أبوداود ل “ المدينة ”: تخصيص 50 مليونًا لدعم “التعويضات المنخفضة” في مشروع تطوير الرويس

تعتزم شركة الرويس العالمية لتطوير منطقة الرويس إنشاء صندوق برأس مال قدره 50 مليون ريال لدعم أصحاب التعويضات المنخفضة من السكان، فيما سيتم تعويض الحائزين على عقارات دون صكوك شرعية، حسب لائحة نظام العشوائيات بمنطقة مكة المكرمة.
هذا ما أكده نائب رئيس أول تطوير الأعمال والتسويق بالشركة عبدالله أبو داود في حوار شامل مع «المدينة»، موضحًا أن آلية تقديرات العقارات تقوم على تقدير قيمة جميع الوحدات العقارية من أراضٍ وإنشاءات، ومن أهم معايير التقييم موقع الملكية وتاريخ البناء ونوعية المواد الأساسية المستخدمة في البناء.
لجان معالجة الأحياء العشوائية
*ما اللجان المعنية بمعالجة تنامي الأحياء العشوائية في المدن الرئيسة بمنطقة مكة المكرمة؟
** هناك لجنتان رئيستان أولاهما اللجنة الوزارية المشكلة بموجب الأمر السامي رقم 9002/م ب بتاريخ 9/10/1428ه وعضوية كل من صاحب السمو الملكي وزير الداخلية وصاحب السمو الملكي وزير الشؤون البلدية والقروية وصاحب السمو الملكي أمير منطقة مكة المكرمة ووزيري العمل والمالية.
والثانية هي اللجنة التنفيذية الموافق على تشكيلها بالأمر السامي البرقي رقم 5519/م ب وتاريخ 16/7/1429ه، وكانت قبل ذلك تسمى اللجنة التحضيرية والموافق على تشكيلها من قبل صاحب السمو الملكي وزير الشؤون البلدية والقروية بالبرقية رقم 8/ص س ز بتاريخ 4/1/1429ه بناءً على برقية صاحب السمو الملكي وزير الداخلية برقم 1/11/1/69039/2ب وتاريخ 5-6/11/1428ه، ويرأس اللجنة التنفيذية صاحب السمو الملكي أمير منطقة مكة المكرمة وعضوية العديد من الجهات الأمنية، البلدية والخدمية وغيرها.
وتنبثق عن اللجنة التنفيذية ثلاث لجان فرعية هي اللجنة الفنية برئاسة أمين محافظة جدة، اللجنة الاجتماعية برئاسة وكيل إمارة منطقة مكة المكرمة، واللجنة الأمنية برئاسة مدير الجوازات.
استراتيجيات التعامل مع العشوائيات
* ما استراتيجيات التعامل مع المناطق العشوائية؟
** حددت لائحة تطوير المناطق العشوائية بمنطقة مكة المكرمة استراتيجيات تطوير الأحياء العشوائية على النحو التالي:
- مناطق عشوائية لها مقومات استثمارية تشجع مشاركة القطاع الخاص على تطويرها.
- مناطق عشوائية ليس لها مقومات استثمارية ولا تشجع القطاع الخاص على تطويرها.
- مناطق عشوائية لها إمكانية ذاتية للتحسن والتطوير.
- مناطق عشوائية بحاجة إلى معالجة جزئية عاجلة.
مشاركة القطاع الخاص
* لماذا يتم تطوير المناطق العشوائية بالتعاون مع القطاع الخاص بدلا من تنفيذها عن طريق القطاع الحكومي؟
** مرت عملية تطوير المناطق العشوائية وتحسينها خلال الثلاثين عاماً الماضية بالعديد من المبادرات المعتمدة على الجهود البلدية وكانت النتائج والمنجزات محدودة لاعتمادها على توفر الموارد المالية من الميزانية العامة، لذلك تمت دراسة المناطق العشوائية بمنطقة مكة المكرمة بتوجيه ومتابعة سمو أمير المنطقة وتبلورت نتائجها في وضع استراتيجية للتعامل مع المناطق العشوائية بالتركيز على مشاركة القطاع الخاص وفق استراتيجية تطوير المناطق العشوائية الموضحة في الإجابة السابقة، وبعد دراسة شاملة للمناطق العشوائية بمحافظة جدة تم تصنيفها وفقا لهذه الاستراتيجية والبدء بتنفيذها. وللتوضيح فإن المنطقة التي تشكل مشروع تطوير الرويس تندرج ضمن مناطق عشوائية لها مقومات استثمارية تشجع مشاركة القطاع الخاص على تطويرها.
