عقود تنفيذ المنازل الخاصة

وجهة نظر

المسكن الملائم إحدى الحاجات الضرورية للإنسان المعاصر حيث يقع امتلاكه في المرتبة الثانية بعد توفير المأكل والملبس كما أقر بذلك علماء الاجتماع ومن هنا برزت أهمية الإسكان كإحدى الركائز الأساسية لأمن المجتمع واستقراره، إلا أن ارتفاع التكلفة المالية لتنفيذ المساكن تقف عائقاً أمام كثير من الأسر لتحول دون تملكه حيث يكمن وراء ارتفاع التكلفة المالية لبناء المنزل عوامل كثيرة يأتي أسلوب تنفيذ المسكن كأهم تلك العوامل وأكثرها تأثيراً وهذا ما سوف أطرحه ضمن هذا المقال.
ففي مجتمعنا السعودي أرى أن المتطلبات الفراغية للكثير من المواطنين الذين يرغبون بتوفرها في منازلهم المعاصرة والمواصفات الفنية لهذه المنازل من حيث النوع وأساليب ومواد البناء المستخدمة تفوق قدراتهم المالية وتؤثر بشكل كبير على البرامج الاقتصادية للكثير من الأسر وتلغي العديد من بنود الاحتياجات الحياتية الأكثر ضرورة للأسر وإذا نظرنا إلى أسلوب البناء كأحد العوامل المؤثر على تكلفة المسكن فإننا نلاحظ أنه منذ بداية التحول في سكن أفراد المجتمع السعودي من البيوت التقليدية الطينية والحجرية إلى البيوت الخرسانية الحديثة (السكن المعاصر) فلقد اعتاد الناس على بناء تلك البيوت بطريقة انفرادية تنحصر في تنفيذها بين المالك ومقاول البناء أو مجموعة المقاولين المتخصصين حسب نظام العقد المبرم بينهما وأحياناً يكون للمهندس المشرف دور شرفي في تلك العلاقة ومع غياب التنظيم وتحديد العلاقة بين هذه الأطراف ظهرت اجتهادياً أنظمة متعددة من عقود التنفيذ تعتمد في بنودها على خلفية تفتقر إلى البعد العلمي والقانوني ومن تلك النماذج أو الأنظمة التعاقدية:
- تنفيذ بنظام التسليم الكامل للمبنى (تسليم مفتاح) حيث يتولى مقاول التنفيذ كافة الأعمال الإنشائية من هيكل خرساني وأعمال كهرباء وسباكة ولياسة ودهان وتبليط ونجارة وألمنيوم وتكييف وغيرها من الأعمال وتنتهي بتسليم المنزل كاملاً وجاهزاً للسكن إذا تضمن العقد بند الأثاث ضمن نطاق العمل.
- التنفيذ بنظام الهيكل الخرساني (العظم) حيث يتولى المقاول تنفيذ الهيكل الخرساني للمبنى وينتهي عمله بمجرد إنهائه ثم يأتي دور المقاولين المتخصصين في المجالات المختلفة اللازمة لإنهاء المبنى بحيث يبرم مع كل واحد منهم عقد تنفيذ عمل معين منفصل عن بقية العقود كعقد اللياسة وعقد الدهان وعقد النجارة وعقد الألمنيوم وغيرها من الأعمال ويتولى المالك إحضار مواد البناء اللازمة لكل مرحلة من مراحل التنفيذ.
- التنفيذ بنظام (المصنعي) وهو حالة وسط بين النموذجين السابقين حيث يتولى المالك إحضار المواد لكل مرحلة من مراحل العمل على أن يقوم المقاول بتوفير العمالة المتخصصة اللازمة لكل عمل كالبنائين والمليسين والدهانين وغيرها من الأعمال وحسب ما يحتاجه العمل حتى انتهائه.
