شركات التطوير تستعين ب «الإجارة» لتجاوز التأخير في تطبيق تنظيم البيع المبكر

التنظيم يخلق سوقاً أولية نشطة.. ويخفف من أعباء التقسيط للمستفيدين

نجحت بعض الشركات المحلية المطورة والممولة في تجاوز عقبة غياب التنظيمات للبيع المبكر؛ بتوطين منتجات تمويلية وتسويقية تؤدي ذات الغرض؛ وعلى رأسها منتج الإجارة.
ورغم أهمية تنظيم البيع المبكر للوحدات العقارية، الذي اقره مجلس الوزراء قبل عدة أشهر، ولم يتم العمل بالتنظيم المقترح لحين صدور نظام مؤطر، إلا ان كثيرا من العقاريين والممولين انتقد تأخر وزارة التجارة في اقرار التنظيم، الذي يعزز من قنوات التمويل للمطور، ويخفض تكلفة المسكن للمستفيد، مع التسهيل عليه في تنظيمات دفعات الشراء، فضلاً عن خلق سوق أولية (بيع وشراء وتمويل) نشطة تعزز الحراك العقاري.
وكان مجلس الوزراء وافق مؤخراً على تنظيم جديد للبيع المبكر للوحدات العقارية في السعودية، ويلزم التنظيم الجديد شركات التطوير العقاري امتلاك الأرض المراد تطويرها، وفتح حساب في أحد المصارف المرخص لها باسم المشروع لاستقبال الدفعات التي يدفعها المشترون على الخارطة.
ووفقاً لبعض المصادر فان البنوك المحلية أبدت تحفظاً على فتح تلك الحسابات لعدم فائدة تلك الحسابات لصالح البنوك، ووفقاً للضوابط الجديدة تقوم وزارة التجارة بفتح حساب في الوزارة يسمى (سجل المطورين العقاريين) تقيد فيه أسماء المطورين المؤهلين، وتأسيس أمانة يوكل لها النظر في مزاولة نشاط التطوير العقاري، على أن يتم الترخيص لذلك خلال عشرة أيام من تاريخ الطلب، وأمهل التنظيم الجديد المطورين العقاريين الذين يزاولون البيع المبكر للوحدات قبل صدور هذه الضوابط 60 يوماً لتعديل أوضاعهم بما يتفق مع التنظيم الجديد. وتبلور هذا النظام عقب اجتماعات ضمت وزارة التجارة والصناعة، ووزارة الشؤون البلدية، ووزارة الاقتصاد والتخطيط، ومؤسسة النقد العربي السعودي، والهيئة العامة للإسكان، ومجلس الغرف التجارية الصناعية السعودية، والهيئة العامة للاستثمار، والهيئة السعودية للمدن الصناعية ومناطق التقنية.
وجاء تقنين (التنظيم المقترح) عقب تزايد عمل عدد من الشركات المحلية والخليجية؛ التي تقوم بالبيع المبكر للوحدات العقارية، واتجاه البعض منها (الخليجية) إلى جمع الأموال من خلال بيعها لوحدات من هذه المشاريع التي لا تزال على الخارطة، وليس هناك ما يضمن للمشترين أن ما دفعوه من أموال سيؤول إلى المشروع محل العقد بينهم وبين الشركة. فقد تستخدم تلك الأموال في وسائل مختلفة من مضاربات في الأسهم أو في العقارات أو في غيرها مما قد يعرض أموال المشترين للخسارة. وبعد المناقشة وتبادل وجهات النظر، وحيث إن مشروع تنظيم حساب ضمان التطوير العقاري يتضمن في مواده عقوبات سالبة للحرية، لذا فإن المشروع في حقيقته هو مشروع نظام، وحيث إن إجراءات ودراسة مواد مشروع النظام وصدوره ستستغرق وقتاً طويلاً، ونظراً إلى أن هناك فراغاً تنظيمياً يقتضي معالجته بشكل عاجل إلى حين اقرار النظام المشار إليه، فقد رأى المجتمعون أن من المناسب التوصية بالعرض على المقام السامي، للنظر في الموافقة على صدور ضوابط تتعلق بمن يقوم ببيع وحدات سكنية أو تجارية أو مكتبية أو خدمية أو صناعية على الخارطة وتسلم دفعات من المشترين أو الممولين، كإجراء احترازي ووقتي، إلى حين صدور النظام - الذي سيعالج هذا الموضوع - والعمل بموجبه، على أن تتضمن هذه الضوابط ما يلي:
أولاً: تحظر مزاولة نشاط بيع أي وحدات عقارية على الخارطة - مهما كان غرضها - سكنية أو تجارية أو مكتبية أو خدمية أو صناعية أو سياحية أو غيرها، أو الإعلان عنها في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، أو تسويقها في المملكة، أو العرض عنها في معارض، إلا بعد الحصول على موافقة من اللجنة المنصوص عليها في البند (ثانياً) من هذه الضوابط.