تطوير حي الرويس
* ما مراحل تطوير حي الرويس؟
** مراحل التعامل مع العقارات المطلوبة لمنطقة المشروع تتم وفق المراحل التالية:
- الإعلان عن اعتماد منطقة المشروع كمنطقة خاضعة للتطوير.
- عمل المسح العقاري الشامل لكافة العقارات بمنطقة التطوير والذي بدأ من محرم 1430ه ، وتم بحمد الله استكمال إجراءات هذه المرحلة بنجاح بعد قيام فريق العمل بزيارة العقارات الواقعة ضمن منطقة المشروع ورفعها مساحياً، كما يجري حاليا وبخطى حثيثة استكمال صحائف نزع الملكيات بناءً على نتائج المسح وذلك لاعتمادها من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية وأمانة محافظة جدة، وهي المستند الأساس المعتمد من قبل لجنة تثمين العقارات وهي اللجنة المعينة لتقدير قيمة جميع الوحدات العقارية من أراضٍ وإنشاءات لتعويض ملاكها حسب الخيارات المتاحة من مساهمة أو تعويضات نقدية.
- إعداد المخطط العام لمنطقة المشروع حيث تم بحمد الله في تاريخ 09-03-1431 ه اعتماد المخطط العام المبدئي لمنطقة المشروع من قبل سمو وزير الشؤون البلدية والقروية وأمين محافظة جدة، كما تم توقيع عقد المخطط العام التفصيلي النهائي مع مكتب زهير فائز وشركائه للاستشارات الهندسية، بقيمة إجمالية بلغت 1.8 مليون ريال استكمالاً لمرحلة الدراسات الاستشارية والخدمات الفنية للمخطط العام المبدئي والتي تم اعتمادها، وبموجب هذا العقد سيقوم المكتب بإعداد الدراسات التخطيطية والمعمارية لمنطقة التطوير، إضافة إلى كل ما يتعلق باستعمالات الأراضي، والمعايير التخطيطية، النقل والحركة، والسمة المعمارية للمنطقة.
كما قامت الشركة بتوقيع عقد مخططات البنية التحتية مع شركة أتكنز Atkins بتكلفة إجمالية قدرها خمسة ملايين ريال، وذلك بهدف إعداد المخططات التفصيلية لخدمات البنية التحتية في ذات المنطقة، والتي تشمل شبكة تصريف مياه الامطار وشبكات الصرف الصحي وشبكات مياه الري مياه الشرب وشبكة التبريد.
- حصر العقارات المطلوبة لصالح التطوير واستكمال البيانات للملاك والعقارات، ولذلك أطلقت الأمانة والشركة المطورة حملة (حقك أمانة) لحث الملاك على المسارعة بتثبيت حقوقهم وتقديم صور أوراقهم الثبوتية.
