من أحجم عن الآخر ... العقار أم الأجانب؟ 60 بليون ريال تحويلات سنوية للأجانب يجب تدويرها في الاقتصاد السعودي

طالب عدد من العقاريين السعوديين بتفعيل نظام تملك الاجانب للعقارات في ظل وجود عدد كبير من الاجانب في السعودية والذي يتجاوز عددهم ستة ملايين نسمه حيث يعمل هؤلاء على تحويل اكثر من 60 بليون ريال سنويا الى الخارج، مما يشير الى اهمية استقطاب جزء من هذا المبلغ وضخه في قطاع العقارات.
وللاطلاع على اهمية تفعيل ذلك القرار وحل العقبات التي تعترض ذلك قال المدير العام لشركة آل سعيدان للعقارات إبراهيم بن محمد آل سعيدان إن هناك عدداً من الأسباب التي حالت دون تفعيل النظام والتي من أهمها شرط موافقة وزارة الداخلية على تملك المقيم سكناً خاصاً به وعدم الاكتفاء بالإقامة النظامية كما يوجد شرط موافقة وزارة الشؤون البلدية والقروية وعدم الاكتفاء بتصريح البناء الصادر من البلديات، وكذلك عدم تعديل بعض الأنظمة لتتواكب مع نظام الأجانب بما في ذلك أنظمة مثل السماح بتعدد الأدوار بما يسمح بخفض كلفة الوحدات السكنية لتيسير تملك الأجانب لوحدات سكنية صغيرة في المجمعات والعمائر ذات الأدوار المتعددة.
واشار الى ان هناك اسباباً اخرى من اهمها انه عند تخطيط المدن فهناك عدم مراعاة تصغير القطع السكنية ما أمكن بحيث تكون مناسبة لقدرة الأجنبي المالية وكذلك قدرة المواطنين ذوي الدخول القليلة، وكذلك عدم تطوير نظام الاقراض وإقرار نظام الرهن العقاري ليتمكن المواطن والمقيم غير القادر على الشراء النقدي من الشراء بالتقسيط مما يدعم نظام الاستثمار وازدهاره، مع ضرورة منح الأفراد المقيمين لفترة طويلة داخل السعودية بمنحهم إقامة دائمة لتأمين الاستقرار المعيشي، ولتشجعهم على بناء أو شراء المساكن الخاصة بهم.
واضاف السعيدان انه يجب كذلك إتاحة الفرصة لغير المقيمين في شراء العقارات، وخصوصاً في المناطق التي تتمتع بحوافز سياحية مثل المنطقة الجنوبية والشرقية والغربية، وهذا سيؤدي إلى انتعاش المرافق والمنشآت السياحية وتنشيط السياحة الداخلية والعقارية في الوقت نفسه، مع اهمية الحاجة إلى حماية الأجانب مما قد يطالب بهم كفلاؤهم أو شركاءهم بنسب من إيراداتهم أو مدخراتهم في حال علمهم بتملكهم عقارات أو متاجرتهم بها مع إمكان إحلال ملكيته العقارية بدل الكفيل، والعمل على منح الأجانب مدداً استثنائية لبيع عقارهم في حال إنهاء إقامتهم في شكل مفاجئ، وكذلك العمل على عدم ربط حق تملك المكفول بموافقة الكفيل بإحلال عقاره ككفيل له، اضافة الى عدم إيضاح نسب الضرائب التي قد تحصل منهم أثناء إقامتهم في السعودية، وكذلك العمل على نقل كفالة الأجنبي على العقار إن كانت قيمة ذلك العقار تزيد عن مليون ريال.
ولفت الى انه من واقع عمله في سوق العقارات انه منذ صدور قرار مجلس الوزراء الموقر قبل حوالى خمس سنوات بالسماح للأجانب في الاستثمار والتملك في السعودية وذلك كون النظام وضع بعض القيود التي حدت من تحقيق الأهداف المرجوة من إصدار هذا النظام، علاوة على أن كثيراً من الأنظمة تحتاج إلى تعديلات خاصة منها ما يضمن حقوق الملاك وعدم وفاء المستأجرين بالتزاماتهم تجاه الملاك مما اثر سلباً على قطاع الإسكان وعزوف المستثمرين السعوديين عن الاستثمار في هذا المجال، الأمر الذي يتطلب مراجعة هذا النظام وإزالة العراقيل التي تحد من الاستفادة منه وتفعيله.
واوضح السعيدان انه بخصوص ان النظام يكبح أسعار المساكن المرتفعة أصلاً، قال إن أسعار المساكن مرتفعة لعدد من الأسباب ليس من بينها زيادة الطلب على تلك المساكن، وذلك نتيجة لعزوف المستثمرين عن الاستثمار في قطاع الإسكان بسبب ما يواجهه ملاك العقارات من صعوبة كبيرة في تحصيل إيجار ما يملكونه من عقارات سكنية وتجارية، من جراء عدم التزام المستأجرين بالسداد في الأوقات المحددة أو حتى إخلاء العين المستأجرة عند عدم المقدرة على الوفاء بالتزاماتهم تجاه الملاك، والبعض من هؤلاء المستأجرين يذهب إلى ابعد من ذلك في تحدي الملاك.
