الأكثر اجتذابا للمستثمرين والأغلى سعراً . استثمارات منطقة الحرمين لا تتأثر بالعوامل الاقتصادية المحلية أو العالمية

يؤكد العاملون في سوق العقارات أن منطقة الحرمين هي الأكثر اجتذابا لمشتري الأراضي ويرون ان تفتيت الملكيات أبرز المعوقات وان التوجه المستقبلي سيكون الى خارج المدينتين المقدستين. وأشاروا الى أن سوق العقار في المدينتين المقدستين مكة المكرمة والمدينة المنورة لا تخضع لتأثيرات العوامل الاقتصادية المحلية أو العالمية التي تؤثر سلبا او إيجابا علي حركة السوق، بل تخضع سوق العقار في المدينتين المقدستين لعامل واحد: القرب من المسجد الحرام والمسجد النبوي.
مكة المكرمة:
يتحكم عامل قرب العقار من الحرم المكي الشريف بنسبة 90 في المائة في أسعار العقارات، وتؤثر إمكانية الوصول الى الحرم والمستوى العمراني للبيئة المحيطة في أسعار العقارات الأخرى.
ويسود الاعتقاد لدى المستثمرين بأن أسعار الأراضي في المنطقة المحيطة بالحرم المكي أو المناطق الأخرى المجاورة مرشحة لمزيد من الارتفاع نظرا لحاجتها إلى رفع القدرة الاستيعابية للمشاريع القائمة للحجاج والمعتمرين. ويترافق مع ذلك التوجه لرفع المستوى العمراني للمناطق التي تبعد عن الحرم المكي. ويهدف التوجه الى منع المضاربات في أسعار العقارات، إضافة إلى تغيير اسلوب الاستثمار القائم على توفير الخدمات السكنية والتجارية للحجاج والمعتمرين في المناطق المجاورة للحرم الشريف، ثم يبقى الاستثمار فيها معطلا طوال العام، إذ أن 70 في المائة من تلك المواقع تبقى من دون استغلال طوال العام. ويعتمد التوجه الاستثماري الجديد، على زيادة فترة استغلال تلك الخدمات خلال الفترات العادية، مما سيرفع العوائد الاستثمارية.
ويشير عقاريون إلى ارتفاع العوائد الاستثمارية لإنشاء فنادق وشقق سكنية كلما تم الابتعاد عن منطقة الحرم، وذلك في حالة إضافة سعر الأرض المنخفض إلى التكلفة الاجمالية للاستثمار، خصوصا اذا تم توفير وسائل النقل السريعة والمباشرة بين تلك المواقع والحرم، مع النظر إلى سعر الأرض على أنه التكلفة الحقيقية وليس الانشاءات. ويرون أن تفتيت الملكيات وعشوائية توزيعها وعدم انتظام أشكالها ووجود العديد من الأحكار والأوقاف والتعديات والخلافات القانونية والشرعية لإثبات الملكية، تعتبر من أبرز عوائق الاستثمار العقاري في مدينة مكة المكرمة، حيث تتزايد صعوبة إمكانية تجميعها. ويطالب المستثمرون بوضع مجموعة من الأدوات التنفيذية من خلال مخطط تفصيلي يمكن المستثمرين من التعامل مع تلك المشاكل.
ومن أحدث المشاريع وأبرزها في مكة المكرمة تطوير جبل عمر المطل على المسجد الحرام من الناحية الغربية حيث تدرس الهيئة العليا لتطوير منطقة مكة المكرمة الاوراق الثبوتية لنحو اكثر من 1500 عقار في جبل عمر، في خطوة تستهدف تطوير المنطقة.
كما تدرس الهيئة عروض مشروع الرفع المساحي لمنطقة جبل عمر التي تبلغ مساحتها التقريبية نحو 230 الف متر مربع. وينتظر أن تشترك في المنافسة شركات كبرى متخصصة في الرفع المساحي لاهمية المشروع الذي يشمل مخططات سكنية وفندقية وشوارع رئيسية.
ويهدف قرار الهيئة من تطوير الجبل و توسيع نطاق المنطقة المركزية المحيطة بالمسجد الحرام حتى الطريق الدائري الثاني بدلا من الاول، إلى اعادة تخطيط المنطقة بما يسمح بفتح الشوارع والطرق الاشعاعية وفك أزمات المرور وتطوير الخدمات والمرافق العامة وخدمة ضيوف الرحمن، كما أنه يوفر حظوظاً أكثر للمستثمرين للمشاركة في العملية التطويرية.
وتعمل الهيئة على تنفيذ مشروع تطوير جبل عمر بالتعاون مع شركة مكة للإنشاء والتعمير وتحت إشراف مباشر من الهيئة على امل أن يكون هذا المشروع نموذجا يحتذى به في كافة المناطق الخاضعة للتطوير.
وتمتلك شركة مكة للانشاء والتعمير أكثر من 50 في المائة من عقارات جبل عمر بعد أن قامت بشراء تلك العقارات لتنفيذ مشروعها الثاني الذي تقدر تكلفته بنحو 6 مليارات ريال.