- التنفيذ بنظام العظم مع المواد وهو أن يقوم المالك بالاتفاق مع مقاول ينفذ المبنى هيكلاً خرسانياً فقط بالإضافة إلى إحضاره لمواد بناء هذه المرحلة وبعد انتهاء مرحلة الهيكل الخرساني يقوم المالك بالاتفاق مع مقاولين متخصصين في مراحل تشطيب المبنى اللاحقة كاللياسة والدهان والتبليط والنجارة وغيرها من الأعمال ويتولى المالك إحضار مواد البناء اللازمة لكل مرحلة من مراحل التنفيذ وهذا النموذج في نظري هو الأكثر توفيراً بالنسبة للمالك.
إلا أنه ونتيجة لافتقار تلك النماذج من التعاقدات للبعد العلمي والقانوني واعتماد بنودها على خلفية آراء ومقترحات وأعراف شكَّلها سوق المقاولات وبعض المقاولين حيث تصب معظم بنودها في صالحهم، كما ساعد نظام العمل الذي لا يلزم المقاول بأي تأهيل مهني مقبول لتولي أعمال المقاولات في جعل سوق المقاولات مجالاً خصباً وواسعاً للتعلم والتجارب الخاسر الأكبر فيه هو المواطن الذي يريد أن يبني منزلاً.
إن نماذج التعاقدات التي يتم من خلالها إبرام عقود تنفيذ بناء المنازل الخاصة لمعظم المواطنين تحتوي على العديد من السلبيات التي تضر بمصلحة المالك الذي يريد بناء منزله وتحتوي على بنود تخدم مصلحة المقاول ومن خلال نص هذه البنود تتم تجاوزات ومداخل يتم من خلالها تفسير منطوق النص بشكل فضفاض يسمح بتمرير مفاهيم معينة نتيجتها تصب في مصلحة المقاول وتأتي النقاط التالية كأهم المداخل التي تتم من خلالها تلك التجاوزات:
- معظم بنود التعاقدات التي تتم بين المقاولين والملاك بمختلف نماذجها تحتوي على مفاهيم فرضتها الأعراف المهنية في مجال المقاولات وتمت باجتهادات من قبل المقاولين دون أي مرجع علمي أو قانوني ولا تعتمد في مفهومها على معايير ثابتة يمكن تحديد درجتها بدقة وبوضوح.
- التمتير أو القياس للأعمال المنجزة هي أكبر البنود إثارة للجدل بين المقاول والمالك فهي تتم بالعديد من الطرق وحسب وسائل مختلفة ليس لها قاعدة موحدة مفهومة للطرفين يمكن اتباعها إنما لكل شيخ طريقته حتى المكاتب المتخصصة في مجال التمتير والقياس تعتمد في قياسها وطريقته على ما تعارف عليه اصحاب المهن وتختلف تلك الطرق والتقديرات من مكتب إلى آخر.
- عدم تحديد الجهة المسؤولة عن سلامة المبنى بعد انتهائه وإنما تنتهي مسؤولية المقاول بمجرد الانتهاء من تنفيذ المبنى ويرجع ذلك إلى أن معظم المقاولين العاملين في مجال المقاولات للمنازل الخاصة هم من غير المواطنين يقدمون عقوداً موقعة من كفلائهم لتنفيذ الأعمال وسط غياب كامل من الكفيل عما هو العمل أو كيفية تنفيذه وحدود المسؤولية فيه.
- مدة الإنجاز والتأخير والجزاءات المترتبة على ذلك مجال كبير لمعظم الخلافات التعاقدية بين المالك والمقاول فمدة الإنجاز غير مرتبطة بجدول زمني يبين مراحل التنفيذ كما أن ربط الدفعات المالية بمراحل التنفيذ وعدم التزام أحد الطرفين بالوفاء بما اتفق عليه يؤثر كثيراً على سير العمل وجودة تنفيذه.
- جودة العمل بند ثانوي في تعاقدات تنفيذ المنازل الخاصة لافتقادها للمعايير الفنية التي تحدد مراتب الجودة ومستوياتها والجزاءات المترتبة على عدم إجادتها وضياع مسؤولية الجودة بين عدم كفاءة المقاول وقلة إلمام المالك بالأمور الفنية وغياب المهندس المشرف.