المنح السكنية على خطى (العقاري).. بين غياب الخدمات وحلم البناء

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة بتقرير أسبوعي

صور البعض أن التحذير من عواقب رفع قرض صندوق التنمية، الذي تناولته قبل أسبوعين؛ كأنه حرمان للمواطنين من قرض حكومي (مستحق).. وكما إن كثرا من الناس يرى أن هذا القرض (الحلم) قد يكون وسيلة تحقيق ذلك الحلم؛ أزيد أيضا إن المنح السكنية هي الحلم الآخر، الذي تعودنا عليهما في بناء السكن.
لخص الأمير الدكتور عبدالعزيز بن عياف أمين منطقة الرياض، واقع المنح بأنها (هم) أشغل البلديات عن أداء أدوار أهم.. رغم إن هذه المنح لم تحقق الهدف الذي وضعت له؛ بل تحولت إلى وسيلة للمضاربة يستفيد منها المضاربون، وتنتفي الفائدة الأصلية لها وهي (وسيلة تمكين لبناء السكن).
ولاشك أن المنح وقروض الإسكان السبب الأول الذي حول كل من اجتمع له هذان الحلمان؛ إلى مقاول؛ يتعرض لألوان الغش والتدليس.. نعم لقد عزز ذلك كله التطوير الفردي؛ وجعله أساس بناء الوحدات السكنية المعدة للتملك الشخصي. ونصت المادة الخامسة في الفصل الثاني من نظام البلديات والقرى الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/5 في 21/2/1397ه على وظائف البلدية، وأشارت في هذا الإطار إلى أن بين تلك الوظائف قيامها بأي اختصاصات يصدر بها قرار من مجلس الوزراء، وقد صدر استناداً إلى ذلك قرار مجلس الوزراء رقم 437 بتاريخ 1/6/1398ه الذي أناط بالبلديات توفير أراضٍ تمنح للمواطنين ممن تصدر لهم أوامر سامية أو تنطبق عليهم شروط محددة يتم التمشي بموجبها، كان آخرها قرار مجلس الوزراء رقم 76 بتاريخ 7/3/1425ه. وفقاً لذلك تقوم الأمانات والبلديات والمجمعات القروية التابعة لها بأداء مسؤوليتها في هذا المجال، والقيام بتنفيذ ما أوكل إليها من اختصاصات من توفير مخططات تحتوي على أراض سكنية تتفق في مساحاتها مع ما يصدر من أوامر وقرارات وتعليمات في هذا الشأن، والعمل مع أجهزة المرافق والخدمات الأخرى في توفير الاحتياجات اللازمة لقطع الأراضي السكنية التي يتم منحها، من ثم فإن الأراضي الحكومية المخصصة للسكن هي تلك المخططات المعتمدة التي تهيئها الأمانات والبلديات لغرض توزيع القطع السكنية بها على المواطنين المستحقين للمنح بموجب الأوامر السامية والشروط والتعليمات الصادرة في هذا الشأن من مقام مجلس الوزراء.
رغم تشجيع أراضي المنح على تعزيز التطوير الفردي وبناء كل صاحب منحة مسكنه بنفسه، (في حال توفر التمويل)؛ إلا إن دراسات اعتبرت هذه المخططات السكنية الحكومية التي يتم توزيعها على المواطنين عن طريق المنح؛ هي الطريقة الميسرة لحصولهم على أراضٍ لبناء مساكنهم عليها، بعد أن تقوم الأمانات والبلدية بتخطيطها، والملاحظ أن معظم المخططات السكنية الحكومية (مخططات ذوي الدخل المحدود والمنح الخاصة) تعتمد على منهجية تقسيمات أراض غير ملائمة لافتقارها للأساليب المثلى للتقسيم وأساسيات التخطيط ومرتكزات التصميم العمراني إضافة إلى البعد الإنساني.
ووفقا للدراسة التي أعدها الدكتور محمد بن عبدالله إدريس، من جامعة أم القرى، بعنوان " تأثير منهجية تقسيمات الأراضي للمخططات الحكومية على ملاءمة البيئة السكنية وتكلفة تطويرها"
وتعتمد معظم هذه المخططات على النمط الشبكي لسهولة وسرعة واقتصادية تنفيذه على الرغم من كثرة سلبياته التي تنعكس سلبا على ملاءمة الحي السكني وتكلفة التطوير وبالتالي على ساكنيه. وكما هو معروف فإن البيئة السكنية هي نتاج لعدد من المتداخلات البيئية، والاجتماعية، والاقتصادية.