- الإعلان عن قرار سمو وزير الشؤون البلدية والقروية بالموافقة على البدء بإجراءات نزع الملكية للعقارات المطلوبة للمشروع، فيما تبدأ لجنة تقدير تعويض العقارات بتحديد التعويض لكل عقار على حدة. وسوف يتم إبلاغ ملاك العقارات في حينه حسب مراحل تقدم المشروع، وحينها سوف يخير المالك بين المساهمة في مشروع التطوير بالقيمة المقدرة من لجنة التثمين أو البيع لشركة التطوير بنفس القيمة،. وسوف يتم تحديد آلية الإخلاء بناء على المخطط العام المعتمد والعقارات المطلوبة للتطوير حسب الجدول الزمني لمراحل تنفيذ المشروع، وذلك بعد الانتهاء من تقييم جميع العقارات الخاضعة للتطوير، وسيتم الإعلان لملاك العقارات من خلال مختلف الوسائل الإعلامية عن العقارات المطلوبة لصالح مراحل التطوير وإبلاغ السكان بتواريخ الإزالة للأجزاء المطلوبة حسب الجدول الزمني لمراحل التنفيذ ووفق ما يحدده المخطط العام وإبلاغهم رسميا بموعد الإخلاء وإعطائهم فرصة لا تقل عن 6 أشهر ولا تزيد عن سنة للإخلاء تمهيدا للإزالة وبدء التطوير. كما أن مراحل تطوير المشروع وتقدمها سوف تأخذ الوقت الكافي حتى تتم، إذ أنه سوف يتم الإعلان عن كل مرحلة في حينه لإتاحة الفرصة للسكان لترتيب أوضاعهم وإيجاد السكن البديل الملائم، وإن شاء الله وبعونه لن يتم إخلاء المنازل دون أخذ الإجراءات اللازمة، حيث إنه وبالإضافة إلى التعويض العادل الذي سيقدم للملاك، توجد لجنة اجتماعية تحت إشراف إمارة منطقة مكة المكرمة تنظر في القضايا الاجتماعية بوجه عام، و سوف يتم الإعلان عن برامجها فور إقرار هذه البرامج. كما أن شركة جدة للتنمية والتطوير العمراني تنسق مع الجهات الرسمية المعنية خاصة الهيئة العامة للإسكان لتطوير ضواحي سكنية بالمحافظة، وإيجاد حلول مناسبة للمنقولين من الأحياء العشوائية الخاضعة للتطوير.
آلية تثمين العقارات
* ما آلية تثمين العقارات من ناحية المباني والأراضي؟
يتم تقدير قيمة جميع العقارات المطلوبة للمشروع بواسطة لجنة مستقلة وفق المنصوص عليه في نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة 1424ه، وهي تضم في عضويتها عدة جهات من القطاعين الحكومي والخاص (وزارة العدل، وزارة المالية والاقتصاد الوطني، وزارة الشؤون البلدية والقروية، وزارة الداخلية، إضافة إلى عضوين معتمدين من أهل الخبرة في مجال التثمين العقاري ترشحهما الغرفة التجارية والصناعية بمحافظة جدة).
وتقوم هذه اللجنة بعملية التقدير بصورة مستقلة وفق معاييرها الخاصة بها، وأعضاؤها كما هو ملاحظ يمثلون جهات متعددة، وذلك بالتزامن مع قيام فرق متخصصة بالمسح العقاري، ومن ثم تقدير قيمة جميع الوحدات العقارية من أراضٍ وإنشاءات، ومن معايير التقييم: موقع الملكية، تاريخ البناء، ونوعية المواد الأساسية المستخدمة في بناء العقار.
كما سيتم تقييم العقارات وفق سعرها الحالي في السوق بناءً على الأسس التي تتبعها لجنة تثمين العقارات التي ستتولى وضع الإطار العام لقيم العقارات بمنطقة التطوير ليتم الرجوع إليها عند وضع التقدير النهائي لكل عقار وفقاً للبيانات المحددة في صحائف نزع الملكية، ولا يحق لشركة التطوير تغيير قيم التثمين عما تم إقراره من قبل اللجنة.
أما الحائزون على عقارات ولا توجد لديهم صكوك شرعية فسيتاح لهم تسجيل ما يملكونه عند الإعلان عن استقبال وثائق التملك، ويتم تحديد مساحة العقار وفق نتائج المسح العقاري الشامل الجاري عمله لكافة العقارات الموجودة داخل منطقة التطوير، ويعوض هؤلاء الملاك وفق الأنظمة والتعليمات الخاصة بذلك.
صندوق دعم الإسكان
* وما هي هذه الآلية للتعامل مع الحالات الاجتماعية الخاصة؟
** ستتكفل الشركة بإنشاء صندوق لدعم ذوي التعويضات المنخفضة، يبلغ حجمه المالي 50 مليون ريال وذلك بناءً على توجيهات المقام السامي التي تقضي بتوفير سكن بديل للملاك الراغبين بديلا عن تعويضاتهم، أو جزء منها، وحتى ذوو التعويضات المتدنية سيتم دعمهم من صندوق دعم الإسكان الذي تكفل به مطور المشروع العقاري وفق ضوابط محددة سيتم شرحها للمستفيدين من التعويضات، وهو شبيه بما تم اعتماده في مشروع خزام قبل عامين.