“دار القرار” يحكم بفسخ عقد بيع وحدة عقارية وإعادة الثمن والتعويض

حذر الأمين العام لمركز التحكيم التجاري لدول مجلس التعاون لدول الخليج العربية “دار القرار” أحمد نجم، من المخاطر التي تحوم حول حقوق بعض المشترين للوحدات العقارية ببعض مشاريع التطوير العقاري في مملكة البحرين؛ وذلك بسبب عدم تسلمهم المبيع -الوحدة العقارية المباعة- أو عدم التزام البائع بنقل ملكية العقار موضوع البيع وتسليم المشتري سند الملكية بالرغم من سدادهم كامل المبالغ المقررة ضمن عقودهم.
وأوضح “نجم” بأن هناك العديد من المستثمرين والمشترين لا يعون المخاطر التي يمكن أن تواجههم مستقبلاً في هذه الإشكالية بسبب أن الهدف الأساس من شرائهم للوحدة السكنية هو السكن فيها؛ في حين أنهم بالرغم من حصولهم على الوحدة السكنية بدون سند الملكية يعرضهم لمخاطر جمة أبرزها هو أن هذه الوحدات تكون مرهونة لدى البنوك وفي حالة عدم سداد شركة التطوير العقاري (البائع) لقيمة الرهن العقاري المسجل عليها قد يدفع البنك بالمطالبة بالحجز على الوحدة السكنية ثم بيعها لشخص آخر، وقد يتوجه البنك إلى المطالبة بسداد قيمة الإيجار عن الفترة التي قد سكن فيها المشتري.
وبين “نجم” بأن معظم إن لم يكن جميع عقود شركات التطوير العقاري في مملكة البحرين تتضمن شرط التحكيم وفقاً لقواعد مركز التحكيم التجاري لدول مجلس التعاون “دار القرار”، داعياً إلى تفعيل هذا الشرط من قبل المشترين وهو ما من شأنه أن يضمن لهم استرجاع حقوقهم والتعويض المادي المناسب.
ويأتي تصريح “نجم” بمناسبة إصدار هيئة تحكيم تابعة لمركز التحكيم التجاري لدول مجلس التعاون لدول الخليج العربية حكماً ملزماً ونهائياً وغير قابل للطعن بالطريقة العادية وغير العادية (الاستئناف والتمييز) في نزاع يتعلق بعقد بيع وحدة عقارية بقيمة نحو مليون دولار أمريكي ضمن مشروع تطوير عقاري طالباً المحتكم الحكم له بفسخ عقد بيع الوحدة العقارية وإلزام الشركة المحتكم ضدها بإعادة الثمن والتعويض وإلزامها بمصروفات ونفقات التحكيم شاملة أتعاب المحكمين وأتعاب المحاماة.
وصدر الحكم في بتاريخ 4 ديسمبر 2014 الناشئ بين طالبي التحكيم أحدهما سعودي وآخر بحريني الجنسية وبين المطلوب التحكيم ضده إحدى شركات التطوير العقاري شركة مساهمة مقفلة، واختص المركز بنظر النزاع بموجب شرط التحكيم الموجود بالعقد محل النزاع حيث يشير أحد البنود من العقد إلى حل النزاع بطريق التحكيم وفقاً لقواعد التحكيم بالمركز.
وكانت هيئة التحكيم مُشكّلة من ثلاثة محكمين فصلت في النزاع في ضوء القانون الواجب التطبيق على موضوع النزاع وهي قوانين مملكة البحرين، ويتلخص موضوع النزاع بأنه قد تم إبرام اتفاقية شراء وحدة عقارية مع الشركة المحتكم ضدها بمبلغ 863 ألف دولار أمريكي، وقام المحتكم بالالتزام بمواعيد السداد المقررة بالعقد، ورغم قيام طالب التحكيم باستلام الوحدة المباعة ومفاتيحها إلا أن الشركة المطلوب التحكيم ضدها لم تقم بنقل ملكية المبيع وتسليم سند الملكية إلى المشتري، ويتعلق ذلك بالحقوق والالتزامات بموجب عقد بيع الوحدة العقارية المتمثلة في تقرير ما إذا أدى البائع التزامه بنقل ملكية المبيع من عدمه طبقاً للقانون، وبأن التزام الشركة المطلوب التحكيم ضدها بنقل ملكية العقار موضوع البيع، هو التزام جوهري وأساسي مستحق الأداء طالما بادر طالبو التحكيم بسداد الثمن وفق أحكام العقد، وقد امتنعت الشركة المطلوب التحكيم ضدها عن تنفيذه رغم إعذارها.
