متطلبات استعمالات الأراضي وتخطيط الخدمات العامة في المستقبل

متنزهات المناطق لا تحتل مساحات كبيرة من الأراضي

متابعة: تركي إبراهيم الماضي - عبدالله هزاع العتيبي
أخذ في الاعتبار عند التخطيط للاحتياج من استعمالات الأراضي الأوضاع الراهنة لاستعمالات الأراضي وعلاقاتها المتبادلة في المناطق الجديدة والقديمة.
يتمثل العنصر الاساسي في تخطيط المدينة على المستوى الاستراتيجي في ضمان وجود المقومات الجوهرية من هيكلية استعمالات الأراضي التي تلزم لتحقيق أهداف المخطط، وفي توفر الحد الأقصى من المرونة ضمن هذا الاطار.. وليس بالضرورة ان تكون مرحلة المخطط الهيكلي التي نحن بصددها في هذه المرحلة عملية تخطيطية تفصيلية لاستعمالات الأراضي.
الزيادة والطلب
إن الدافع الرئيس للتطوير الحضري هو الزيادة السكانية والطلب على الاسكان، كما أن الاسر تولد الحاجة الى توفير أماكن للعبادة والعمل والترفيه واكتساب التعليم والحصول على الخدمات والتنقل، وهناك فرق واضح بين متطلبات الاراضي ضمن المنطقة السكنية، ومتطلباتها خارج تلك المنطقة وداخل حدود المدينة الحضرية.
إن استعمالات الاراضي خارج المناطق السكنية غالبا ما تكون عالية المستوى كأسواق تجارية على مستوى المنطقة أو المدينة أو أن تكون وظائف لا ترتبط مباشرة بأية فئة محددة من السكان كما هو الحال في معظم مواقع الصناعات التقليدية فمثلا يجب اختيار مواقعها على مستوى المدينة وذلك لتخفيض الطلب على التنقل بالمدينة.
أهم الاستعمالات
بالنظر إلى استعمالات الاراضي الحالية نجد فئة الاستعمالات السكنية تعتبر أهم الاستعمالات وتسهم بنسبة 7 ،40% من صافي مساحة المدينة، تليها فئة الخدمات بنسبة 31% كما تسهم فئة انتاج الموارد بنسبة 8% من صافي مساحة المدينة، وهذا الاستعمال بشكل رئيسي يتركز في النشاط الزراعي في بطون الأودية ويمثل أحد استعمالات الاراضي التقليدية بمدينة الرياض، وتشكل فئة الصناعة ما نسبته 5% من صافي مساحة المدينة والتي تتركز في القطاع الحيوي منها.
متطلبات المستقبل
يتضمن الجدول (1) ملخصاً لمتطلبات استعمالات الأراضي داخل المناطق السكنية، وقد تم حساب تلك المتطلبات بناء على المعايير التخطيطية التي تم تحديدها في الجزء الأول من المخطط الاستراتيجي وبناء على الكثافات السكانية المتوقعة، ولقد تم تطبيقها على الفئات المختلفة للمنطقة الحضرية من المخطط الهيكلي والتي تشمل على أعصاب الانشطة والمراكز الحضرية ذات الكثافة السكنية الاجمالية التي تزيد على 40 وحدة بكل هكتار.
ومنطقة التطوير الحضري «1» ذات الكثافات السكنية التي تتراوح بين 20 و40 وحدة بكل هكتار.
ومنطقة التطوير الحضري «2» ذات الكثافات السكنية التي تتراوح بين 10 و20 وحدة بكل هكتار.
ومنطقة التطوير الحضري «3» ذات الكثافات السكنية التي تقل عن 10 وحدات بكل هكتار.
لقد تم ترجمة هذه الكثافات الى متوسط كثافات سكنية لغرض حساب استعمالات الأراضي الأخرى، نظراً لأن معظم المقاييس المستخدمة من أجل تحديد متطلبات استعمالات الأراضي تعتمد على عدد السكان وليس الوحدات السكنية (مثل الخدمات العامة).
