ضبابية تحديد العقارات المتوقع إزالتها يبعد المستثمرين عن مركزية مكة

مقترحات بزيادة أدوار البناء لتعويض ارتفاع أسعار الأراضي

كشف عقاريون ومختصون في القطاع أن عدم وضوح رؤية مناطق الإزالة في المنطقة المركزية بمكة المكرمة، أدى إلى صرف نظر المستثمرين، لضخ أموال في عمليات البناء والتشييد، لاسيما وان ازالة بعض العقارات يتطلب توفير عمائر بديلة، لاستيعاب المواطنين والمقيمين بنظام التأجير.
وقالوا: إن 70 % من عقارات مكة الاستثمارية تتجه للنظام الفندقي لإسكان الحجاج لا سيما بعد إزالة 10 آلاف عقار وتليها عقارات أخرى فلا بد أن تحل مكانها عقارات جديدة، متوقعين أن تشهد مكة المكرمة خلال ال20 عاما المقبلة مرحلة نمو متسارع في القطاع السكني والفندقي.
في البداية تحدث منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية بمكة بأن مكة لها خصوصية فريدة تجارية تتجه لفنادق إسكان الحجاج والمعتمرين لذلك 70 % من عقاراتها الاستثمارية تتجه لفنادق اسكان الحجاج لا سيما إزالة 10 آلاف عقار وتليها عقارات أخرى فلا بد أن يحل مكانها عقارات الجديدة، وهذا يرجع لرجال الأعمال الذين هم في الدرجة الأولى معنيين بزيادة استثماراتهم وعدم ضخ استثمارات جديد سيؤدي إلى نقص في فرص ايواء الحجاج والمعتمرين في الوقت الذي يتجه فيه 30% إلى الاسكان الدائم سواء بالإيجار أو التمليك أو عن طريق التمويلات البنكية، مبينًا أن الانتعاش الذي شهده القطاع العقاري في شهر فبراير يعود إلى فترة توقف بعد الانتهاء من موسم الحج، وغالبا الوقت الذي يكون بين انتهاء موسم الحج إلى دخول موسم العمرة يحدث اندفاع مع انخفاض في السعر ما يجعل الفترة مناسبة لحصول شركات سياحية على أسعار تنافسية.
وقال: من المتوقع لمكة المكرمة في الأعوام القادمة أن تصبح خلال 20 سنة مدينة متسارعة النمو السكني والفندقي.
واضاف ابو رياش: إن عدم وجود تواريخ محددة لإزالة العقارات وإعطائها الوقت الكافي لإحلال المساكن البديلة أعطى المستثمرين خيارات للبعد عن المنطقة المركزية لعدم وضوح رؤية واضحة وخرائط توضح العقارات المزالة، والإزالة المتوقعة غير معلومة لذلك ابتعد المستثمرون عن خطوط المنطقة المركزية، مضيفًا أن تزامن شهر رمضان مع اجازة الصيف هذا يزيد الضغط على الفنادق والوحدات المفروشة والفندقية لتزداد وتيرة الأسعار وبالتالي تحدث تغيرات كبيرة بين العرض والطلب نظرًا لتزايد المعتمرين وسهولة المواصلات الموجودة مما أدى إلى طفرة كبيرة في السياحة الدينية.
وقال: المطلوب تشجيع لبناء فنادق خارج المنطقة المركزية وفي اعتقادي بعد الانتهاء من منظومة المواصلات الحديثة التي أعلن عنها سمو أمير المنطقة خلال ال3 سنوات القادمة لنقل الكثافة من المنطقة المركزية وفك الكتل داخلها، كاشفا بأن أمانة العاصمة المقدسة على عاتقها مسؤولية كبيرة من تنظيم نسبة المباني وزيادة معامل البناء وزيادة الأدوار وإتاحة الفرصة للمستثمرين وتعويض فاقد الاستثمار لارتفاع سعر الأرض وايجاد أنظمة جديدة ومعلومات تسهم في تخفيف الضغط من خلال الخدمات.
من جهته قال نائب رئيس مجلس إدارة الغرفة التجارية بمكة زياد فارسي: إن أسعار الغرف المطلة على الحرم تجاوزت 1000 ريال هو أمر طبيعي وعلينا وضع أنفسنا مكان المستثمرين والغرف المطلة قليلة جدًا قياسًا بنسبة الطلب والعرض هنا أقل من الطلب وبالتالي الزيادة مبررة واستثماراتهم في تلك العقارات عالية جدًا وعليهم تغطية التكلفة وكما لا يخفى على الجميع أن موسم العمرة يشهد تفاوتًا في نسبة التشغيل في بعض الأوقات يصل الإشغال في بعض الفنادق إلى أقل من 50%، وبالتالي يجب سد العجز الحاصل نتيجة ذلك الانخفاض.