واكد ان السعودية بحاجة الى جلب مستثمرين من الخارج واستغلال مدخرات مقيمي الداخل، وذلك لتحقيق أمور عدة اهمها زيادة حجم النشاط العقاري والأنشطة ذات الصلة والخدمات المرتبطة به، مما يؤدي إلى تلبية حجم الطلب على العقار وبالتالي تنشيط وزيادة حيوية السوق العقاري، ورفع القيمة المادية للعقار الحالي، وزيادة ثروة المالكين من خلال ارتفاع الطلب على العقار الحالي والمستقبلي.
من جهة اخرى قال عضو مجلس إدارة شركة العجلان سعد بن عبدالعزيز العجلان ان عدم تفعيل نظام تملك الأجانب للعقار يجب ان يوجه ذلك الاستفسار إلى وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية والهيئة العامة للاستثمار، حيث إن هناك تحفظات من العقاريين على النظام ربما رأت الجهات المختصة الأخذ بها أو مراجعتها قبل تفعيل النظام، وربما هناك رغبة في تطوير النظام بعد الاستماع إلى وجهات نظر المستثمرين الأجانب أنفسهم.
واشار الى انه على رغم وجود كثير من الأجانب يملكون منازلهم الخاصة والنظام أهمل هذه الشريحة، إلا انه لم يطلع على تفاصيل النظام حتى يحكم، وذكر ان هناك تصريحات لمسؤولين رفيعي المستوى ذكروا بأن الأجانب المقيمين والذين يملكون منازل مسجلة بأسماء كفلائهم سيتم تصحيح أوضاعهم، أما في ما يتعلق بكبح أسعار المساكن فأعتقد أن ذلك عملياً واقتصادياً ليس وارداً، فنحن في اقتصاد حر ومفتوح، وبلادنا شاسعة المساحة ولا أظن أن الطاقة الشرائية للأجانب أكبر من مثيلتها لدى المواطنين الأجانب، يشترون كل شيء في السوق فلماذا لم ترتفع الأسعار؟ والقياس الصحيح يكون بالكثافة السكانية في كل منطقة فهي المحدد الأساس لأسعار العقار.
واكد انه ليس هناك خلاف حول جلب مستثمرين من الخارج أو استغلال مدخرات مقيمي الداخل حيث ان كلا الأمرين جدي ومهم للاقتصاد السعودي، وأعتقد أن الأولوية هي استغلال مدخرات المقيمين لأن في تحويلاتهم الضخمة للخارج فاقد اقتصادي ملموس، يمكن لهم وللاقتصاد السعودي تبادل المنافع باستثمارها.
ويرى عضو هيئة التدريس في قسم الاقتصاد في جامعة الملك سعود الدكتور عبدالله الباتل أن قطاع العقارات والأراضي يعتبر من القطاعات المهمة في الاقتصاد، فهو معد للسكن وللعمل وللتجارة وللصناعة وغير ذلك من الأنشطة الاقتصادية المهمة للنمو والتنمية الاقتصادية، فتوفر العقارات اللازمة للأنشطة الاقتصادية في شكل مناسب يزيد من إنتاجيتها ما يؤدي بدوره إلى إضافة مهمة إلى الاقتصاد.
وذكر انه في الغالب أن التملك بحد ذاته ليس مهماً إذا توفر العقار في شكل مناسب عن طريق الإيجار، إلا أن مبدأ التملك مهم حيث إن هذا يعتبر أحد الاختيارات المهمة، فالفرد أو الشركة أو المؤسسة يكون لديها خيارات عدة لتنفيذ مهماتها، فهي تستطيع شراء العقار واستخدامه مدة وجود الشركة في العمل في البلد، هذا إلى جانب أن الفرد المقيم أيضاً يكون لديه خيار التملك أو الاستئجار.
واكد الباتل ان هذا يعني أن هناك خياراً للمفاضلة بين الحالتين من حيث التكاليف والمنافع، فإذا كان التملك يعطي الفرد أو المنشأة ميزة أكبر من الاستئجار فإن من المتوقع أن يتم اللجوء إلى التملك، أما عندما يكون الاستئجار أنسب فإنه في المقابل يتم اللجوء للاستئجار. وهذا ما كان يتم في السابق عندما كان تملك العقار غير مسموح به في المملكة، ولكن ومع صدور نظام الاستثمار وخصوصاً نظام الاستثمار الأجنبي فإن هذا النظام انطوى على ميزات جديدة للمستثمرين الأجانب، بحيث وفر لهذا المستثمر خيار التملك إلى جانب خيار الاستئجار، ومن خلال ذلك يمكن القول إن الإحجام عن تملك العقارات في المملكة من قبل الأجانب لم يكن بسبب الأنظمة أو ما يتعلق بها مع أن هذا يمكن أن يكون أحد الأسباب، إلا أنه يمكن القول أيضاً إن المفاضلة بين خيارات عدة قد تبعد خيار التملك في مقابل خيار الاستئجار، بناء على عوامل قد يأخذها الفرد أو الشركة في الاعتبار، وهو غالباً يعتمد على التكلفة المترتبة على أي من الحالتين.