خفيفة وخدمية
يقصد بذلك متطلبات استعمالات الأراضي خارج المنطقة السكنية والتي تشمل بوجه عام الخدمات التي تلبي احتياجات المنطقة والمدينة، وتستند تلك المتطلبات الى المعايير الواردة في الجزء الأول من المرحلة الثانية ستشكل الصناعة الخفيفة والخدمية أغلب استعمالات الأراضي الخارجية الرئيسية، وسيكون هنالك القليل من تلك الصناعات وخاصة الخدمية منها داخل المناطق السكنية، وقد تم الاستمرار في تخصيص جنوب المدينة للاغراض الصناعية المتوسطة والثقيلة.
ويمكن الملاحظة بأن المستودعات والصناعات تحتل مساحات كبيرة من الأرض في المدينة حاليا وربما تزداد أهمية المستودعات إذا أصبحت الرياض مركز توزيع أكثر أهمية للسلع والخدمات بمنطقة الرياض.
مستويات عالية
كما تعتبر تجارة التجزئة مهمة أيضا خصوصا إذا أخذنا في الاعتبار مستويات الاستثمار العالية بالرياض في تجارة التجزئة وفي المساحة السطحية الكبيرة نسبيا التي تحتلها تلك المحلات التجارية مقارنة بالمدن الأخرى، علما بأن الصفة التنافسية للاسواق وعرض واجهات الشوارع التجارية والانعدام النسبي لمراكز التسويق الكبيرة تجعل لمدينة الرياض هيكلية تختلف عن معظم المدن الأخرى، إلا ان العرض والطلب في الخدمات التجارية والتغيرات في تقنيات تجارة التجزئة مثل انشاء مراكز تجارية ضخمة مكيفة مركزيا ربما يترك أثرا على الهيكلية التي تشغلها المحلات التجارية والخدمات بالمدينة.
إن متطلبات الجامعات من الأراضي مهمة نظرا لأنها تحتل حرما جامعيا منخفض السكان مثل جامعة الملك سعود، ويتوقع ان تتركز خدمات الاعمال (وربما المكاتب الحكومية) في المباني المكتبية، كما ان متنزهات المناطق لا تحتل مساحات كبيرة من الاراضي وترتبط بشكل مباشر بالمناطق البيئية الموجودة والمناطق المفتوحة.
توفير الخدمات
من خلال دراسة الوضع الراهن للخدمات العامة في جميع انحاء المدينة اتضح ان المدينة تعاني من نقص في الخدمات ومن سوء في توزيعها حيث تتوفر المساجد المحلية ومساجد الجمعة على وجه ملائم بوجه عام، الا ان مساجد العيد تخدم فقط ثماني بلديات فرعية، بينما يوجد عجز في رياض الاطفال في جميع البلديات بشكل عام، ونجد ان المدارس الابتدائية والمتوسطة والابتدائية والثانوية ملائمة بوجه عام من ناحية العدد لكن مساحات المواقع في كثير من الحالات دون المستوى ويقع كثير منها في مبان مستأجرة.
وتوزيع خدمات الرعاية الصحية جيدة، وتتوفر خدمات الشرطة وخدمات الاطفاء، ويوجد عجز في المنتزهات والخدمات الترفيهية، وتتوفر المراكز الثقافية في سبع بلديات فرعية.
وهناك قضية مهمة ترتبط بالخدمات العامة وهي تغيير استعمالات الأراضي التي تم تخصيصها للخدمات العامة الى استخدامات أخرى والذي أدى إلى نقص في خدمات الاحياء وسوء في توزيعها.
معايير ومراجعة
توجد مجموعة من معايير الخدمات العامة، مثل المعايير، التي اقترحتها وزارة الشؤون البلدية والقروية عام 1414ه بالاضافة الى المعايير التي وضعت في مخطط الرياض الرئيسي من قبل الشركة الاستشارية في عام 1402ه ومعايير أخرى وضعتها جهات حكومية مثل معايير المساجد وغيرها.