واضاف: عند مقارنة الاسعار المحلية بالعالمية، سنجدها مناسبة جدًا مشيرًا إلى أن المشكلات التي يواجهها سكان مكة توجيه معظم الاستثمارات في القطاع السكني والفندقي في مواسم العمرة والحج وهذا الأمر أدى إلى ضرر فيما يخص الاستثمار السكني الدائم للمواطن والمقيم داخل مكة مبينًا أن التوجه إلى التأجير الموسمي يعود إلى تخوف العديد من أصحاب الفنادق والعقارات من آلية الحصول على عوائدهم من الايجار السنوي مما دفع الكثير من أصحاب تلك العقارات إلى التوجه لتأجير عقاراتهم في المواسم ضمانا منهم على حصولهم على مبالغ إيجارهم بسرعة إضافة إلى أن شغل العقار سيكون في أوقات محدودة وبالتالي ضمان سلامة العقار وعدم تضرره، مشيرًا إلى انه كلما كانت هناك زيادة في أعداد الحجاج والمعتمرين سينعكس ايجابيا.
ويقول سعد جميل القرشي رجل أعمال إن مكة المكرمة واجهة استثمارية جيدة كونها تشهد توافد أعداد كبيرة من قبل الزوار والمعتمرين والحجاج وقاصدي بيت الله الحرام على مدار العام وزيادة فترة العمرة إلى 9 شهور ساهم بشكل كبير في انتعاش السوق العقاري والفندقي خاصة في ظل ما تشهده المنطقة المركزية من عمليات إزالة لصالح مشروعات تطويرية مبينًا أن ارتفاع سعر الغرف المطلة على الحرم أمر طبيعي قياسا بوصول سعر المتر الواحد في المنطقة المركزية إلى 450 ألف ريال للمتر عكس باقي المناطق التي يصل فيها سعر المتر إلى 70 ألف ريال وتسعيرة الغرف ترتبط بالدرجة الأولى بتسعيرة قيمة العقار، موضحا بعد انتهاء كل موسم يتم وضع تسعيرة كل عقار وأسعار الغرف نسبة التشغيل من المتوقع أن تصل إلى 90 % وارتفاع نسبة الاشغال في قطاع في أكثر من 500 فندق وشقة سكنية رغم عمليات الإزالة الضخمة لمركزية مكة وبعض المواقع لها امكانيات طاقة استثمارية كبيرة وهذا الأمر ساهم في سهولة الاستيعاب لكن تظل مشكلة المواصلات هي العائق لكن إذا ما تم الانتهاء من مشروع القطار ومشروع مكة الذكية سيتم حل هذه المشكلة وبالتالي تحقيق أعلى نسبة اشغال مع عائد ربحي أكبر.
من جهته أوضح وليد أبو سبعة رئيس اللجنة الفندقية بالغرفة التجارية بمكة أنه لا يوجد ما يسمى بالإسكان الموسمي الآن حيث تم اعطاء ما يقارب 8000 تصريح موسمي لإسكان الحجاج في مكة وإعطاء أكثر من 600 تصريح اسكان فندقي موسمي لموسم العمرة ونسبة الاشغال الفندقي في مكة الآن تشهد معدلات عالية في الارتفاع نتيجة الحركة التي تشهدها المنطقة المركزية تصل ما بين 70 إلى 80 % وأسعار عالية للغرف المطلة هي أسعار طبيعة نتيجة استراتيجية الموقع وقربها من المسجد الحرام والفندق في الدرجة الأولى هو عقار وكلما زاد سعر العقار من طبيعي حدوث زيادة في نسبة الأسعار.
واضاف: إن موسم العمرة ساهم في انتعاش القطاع الفندقي خلال شهر فبراير الماضي ومكة تشهد زيادة عالية في أعداد الغرف ولا بد أن تقابلها زيادة في أعداد تأشيرات العمرة حتى يصل معدل الاشغال إلى المعدل المطلوب موضحًا أنه كلما زادت فترة الاجازات كلما شهد القطاع الفندقي انتعاشًا يحقق من خلاله الاستفادة القصوى من الفنادق مبينًا أن قوافل المعتمرين والشركات السياحية القائمة عليها أصبح لديها الوعي الكامل من خلال تأمين حجوزاتها منذ فترة بأسعار تنافسية كاشفا ضرورة ايجاد خطط بديلة للفنادق الأكثر تباعدًا عن المنطقة المركزية لتحقيق عوائد جيدة وهذا لن يتم إلا بعد الانتهاء من مشروع المواصلات وفي هذه الفترة يمكن حل هذه المشكلة عبر شركات نقل الحجاج لنقل الحجاج والمعتمرين من الفنادق إلى المسجد الحرام لقضاء الصلوات مشيرًا إلى أن قطاع الفنادق هو قطاع تجاري وتوجد به نسبة قليلة جدًا غير محددة من عملية التستر من قبل بعض السماسرة لكن هذه النسبة لا تشكل تأثيرًا ضخمًا في السوق وعوائده.