شرق الرياض يتفوق.. والفلل في المدينة الأعلى طلبا.. و"اقتصادية" حائل ترفع الأسعار

"الرياض" تنفرد في تقرير يرصد المشهد العقاري في المملكة كل أسبوع

على الرغم من موجة الارتفاعات التي يشهد القطاع العقاري السعودي إلا أنه يجد إقبالاً كبيراً على أنواع المنتجات العقارية على اعتبار أن السوق العقاري في المملكة يمتلك مقومات كثيرة تخلق له الأمان.
وعكس النشاط العقاري الحاصل لدى المملكة خلال الفترة الماضية ارتفاعاً عاما على اتجاه ومتوسط أسعار الأراضي ومن المتوقع أن تشهد السوق هذا الارتفاع في الأسعار في مناطق الرياض والغربية والشرقية، وذلك للتوجه في صنع الماركات العالمية الخاصة بالعقار السعودي وخصوصاً في مكة المكرمة مقارنة بما فعلته مدينة دبي في صنعها للعقار كالجميرة والبستان والنخلة وغيرها من العلامات التجارية التي أصبحت تميز الإمارات بين دول الخليج خاصة ودول العالم عامة.
وجاء قرار تحديد النطاق العمراني لمكة المكرمة كأحد الحلول المعالجة للعشوائيات التي برزت في الآونة الأخيرة بشكل واضح تجلت فيما يربو عن ال 50في المائة من المساحة الإجمالية للعاصمة المقدسة، وتؤكد الدراسات والأبحاث حاجة السعودية على مدى ال 20سنة المقبلة إلى ملايين الوحدات السكنية عدا الاستثمارات العقارية الأخرى.
وأسهم مشروع توسعة الساحات الشمالية والشمالية الغربية للحرم المكي الشريف في تطوير الحركة الاقتصادية وحركة البناء والإنشاء والتعمير في مكة إضافة إلى حركة بيع وشراء العقارات خصوصا حول المنطقة المركزية والمتاخمة لموقع تنفيذ المشروع الخاص بالتوسعة.
وبحسب العديد من الاقتصاديين والمهتمين فان حركة بيع وشراء العقارات حول تلك المنطقة خصوصا تلك التي سيتم نزع ملكيتها لصالح المشروع والتي حددت بقرابة ال 300ألف متر مربع وبقيمة شرائية بلغت أكثر من 6مليارات ريال ستشهد ارتفاعا كبيرا قد تصل إلى أرقام فلكية مما يسهم بدوره في دفع حركة المال والأعمال داخل المنطقة المركزية.
وقفز إعلان التوسعة الجديدة للحرم قفز بسعر المتر الواحد إلى 250ألف ريال حول منطقة شمال الحرم والمنطقة المركزية عموما مع احتمالية ارتفاع هذا الرقم إلى معدلات أعلى مع بدء اللجنة تقدير تلك العقارات.
كما أدى مشروع توسعة الساحات الشمالية للحرم المكي الشريف إلى ضخ أرقام عالية في سوق العقارات المكية فمعظم المستثمرين وأصحاب الفنادق الكبيرة خصوصا في مناطق الشامية والمروة والراقوبة وجبل الكعبة يرغبون في تعويضات هائلة تعوضهم عن الخسائر المتوقعة لهم جراء نزع ملكياتهم خصوصا أن غالبيتهم ملتزمين بعقود طويلة الأمد.
كم أن هذا الأمر أدى بدوره إلى ارتفاع أسعار العقار في مناطق مجاورة أخرى، خلافا على أن اختفاء تلك العقارات لصالح المشروع سيؤدي إلى كثرة الطلب على حساب العرض مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار الشقق السكنية في المناطق المجاورة لشمال وشمال شرق الحرم.
وارتفعت أسعار الشقق في أحياء شمال شرق مكة وبلغ متوسط إيجار الشقة من 20ألفاً الى 25ألفاً، بينما يرتفع في أحياء جنوب شرق مكة الى 35ألف ريال، وهكذا سوف تسهم هذه التوسعة في غربلة شاملة ونقلة كبرى في السوق العقارية بمكة المكرمة.
وأثار قرار مجلس الوزراء الخاص بضرورة موافقة وزارة البترول والثروة المعدنية على المخططات الجديدة في المنطقة الشرقية ردود فعل كبيرة لدى المواطنين الذين لديهم أسهم في المخططات التي سيصيبها التجميد بسبب التعديات، في الوقت الذي طالب فيه عقاريون بضرورة إيجاد حل سريع لهذه لمخططات قبل أن تصاب بالتعسّر المزمن الذي يستعصي على الحل كعشرات من المساهمات المجمدة منذ عشرات السنين، التي قدرت مدتها في المنطقة الشرقية بأكثر من 10سنوات،
وارتفعت أسعار الأراضي بصورة غير معقولة بسبب قلة المخططات الجاهزة للبناء خصوصاً في المدن الصغيرة مثل مدينة سيهات وصفوى والجبيل، وستواصل الأسعار الارتفاع إلى أن تتدخل أمانة الشرقية وتقوم بتجهيز مخططات جديدة وبمساحات كبيرة لتمتص الطلب الكبير والمتزايد في هذه المدن.