وتأخذ هذه المعايير مسطح المساحة التي يشغلها الفرد مع توفير قواعد ارشادية على مساحة الارض التي يحتاجها الفرد ونطاق الخدمة التي يغطيها، وقد تم في كثير من الحالات اعطاء نطاقات أوسع من المطلوب.
تمت مراجعة تلك المعايير التخطيطية ودمجها واجراء بعض التعديلات عليها ومن ثم استخدامها في تحديد المتطلبات المستقبلية من أراضي الخدمات العامة، مع ان تطبيق المعايير في تخطيط الخدمات يتطلب المراجعة حسبما تقتضيه المتغيرات المستقبلية والتخطيط التفصيلي على مستوى المناطق.
خدمات المستقبل
يحتاج تخطيط الخدمات العامة في المستقبل الى تطبيق المعايير التخطيطية السابقة وذلك لمعالجة العجز الحاصل في المناطق المبنية، وتحديد الاحتياج المستقبلي للمناطق غير المطورة في المدينة مع الأخذ بالاعتبار ما تم تخصيصه من أراض للخدمات العامة في مخططات الاراضي غير المطورة.
تم تطبيق متطلبات الاراضي على مساحات أنواع المناطق الحضرية المحددة بالمخطط الهيكلي للمدينة والتي بدورها تلبي احتياجات الزيادة السكانية والاسكان.
سكنية ومختلطة
تم تخصيص 70% تقريبا من أرض المدينة عام 1442ه كمناطق تطوير حضري تغلب عليها المناطق السكنية بشكل رئيسي مع استعمالات أخرى مختلطة بما في ذلك خدمات الاحياء، والصناعات الخدمية، والمنتزهات وأماكن الترفيه المحلية، بالاضافة الى الطرق المحلية.
لقد تم تخطيط حوالي 80% من المساحة الاجمالية للمناطق السكنية لتطويرها بكثافات سكنية تماثل تقريبا الكثافات في الوقت الحاضر (أقل من 10 وحدات بالهكتار)، وسيتم تطوير النسبة المتبقية من تلك المساحة (منطقة التطوير الحضري1) بكثافات تصل إلى 20 وحدة سكنية بكل هكتار، وهو وضع يماثل أيضا كثيرا من أجزاء المدينة في الوقت الحاضر.
تجارية وصناعية
كما تمثل المساحة الاجمالية لمناطق التوظيف حوالي 4 ،16% من مساحة أراضي المدينة بما فيها أعصاب الانشطة والمراكز الحضرية وستكون الاستعمالات التجارية والصناعية بالطبع من أكبر الفئات في تلك المناطق كما تشكل الخدمات العامة حوالي 7% من مساحة جميع الاراضي، بينما تمثل المناطق البيئية ما يزيد قليلا على نسبة 4%.
نلاحظ ان المناطق السكنية تتوزع بشكل متساو على أجزاء المدينة فيما عدا الاراضي المخصصة للاستراحات فإنها تتركز بكثافة في الشمال الشرقي من المدينة، كما توجد مساحات من الاراضي تم تخصيصها لاستعمالات رئيسية أخرى بما فيها الاراضي المحجوزة لتطوير الضواحي الجديدة في الشمال والشمال الشرقي من المدينة، وأراضي الاستعمالات الخاصة مثل مطار الملك خالد الدولي وغيره.
خطة وإطار
تجدر الإشارة إلى ان تقديرات استعمالات الأراضي الواردة في المخطط الهيكلي تمثل تقديرات عامة لاستعمالات الأراضي الأساسية وتستعمل كخطة إرشادية وإطار عام للمدينة، وهذه التقديرات ربما تتغير تبعا لطريقة تخطيط وتطوير المدينة، إلا انه سيتم توضيحها بشكل تفصيلي أثناء مرحلة إعداد مخططات لمناطق المدينة أو مخططات هيكلية محلية والتي تلي مرحلة إعداد المخطط الهيكلي للمدينة.