واكد الباتل انه من أجل تشجيع وتنظيم قطاع العقار والأراضي فإنه من المعتقد أن فتح المجال للمقيمين في المملكة بتملك العقار يعتبر خطوة مهمة في إعادة تنظيم هذا القطاع وتشجيعه على النمو والإسهام في التنمية الاقتصادية، حيث ان اشتراك مستثمرين أجانب إلى جانب مستثمرين محليين من دون شك سيكون له دور كبير في تطور هذا القطاع لما لدى الشركات والمتعاملين في قطاع العقارات من خبرات متراكمة ومهارات وتخطيط مستقبلي سيستفيد منه هذا القطاع، لذلك فإن اشتراك رؤوس الأموال المحلية والمدخرات المتراكمة في البلد مع رؤوس أموال وخبرات أجنبية سيكون له دور كبير في تنمية وتطوير قطاع العقارات، حيث انه من المعروف أن كل مجتمع لديه خبرات تختلف عن خبرات المجتمعات الأخرى، وعندما يتم المزج بين هذه الخبرات والابتكارات والتطوير فهذا من دون شك سيكون له دور كبير في تنمية وتطور هذا القطاع بعيداً عن العشوائية التي نراها في هذا القطاع، وخصوصاً المساهمات غير المنظمة والتي تبتلع مبالغ كبيرة من مدخرات المواطنين، ولكن المردود عليها في الأغلب قد يكون بالسلب إذا أخذ في الاعتبار الفترة الزمنية للإسهام فدخول المستثمر الأجنبي في هذا القطاع قد يساعد في شكل كبير على تنظيم هذا القطاع ووضعه على الطريق الصحيح لما فيه فائدة للاقتصاد والمجتمع.
ويرى رجل العقار حسن محمد آل مهدي أن نظام تملك الأجانب للعقار لم يفعل حتى الآن بما يؤدي إلى تحقيق الأهداف المرجوة، وذلك يعود إلى أن النظام لم يوضح بصورة تفصيلية ضوابط هذا التملك.
ولذلك اعتقد أن مشاركة غير السعوديين في هذا القطاع زيد حجمها عن تريليون ريال في مختلف أنحاء المملكة بينما تشير التوقعات إلى ارتفاعه الحجم نفسه تقريباً إلى 800 بليون ريال خلال السنوات المقبلة. واكد ان مشاركة الاجانب فيه سيحقن القطاع بجرعات تنشيطية جديدة من الممكن لو تم التعامل معها بصورة جادة أن تحقق الاستقرار المطلوب لنمو السوق.
واوضح آل المهدي انه ربما يكون هناك قصور في النظام ولكن إذا طرح نظاماً ولم يلق التجاوب فعلينا أن نتساءل لماذا لا يتجاوب المستهدفون من النظام ونحاول أن نقدم الحلول، مشيراً الى تردد الأجانب حتى الآن حتماً يعود إلى عدم فهمهم للنظام في الشكل المطلوب. قد يكون النظام لا يشتمل على وجه واضح للقصور ولكن عدم وضوح الرؤية وخصوصاً ما إذا كان النظام يسمح للأجانب بتملك العقار للسكن والاستثمار أم للاستثمار فقط قد يؤدي مثل هذا الخلط على سبيل المثال إلى التردد والخوف من العواقب.
ونفى آل مهدي أن هناك خصوصية في النظام لأنه أجاز تملك الأجانب عموماً ولم يهمل أحداً وبالتالي لا استثناءات في النظام، وأشار إلى أنه من ضوابط تملك الأجانب أن يكون التملك بغرض السكن فقط ولم يفتح النظام الباب لتملك الأجانب بغرض الاستثمار أو البيع، وهذه هي حقيقية ما يكبح رغبة الأجانب في تمل العقار على رغم صدور النظام الذي اعتقد أنه جاء ليواكب الإصلاحات الهيكلية لنظام الاستثمار الذي يشجع المستثمرين على جلب أموالهم، ولذلك فالهدف ربما هو السماح للمستثمرين في القطاعات الأخرى تملك ما يفي حاجتهم من العقار، وهذا يخفض لذوي الاستثمارات الكبيرة تكاليف استثماراتهم.
وذكر أن فتح المجال للمقيمين ينبغي أن يحتل الأولوية لأنه من جهة سيوفر قاعدة مالية إضافية لشركات العقار الوطنية وتزيد من تنافسها، ومن ناحية أخرى سيحد من التحويلات الخارجية للعمالة الوافدة التي تقدر بنحو 60 بليون ريال سنوياً عن طريق إيجاد قنوات استثمارية لجزء من تلك التحويلات.