وتحتاج التنمية العقارية في المنطقة الشرقية إلى تضافر الجهود وتعاون أجهزة وهيئات وتوافق إرادة وتوجهات، ولا شك في ان القطاع الخاص وإن كانت الآمال معقودة على دوره وإسهاماته إلا انه لا يستطيع وحده القيام بواجبات الدور وأعباء المهمة، والمجال مفتوح لتفعيل دور القطاع الحكومي في جانب المخططات السكنية النموذجية.
وتراوحت أسعار بيع القطع في المنطقة الشرقية في مخطط المدار بين 730و 1800ريال للمتر المربع حسب الموقع والمساحة، كاملة الخدمات الأساسية مثل السفلتة، الإنارة، شبكة المياه، إضافة إلى بعض الخدمات الأخرى.
و شهدت العاصمة الرياض ارتفاعاً في مبيعات العقارات خصوصاً في الجهة الشرقية إذ تجاوز حاجز ال 30في المئة على عكس شماله الذي يعاني من الركود بسبب احتكاره من كبار تجار العقار في السعودية.
ويتوقع لمنطقة شرق الرياض أن تكون مركزاً استراتيجياً لعدد من مراكز التسوق والفنادق والشركات العالمية في المنطق نهاية العام الحالي 2008، بينما يعاني الشمال من مضاعفة الأسعار بشكل مبالغ فيه وركود في المشاريع التنموية بأنواعها، عطفاً على أن شرق الرياض يتمتع بكامل الخدمات بينما الشمال بعيد عن الخدمات الحالية والمتوفرة في شرق العاصمة.
وشهدت منطقة شرق الرياض حركة بيع قوية وإنشاء لمشاريع تنموية خلال الفترة الماضية خصوصاً في المناطق القريبة من طريق الدائري الشرقي - طريق المطار - وكذلك مخرج 9وطريق الدمام إذ تشهد المنطقة عموماً إقبالا كبيراً من المستثمرين.
ويرجع عقاريون ركود العقارات في الشمال مع حركة في البيع بطيئة جداً هي احتكار كبار العقاريين للمنطقة، بينما نجد في المقابل جهة الشرق ان العقارات بدأت في التحرك مع بداية هذا العام الجديد بسبب المشاريع التنموية وكذلك افتتاح معارض وأسواق كثيرة، إضافة إلى أن المنطقة تشهد بناء وحدات سكنية بمختلف المساحات ما دعا كثيرا من السعوديين إلى التوجه لها خصوصاً أنها تعتبر مركز وسط بين المطار وطريق الدمام وطريق خريص.
وتعتبر أسعار العقارات في الشرق ارخص بنسبة تتجاوز 30في المئة من الشمال وان الحركة العقارية سريعة والمشاريع تقام الآن ما دعا كثر من رجال الأعمال الاستثمار فيها. مشيراً إلى ان أسعار المتر فيها ما بين 450إلى 600في الأحياء الجديدة بينما في الشمال وصلت إلى 1100ريال للمتر وأنها امتدت إلى منطقة بنبان ووصل سعر المتر إلى 250ريالاً للمتر وهي مناطق خارج النطاق العمراني ولا تتوفر فيها الخدمات على عكس الأحياء الجديدة المطورة في الشرق التي تتوفر فيها الخدمات كافة كذلك افتتاح مراكز كبيرة للتسوق وعدد من الفنادق في المنطقة ما يدل على شدة الإقبال عليها على عكس غيرها.
ولفت إلى ان أسعار العقار ارتفعت مع المشاريع في الأحياء القريبة من طريق المطار وهي غرناطة والحمراء ليصل سعر المتر إلى 1000ريال.
يذكر أن حي الملك عبد الله وأيضا المنطقة المحيطة بطريق عبد الرحمن الغافقي مخرج 11شهدت ارتفاعاً سريعاً في الأسعار حيث بلغ سعر المتر التجاري نحو 3آلاف للمتر والسكني لامس سقف 1600ريال للمتر بعد الإعلان عن موافقة الأمير سلطان بن عبد العزيز ولي العهد على تنفيذ مخرج 11باتجاه طريق العروبة والذي سيكون له دور كبير في سهولة الحركة باتجاه الشوارع الرئيسة طريق العليا وطريق الملك فهد وطريق التخصصي.