إضافة إلى ممارسات الملاك والمطورين المعتمدة على رغبات المستخدمين والتشريعات البلدية، ويمثل المسكن نواة الحي السكني فمعظم الأحياء السكنية نشأت بمسكن منفرد ثم تجمعت المساكن التي راعت الظروف البيئية من خلال تقليل الفراغات المعرضة لأشعة الشمس، والاستفادة من حركة الهواء في التهوية والتبريد غير المباشر من خلال تعرج الممرات واستمراريتها. وكذلك الحال بالنسبة للظروف الاجتماعية وذلك بتفعيل التداخل الاجتماعي بين السكان بربط المساكن وتجميعها حول البرحات السكنية، ليصبح الجميع وكأنهم في مسكن واحد متمثل في البرحة التي تمثل الفناء الداخلي والمساكن التي تمثل غرف المسكن، أيضاً راعى الحي الأمور الشرعية بتأكيد عنصري الخصوصية والمحافظة ومراعاة اتجاه القبلة بالنسبة لدورات المياه، كذلك الحال بالنسبة للظروف الاقتصادية والتي تواءمت مع احترام طبيعة الأرض خصوصاً في المناطق الجبلية، وذلك بالبعد عن أعمال القطع الصخري والتعامل معها، وفي نفس الوقت راعت البيئة السكنية الاحتياجات السكانية من المرافق والخدمات ( المساجد، المدارس، المحلات التجارية) بتوفيرها في مواقعها المناسبة، ومع مرور الوقت تشكل الحي السكني. ولقد مر تخطيط الحي السكني خلال القرون الماضية بعديد من التجارب والنظريات والتي سوف يتم مناقشتها في الدراسة، غير أن الملاحظ أن الوضع الراهن للمخططات السكنية الحكومية والخاصة لم يستفد من هذه التجارب والنظريات، وأصبحت عملية تطوير المخططات وإنشاء المساكن من الأمور المكلفة جداً.
وتسعى هذه الدراسة التي تعتمد على المنهج الوصفي التحليلي وعلى الدراسات السابقة والأعمال الميدانية في سياسة جمع المعلومات والبيانات، إلى الارتقاء بمنهجية تقسيمات الأراضي الحكومية السكنية وذلك من خلال: استعراض الأفكار والنظريات التطويرية للبيئة السكنية، ومناقشة منهجية تقسيمات الأراضي في المملكة، ومناقشة التأثير الاقتصادي لمنهجية تطوير الأراضي الحكومية على تكلفة تطويرها، والمساحة الاقتصادية المناسبة لقطعة الأرض السكنية، والتعرف على المنهجية المثلى لتقسيمات الأراضي، وتختتم الدراسة بتطوير بعض المقترحات والتوصيات للارتقاء بمنهجية تقسيمات للأراضي في المملكة العربية السعودية بما يحقق الملاءمة للبيئة ويخفض تكلفة التطوير.
وغطت أعتمادات ميزانية الوزارة والجهات التابعة لها جميع مدن وقرى المملكة، واستطاعت الوزارة أن تحقق إنجازات جيدة في البنية الأساسية، كما تم التوسع في برنامج تطوير القرى لتوفير المتطلبات الأساسية وتحسين المستوى المعيشي في غالبية القرى في المناطق حتى الوصول إلى إمكانية توطين أولئك السكان في أماكنهم وبالتالي الحد من الهجرة الداخلية من القرى والمدن الصغيرة إلى المدن الكبرى، كما تم زيادة رقعة الخدمات وتضييق الفجوة القائمة جزئياً في الخدمات البلدية بين المدن والقرى.
وارتفع إجمالي تكاليف المشاريع المعتمدة لقطاع الخدمات البلدية من 7.2 مليار ريال للعام المالي 1425/1426ه إلى 16.6مليار ريال في العام المالي 1430/1431ه، أما إجمالي اعتمادات (سيولة) ميزانية قطاع الخدمات البلدية فقد ارتفع من 10.7 مليار ريال للعام المالي 1425/1426ه إلى 18.8 مليار ريال في العام المالي 1430/1431ه، ويتضح أن ميزانية قطاع الخدمات البلدية تساهم بشكل واضح في استكمال أعمال البنية التحتية للمخططات البلدية بما في ذلك مخططات المنح، ويشمل ذلك مشاريع السفلتة، وتصريف مياه الأمطار، والحدائق والمتنزهات.
لقد كان الهدف الأساس من توطين الحكومة للمنح السكنية، كما انتهجت المملكة لحل أزمة الإسكان وتوفير المساكن للمواطنين والمقيمين سياسة إسكانية تتألف من أربعة عناصر: توفير التجهيزات الأساسية، إنشاء مشاريع إسكانية، التوسع في منح الأراضي للمواطنين، إنشاء صناديق الإقراض حتى إن نشاط القطاع الحكومي بلغ إلى حد إنشاء أحياء ومدن سكنية جديدة تحت إشراف أجهزة الدولة متمثلة في صندوق التنمية العقاري ووزارة الأشغال العامة والوزارات والمؤسسات الحكومية التي تؤمن السكن لمنسوبيها.