ثانياً: تشكل لجنة في وزارة التجارة والصناعة من كل من: وزارة الشؤون البلدية والقروية، ووزارة الثقافة والإعلام، ومؤسسة النقد العربي السعودي، والهيئة العامة للإسكان، والهيئة العامة للاستثمار، والهيئة السعودية للمدن الصناعية ومناطق التقنية. تكون مهمتها ما يلي:
النظر في الطلبات المقدمة لمزاولة نشاط التطوير العقاري على الخارطة على أن يتم منح الترخيص خلال مدة أقصاها عشرة أيام من تاريخ اكتمال الطلب، وضع شروط التأهيل الفني والمالي للمطورين العقاريين، وضع الشروط الخاصة بحقوق المستهلكين وشروط التشغيل في المنافع المشتركة في مشروع التطوير العقاري، وضع سجل يتضمن ترتيب وتوثيق بيع الوحدات على الخارطة في أي مشروع عقاري، وضع الشروط الخاصة بالإفصاح عن العقارات المباعة وآلية حماية المستهلكين من بيع المطورين أو الوسطاء للعقار الواحد على أكثر من مشتر، تحديد المستندات اللازمة للقيد في سجل المطورين العقاريين، ويكون منها ما يلي:
السجل التجاري بالنسبة إلى المؤسسات الفردية أو الشركات، شهادة عضوية من الغرفة التجارية الصناعية، شهادة سلامة السجل الائتماني من شركة مرخص لها بالخدمات الائتمانية، صك ملكية الأرض المراد تطويرها، نسخة من العقد المبرم بين المطور الرئيس والمطور الفرعي (إن وجد)، التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية التي اعتمدتها الجهات المختصة، نموذج عقد البيع بين المطور والمشتري، ومواعيد تسليم المبيع محددة باليوم، نسخة من العقد المبرم بين المطور والمسوق العقاري - إن وجد -.
ثالثاً: يفتح حساب لكل مشروع على حدة - بعد الحصول على موافقة اللجنة المشار إليها - يسمى «حساب الضمان» في أحد المصارف المرخص لها في المملكة، ويكون هذا الحساب مخصصاً لاستقبال الدفعات التي يدفعها المشترون على الخارطة أو الممولون لهذه المشاريع. وتحدد اتفاقية تبرم لهذا الغرض بين البنك والمطور العقاري شروط إدارة هذا الحساب وحقوق الأطراف المتعاقدة والتزاماتها وفقاً لما تقرره اللجنة في هذا الشأن.
رابعاً: تقوم وزارة التجارة والصناعة بما يلي:
توفير عدد من الموظفين لأمانة هذه اللجنة، فتح سجل في الوزارة يسمى (سجل المطورين العقاريين) تقيد فيه أسماء المطورين العقاريين المؤهلين، بعد موافقة اللجنة على قيدهم ومنحهم شهادات بذلك.
خامساً: على من يزاول بيع وحدات عقارية على الخارطة في المملكة قبل صدور هذه الضوابط، التقدم إلى اللجنة لتعديل أوضاعه بما يتفق مع هذه الضوابط. وعلى اللجنة مراعاة كل حالة على حدة وما وصل إليه مشروع التطوير العقاري بما لا يضر بحقوق المشترين والمطور العقاري، وذلك خلال مدة ستين يوماً من تاريخ صدور هذه الضوابط، ويجوز التمديد لمدة أخرى إذا كان ثمة أسباب موضوعية، بعد موافقة وزير التجارة والصناعة عليها.
سادساً: أ- إذا خالف من يقوم بنشاط التطوير العقاري هذه الضوابط، فعلى اللجنة إصدار قرار بايقاف نشاطه بشكل مؤقت مع مراعاة حقوق المشترين، وتزويد شركة الخدمات الائتمانية بواقعة المخالفة، والرفع إلى وزير التجارة والصناعة بالإجراءات المطلوب اتخاذها في حقه وفقاً لما تقتضي به الأنظمة والتعليمات. ب- على اللجنة في حالة اكتشاف أي أعمال احتيالية أو تستر عليها أو مماطلة في الوفاء بحقوق المشترين في نشاط التطوير العقاري أن تحيل المخالفين إلى هيئة التحقيق والادعاء العام، ويحال من يدينه التحقيق إلى المحكمة الجزائية للنظر في تطبيق العقوبة في حقه.
سابعاً: أ- تنشر هذه الضوابط في الجريدة الرسمية، ويعمل بها من تاريخ نشرها، على أن تقوم اللجنة بالتنسيق مع اللجان العقارية في الغرف التجارية الصناعية السعودية بالاعلان عنها في وسائل الإعلام المختلفة. ب- ينتهي العمل بهذه الضوابط اعتباراً من صدور نظام (حساب ضمان التطوير العقاري) والعمل بموجبه.
صورتان لنماذج من مساكن اقتصادية طرحتها شركة أشاد للتطوير العقاري مؤخراً في حي الشفا بالرياض