخليجية والعربية على وجه العموم ويذكرون انه من أفضل الاستثمارات إن لم تكن أفضلها على مر السنين رغم الأزمات الإقليمية والعالمية والحروب التي مرت بالمنطقة وإثباته أنه الملاذ الآمن للمستثمرين، بل يعد الاستثمار العقاري الاستثمار المفضل لكثير من كبار المستثمرين وصغار المستثمرين على حد سواء مما جعل ثقافة الاستثمار العقاري قناعة تتوارثها الأجيال. هذه القناعة قائمة على فلسفة وتجارب من الصعب جداً أو أنه من المستحيل أحياناً تغييرها أو نسيانها، وبالتالي فإن "إحتمال" الانخفاض في أسعار العقارات السعودية قد يكون إحتمالاً ضعيفاً والمؤشرات التي تؤكد ذلك كثيرة ومنها:
أولا: يحتل القطاع العقاري المرتبة الثانية بعد قطاع النفط، مع وجود أكثر من 100 نشاط وصناعة مرتبطة به.
ثانيا: يسهم النشاط العقاري بنحو 55 مليار ريال في الناتج المحلي الإجمالي للمملكة، وبنحو 9.5 في المائة من الناتج غير النفطي.
ثالثا: النمو السكاني المركب بنسبة 3.3% لإجمالي لعدد سكان يبلغ 25 مليون نسمة معظمهم من فئة الشباب التي تصل نسبتهم لأكثر من 60% تقريبا.
رابعا: حاجة السوق المحلية إلى بناء من 164 ألف وحدة سكنية إلى 200 ألف سنويا، مما يعني بناء 2.62 مليون وحدة سكنية حتى عام 2020 م.
خامسا: الفجوة بين العرض والطلب للوحدات السكنية لصالح الطلب.
سادسا: انتظار السوق العقارية كثيرا من الإصلاحات القانونية والتشريعات والتي تصب في مصلحتها مما يعطيها مزيدا من الثقة والشفافية، ومن هذه التشريعات نظام التمويل العقاري ونظام الرهن العقاري المنتظر والذي سيعطي زخماً جديداً للطلب على العقارات السكنية خاصة. هذه التشريعات من المتوقع والطبيعي أن تؤثر تأثيراً مباشراً في سوق الرهن العقاري مما سيضاعف حجمها حتى عام 2012م لتصل إلى خمس مرات (86.5 مليار ريال) (23.1 مليار دولار)، وبذلك تكون نسبة القروض العقارية إلى إجمالي الناتج المحلي الإجمالي 4.4 في المائة في عام 2012 في حين أنها تمثل أقل من 1 في المائة في الوقت الحاضر حسب بعض الدراسات.
سابعا: وجود مشاريع ضخمة تقودها الدولة والشركات العقارية الكبرى والتي تعتبر صمام الأمان لأي عملية انخفاض مفاجئ في أسعار العقارات، ويكفي أن نعلم أن هناك ما يزيد على 285 مشروعا عقاريا بقيمة 260 مليار دولار أمريكي أي ما يقارب تريليون ريال يجري تنفيذها أو تصميمها في المملكة خلال الفترة الحالية.
ثامنا: إذا قدر للاقتصاد العالمي بالركود – رغم حركته الملموسة_ فإنه ومن المتوقع أن تتسابق الشركات العالمية للاستثمار في السوق السعودية بكافة أنشطتها والقطاع العقاري على وجه الخصوص مما سيؤثر في الاقتصاد الوطني بشكل عام إيجاباً وفي القطاع العقاري بشكل خاص بإذن الله.
خلاصة:
أتمنى كما يتمنى الكثيرون أن تبنى التقارير الاقتصادية على معلومات وحقائق موثقة من مصادرها الرسمية حتى لا يفقد الاقتصاد الوطني أحد اهم مقوماته وهو ((الثقة))، وحديث معالي وزير العدل عن استقرار السوق هو اكبر دليل على ذلك.
* نائب رئيس اللجنة
الوطنية العقارية