وفي حائل حققت الأراضي الواقعة في الشمال ب (30) كيلو مترا وتحديدا في قرى الجثامية والنصية والقاعد أرقاما قياسية في الارتفاع بلغت نسبته 500في المائة عن أسعارها السابقة. وأرجع عقاريون هذا الارتفاع القياسي في أراضي الجثامية والقرى التي حولها للمراحل الأولى لتنفيذ المدينة الاقتصادية بالمنطقة وإطلاق العديد من مشاريع الطرق العملاقة والتي ستربط المنطقة بكثير من الجهات دولياً وداخلياً، وانعكس هذا المشروع ايجابيا على الحركة التجارية عموماً في المنطقة ولكن تأثيره المباشر كان على الجانب العقاري . ووصلت أسعار الأراضي وصلت للحد الأعلى ببلوغ سعر المتر الواحد 300ريال بعد أن كان السعر العادل للمتر نفسه لا يتجاوز 15ريالا قبل الإعلان عن قيام مدينة الأمير عبد العزيز بن مساعد الاقتصادية في حائل. كما أن ارتفاع الأسعار طال قرية القاعد المجاورة للموقع بمقدار 80في المائة عن الأسعار السابقة ووصل السعر الحالي للمتر للأراضي الزراعية إلى 100ريال مقارنة ب 20ريالا في الفترات السابقة، بينما حقق سعر المتر للأراضي السكنية ارتفاعا وصل إلى 400ريال بعد أن ظل لفترات طويلة ثابتا على 15ريالا للمتر الواحد وبين أن وجود قرية القاعد بالقرب من موقع المدينة الاقتصادية ساهم في الإقبال الكبير على الأراضي في تلك المنطقة.
وكان خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز قد أطلق في المنطقة مدينة اقتصادية متكاملة تحت اسم مدينة الأمير عبد العزيز بن مساعد الاقتصادية خلال زيارته الأخيرة للمنطقة وتدشين عدد من المشاريع التنموية وتقام هذه المدينة على مساحة قدرها 156مليون متر مربع وبتمويل إجمالي قدره 30مليار ريال خلال 10سنوات، يتم دفعه بالكامل من القطاع الخاص، ويقوم بتطوير هذه المدينة اتحاد استثماري بإشراف الهيئة العامة للاستثمار وبقيادة شركة ركيزة القابضة،
وفي المدينة المنورة تزايد الطلب على الفلل السكنية التي تلبي متطلبات الأسرة السعودية وتراعي خصوصيتها الثقافية، وقامت شركة دار الأركان قبل أكثر من سنتين بتطوير كامل البنيتين التحتية والعلوية لحي التلال إضافة لتطوير نحو 500فيلا سكنية كمرحلة أولى، حيث حرصت الشركة على أخذ الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية والصحية والأمنية للمساكن كقيمة مضافة تسعى لتحقيقها الشركة لصالح السكان.
وأطلقت دار الأركان التي في أوائل يناير 2008مبيعات أول 500فيلا والتي تمثل المرحلة الأولى في مشروع التلال الذي يقع جنوب المدينة المنورة على مساحة 2.2مليون متر مربع على بعد 12كيلو مترا فقط من الحرم النبوي الشريف، وليكون المشروع نموذجا للمشاريع العمرانية المتكاملة في تلك المنطقة حرصت الشركة على تقديم نماذج وتصاميم تتناسب مع رغبات وثقافة وخصوصية سكان.
وكنتيجة طبيعية لكل ما يجري في المشهد العقاري السعودي والتي عكسها مؤشر مزايا العقاري خلال يناير الماضي، سجل النشاط العقاري مستويات جديدة في أحجام المبايعات المنفذة على كافة قطاعاته والتي ارتفعت بنسبة 31.6في المائة ليصل عدد الأمتار المباعة إلى 17.2مليون متر مربع بالمقارنة ب 13.2مليون متر مربع في ديسمبر 2007ليغلق مؤشر الأحجام على ارتفاع بواقع 22.6ألف نقطة مدعوما بالارتفاع الحاصل على ؛ قطاع الأراضي السكنية والذي ارتفعت أحجام المبايعات عليه بنسبة 31.7في المائة ، وارتفاعها بنسبة 24.1في المائة على الأراضي التجارية والاستثمارية وبنسبة 25.2في المائة على قطاع المباني التجارية.
فيما رصد المؤشر اتجاهات الأسعار السائدة على كافة المبايعات المنفذة حيث عكس النشاط ارتفاع متوسط أسعار المبايعات بنسبة 1في المائة خلال يناير 2008مدعوما بالارتفاع الطفيف الحاصل على متوسط أسعار الأراضي السكنية بنسبة 1.5في المائة وبنسبة 0.4في المائة إلى متوسط أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية حيث أغلق المؤشر على ارتفاع بواقع 8نقاط سعرية وعند 840نقطة تراكمية ، في المقابل فقد انعكست التغيرات الحاصلة على متوسط الأسعار وأحجام المبايعات على أحجام السيولة الاستثمارية التي اتجهت نحو الاستثمار بالقطاع العقاري بكافة مكوناته والتي ارتفعت بنسبة 31.1في المائة مدعومة بالارتفاع الحاصل في السيولة المستثمر في قطاع الأراضي السكنية وبنسبة 33.7في المائة وارتفاعها بنسبة 24.5في المائة لكل من قطاع الأراضي التجارية وقطاع المباني التجارية لتصل إلى 13.8مليار ريال بالمقارنة ب 10.5مليارات خلال ديسمبر 2007فيما أغلق مؤشر القيمة على ارتفاع بواقع 14.3ألف نقطة وعند 60376نقطة تراكمية.