محمد سليمان العنقري

القرض العقاري بين أسعار السوق وحسابات الصندوق

بعد رفع الحد الأعلى لقرض الصندوق العقاري بأمر من خادم الحرمين الشريفين بادر الصندوق لتغيير آلية منح القرض لتشمل تمويل شراء الفلل والشقق السكنية، وتعد هذه خطوات ممتازة تعطي الخيار للمستفيد بأن يتحرك بأي اتجاه يتناسب مع احتياجه وإمكانياته أيضاً.
إلا أن الأنظمة المحددة لهذه الخيارات الجديدة تضمنت تحديداً للمساحات التي يمكن أن يستفيد معها الحاصل على القرض من كامل المبلغ بحده الأعلى، فالشقق يجب أن تكون أقل مساحة عند 243م والفلل عند 390م. والسبب في تحديد هذه المساحات هو تقدير الصندوق لتكلفة المتر المربع الواحد بألفي ريال سعودي، أي أن الصندوق وضع جميع التكاليف المتضمنة سعر متر الأرض بالإضافة لتكلفة البناء مع الربح المتوقع من المطور إلخ من بقية التكاليف المحتملة. والحقيقة أنه لا يوجد مرونة في تقدير هذه التكاليف، فهي عامة على كافة مناطق المملكة وتتمثل عيوبها بالعديد من النقاط.
حيث لا يوجد وجه مقارنة بين تكلفة البناء بالمناطق الكبرى أو المدن المزدحمة وغيرها من الصغيرة، ففي الرياض لا أعتقد أن هناك تكلفة تقل عن ألفين وخمسمائة إلى ثلاثة آلاف ريال بالمتوسط حالياً لكل متر بناء شاملا الأرض كما أنه لا يوجد شقق بمساحات كبيرة فأغلبها تتراوح بين 130 إلى 200 متر وأسعار تلك الشقق تزيد عن الحد الأعلى لقرض الصندوق، أما الفلل فالأسعار معروف أنها تقارب المليون لأقل سعر موجود بالسوق حالياً.
كان الصندوق سابقاً يميز في قروضه بين المدن الكبيرة والصغيرة، فكان يعطي 300 ألف ريال للمدن الكبيرة وقرابة نصف المبلغ للقرى والمدن الصغيرة، فمن الأولى أن يعيد المبدأ القديم نفسه في تقدير التكلفة بين مختلف المدن والمناطق.
الصندوق ليس من مهامه حل مشكلة السكن لوحده ولكن يعد بالوقت نفسه مؤثراً رئيسياً بالسوق فلابد من أن يكون تحركه بناء على معطيات السوق الحقيقية حتى يتمكن من لعب دوره المكمل بالسوق ويؤثر فيه بشكل فاعل، فهناك عوامل تلعب دورها بتغيير الأسعار للأراضي وتكاليف البناء ليست كلها مرتبطة بالسوق المحلي، فتغير سعر الصرف وأسعار الفائدة على الدولار تلعب دورها بخفض ورفع التكاليف، فالمرونة بعمل الصندوق في هذا الجانب تساهم بحصول المستفيد على أعلى مبلغ يغطي به احتياجه السكني دون اللجوء لمصادر تمويل أخرى أو بحدود بسيطة.
كما أنه يمكن للصندوق إعادة دراسة تقدير التكاليف بشكل دوري سواء سنوياً أو كل فترة معينة تكون مواكبة للتغيرات الجوهرية بالسوق العقاري حتى يتمكن من الاطلاع على حالة السوق واحتياجاته التمويلية، وهذا بدوره سيرفد وزارة الإسكان التي تولت مؤخراً الإشراف على الصندوق بحيث يمدها ذلك بمعلومات إضافية عن السوق العقاري وتقدير التكاليف فيه لأنها ستقوم ببناء 500 ألف وحدة سكنية بناء على التوجيه الملكي الكريم.
الصندوق العقاري يمول حتى 70 بالمائة من تكلفة شراء المسكن أو بحد أعلى 500 ألف ريال ومع واقع السوق العقاري والتغييرات السعرية الكبيرة فيه لابد لأن يكون هناك مقاربة كبيرة بين واقع السوق وحسابات الصندوق ولا يمكن للأخير أن يقرر مجريات السوق لأنه قائم على العرض والطلب والسعر العادل تحدده الأطراف الفاعلة بالسوق، فمن الأولى أن يغير الصندوق من آلياته سواء عبر قيامه بشراء الوحدات وتوزيعها على المستفيدين أو أن يقوم بمنح المبلغ الأعلى دون تحديد أي اشتراطات لأن أسعار السوق جلها يفوق حجم القرض بحده الأعلى كما أن ميزان الأسعار لن يتغير إلا مع تفوق العرض على الطلب وهذا الأمر سيحتاج لوقت يمكن خلاله إعادة النظر بتقديرات التكلفة وفق معطيات السوق لكن بالوقت الحالي فإن هناك فجوة كبيرة بين تقديرات التكلفة من قبل الصندوق والتكاليف الحقيقية على أرض الواقع.