وعلق الأمين العام لمركز التحكيم التجاري لدول مجلس التعاون أحمد نجم، بالقول إن أهمية اللجوء للتحكيم حسب قواعد مركز التحكيم التجاري لدول مجلس التعاون خاصة في مشاريع التطوير العقاري التي يكون الطرف المستفيد فيها من مواطني الدول الأعضاء والأشخاص المعنوية العاملة فيها، يمكّن الأشخاصَ الطبيعيين والمعنويين أن يستفيدوا من سرعة تسوية منازعاتهم بالسرية والسرعة والتكاليف المعقولة.
وأضاف “نجم”: إن نظام المركز يوفر لمواطني دول المجلس من الأشخاص الطبيعيين وأصحاب الأعمال والمستثمرين جهة مختصة اختصاصاً حصرياً يحول دون نظر النزاع من قبل محاكم الدول الأعضاء وبالتالي تزول من أمام حكم التحكيم الصادر عن المركز مخاطر عدم التنفيذ.
واستطرد “نجم”، بأنه من الواضح إذاً أن تحديد الاختصاص للمركز في عقود البيع المباعة من قبل شركات التطوير العقاري سواء في مملكة البحرين أو باقي دول مجلس التعاون، يرافقه ضمانات تنفيذ حكم التحكيم الصادر عن هيئات المركز سواء كان التنفيذ في مملكة البحرين أو باقي دول مجلس التعاون. مما يلزم المطور العقاري باحترام أحكام العقد إذا التزم المشتري بسداد الدفعات المتفق عليها في وقتها المحدد، ومن شأن ذلك تزيد الثقة في الشركات المطورة العقارية العاملة في القطاع الخاص والتي يعول عليها كثيراً في المساهمة في حل أزمة السكن في دول مجلس التعاون الخليجي”.
وتابع “نجم”: “أن نظام المركز يجذب المستثمرين الأجانب من خارج دول المجلس لقبول التحكيم لدى المركز في علاقاتهم مع مواطني الدول الأعضاء والشركات العاملة فيها، حيث يحقق النظام للمستثمرين الأجانب ما يفضلونه من تسوية منازعاتهم خارج محاكم الدولة المضيفة لاستثماراتهم، ويزيد فرصة تنفيذ حكم التحكيم في الدولة المضيفة نفسها أكثر مما لو جرى التحكيم خارج نطاق المركز. وهذا لا يتوفر للتحكيم وفق قواعد مؤسسية عادية لا تشكل اتفاقية ملزمة للدول الأعضاء”.
وأكد “نجم” أن المركز استطاع أن يحوز على ثقة الشركات العقارية الاستثمارية في إدراج شرط التحكيم وفق نظام المركز ضمن عقودهم، ومنها عدد من كبار شركات التطوير العقاري في مملكة البحرين ودول مجلس التعاون، وأن إدراج شرط التحكيم أصبح قناعة متولدة لدى الشركات المستثمرة (المشترية) لتلك الوحدات العقارية لما يمثله ذلك من حفظ حقوقهم عند نشوء أي نزاع في المستقبل.
ودعا “نجم” الأشخاص الذين وقعوا عقود شراء وحدات عقارية مع الشركات التطوير العقاري، وقاموا بسداد الثمن وفق أحكام العقد، وتخلفت الشركة المطورة عن تسليم الوحدة العقارية أو تسليم سند الملكية إلى سرعة اللجوء إلى تحريك دعوى تحكيمية لدى المركز إذا كان شرط التحكيم الخاص بالمركز مدرج في العقد، وذلك من أجل استرداد حقوقهم كاملة، خصوصاً مع ما تتمتع به أحكام المركز من قوة ونفاذ في جميع دول مجلس التعاون.