ويتضمن المشروع مباني بارتفاع حوالي عشرين دورا، ويكون الدور الاعلى من المباني مزودا بشبابيك كاملة من الزجاج الدوبلكس لكي يطل على كل عمارة من سطح العمارة التالية، ويضم المشروع الاسكاني الضخم 11 فندقا، اثنان منها فئة خمسة نجوم والبقية تحمل أربعة نجوم وثلاثة نجوم على مساحة 245 الف متر مربع، وتضم جميعها 3400 غرفة. أما مكونات المشروع الاخرى فتبلغ 2940 وحدة غرف أستديو، ووحدات سكنية من فئة الغرفتين 1470 و980 وحدة فئة اربع غرف، ويقام المشروع على مساحة 360 الف متر مربع، ومواقف تتسع لعشرة ألاف سيارة وما يقارب 520 مطعما. ولدى الشركة مقترح لتنفيذ طريق مواز لشارع أم القرى الشارع الرئيسي لمدخل مكة المكرمة، وبلغت تكلفة دراسة المشروع حتى الان نحو 20 مليون ريال 3،5 مليون دولار.
ومن أهم آليات تنفيذ المشروع استدراج الرفع المساحي لجبل عمر بغرض حفظ حقوق الملاك، وأيضا قيام لجنة تقدير العقارات الحكومية بتثمين العقارات حسب النظام المتبع وفق حاجات التطوير، حيث يصبح ثمن العقارات، كالسندات المصرفية في يد المالك يستطيع صرفه او المساهمة به وجني أرباحه بعد خصم ما يخص عقاره من تكاليف التطوير، حتى يتم بعد ذلك تنفيذ المشروع واستكمال الاجراءات النظامية.
ويرى مراقبون ان توسيع نطاق عمل الهيئة العليا لتطوير منطقة مكة المكرمة لتشمل المنطقة بكاملها بمحافظاتها المختلفة بناء على توجيهات القيادة السعودية، يعني اهتمامها بتطوير المنطقة وتنميتها بشكل متوازن ومتكامل لخدمة الأهالي في المحافظات التي تعاني من المساكن العشوائية واختناقات المرور وازمات النقل العام وبعض الترهل في الخدمات والمرافق، مما يجعل قيام الهيئة بعملية التطوير لمواكبة التغيرات التي طرأت كزيادة الكثافة السكانية وارتفاع معدلات التوافد إلى المنطقة خصوصا في مواسم الحج والعمرة، امراً يتطلب تصورا تطويريا يستشرف المستقبل وفق مخطط تنموي إقليمي واضح المعالم يتناسب مع سياسة التنمية العمرانية العامة للدولة.
وحصلت شركة مكة للتعمير على تصريح من أمانة العاصمة المقدسة بالرفع المساحي لمشروع الطريق الموازي لشارع أم القرى الذي يتمثل في مساحة قدرها 770 الف متر مربع. ويبدأ الطريق من التقائه بالطريق الدائري الأول عند نهايته، وخلف مشروع جبل عمر حيث يمتد الطريق الدائري الاول من خلف المجمع السكني التجاري الاول للشركة عند الجسرالكوبري الاخضر، ويخترق جبل عمر بنفق حتى يلتقي بالطريق المتوازي الذي يحتوي على أنفاق قد يصل طولها إلى 1000 متر 500 متر طولي بمنطقة الشبيكة و500 متر طولي بمنطقة جبل غراب بالاضافة إلى طول الجسور والكباري وطرق الصعود والنزول عند التقائه بالطريق الدائري الثالث حتى الربط بطريق مكة جدة السريع والتي قد يصل طولها إلى 1233 متراً. ويمر الطريق بدحلة الرشد والمواركة والطندباوي والغرابة والرصيفة وحي الزهارين، وحتى الطريق الدائري الثالث وبطول قد يصل الى 5133 مترا تقريبا وبعرض 150 متراً حيث يمر المسار على مناطق عشوائية هي حي الزهارين وجبل غراب والطندباوي والمواركة، ويتفرع من هذا الطريق طريق لتغذية مواقف السيارات أسفل مشروع جبل عمر.
المدينة المنورة
تأثرت سوق العقارات في المدينة المنورة بدرجة كبيرة ومنفاوتة بتنفيذ اكبر عملية بناء للمنطقة المركزية.
ويتفق العقاريون في المدينة المنورة على ان المناطق القريبة من المنطقة المركزية تستأثر حاليا بالزوار، وانعكس ذلك على زيادة اسعار الاراضي والعقارات فيها في ظل اخلاء المنطقة المركزية حاليا، في ما يعرف بظاهرة الإحلال، بينما لجأ سكان المنطقة المركزية الأصليون الذين حصلوا على تعويضات، إلى البحث عن مناطق أخرى للسكن، فظهرت مخططات جديدة استقطبت المستثمرين المحليين في المدينة، مما أدى إلى رفع الأسعار بنسبة تراوحت بين 20 و50 في المائة منذ البدء في اعادة تخطيط وتنظيم المنطقة المركزية. وكانت معظم هذه المخططات في الأصل عبارة عن أراض زراعية، حولت إلى مخططات سكنية، حيث تحرص أمانة المدينة المنورة على إبقاء المساحات الخضراء للمدينة والمحافظة عليها، لان من أهم ما يميز المدينة كثرة المزارع والبساتين المنتشرة فيها.
من جهة ثانية تتفاوت أسعار الأراضي فترتفع في نطاق الحلقة الدائرية الأولى، ثم تقل في الحلقة الدائرية الثانية، لتعود فتنخفض في الحلقة الدائرية الثالثة. ويلاحظ ان الأراضي التي تقع في نطاق الحدود الشرعية للمدينة المنورة هي الأعلى سعرا، وتقل الأسعار في المناطق خارج هذه الحدود.
ويقول العقاريون ان هذا المبدأ ينطبق على مجمل الاحياء السكنية الاخرى وفقا لقربها وبعدها من المسجد النبوي الشريف، الا ان ظهور أحياء جديدة بعيدة عن المسجد ترتبط بشبكة الطرق، خلق اتجاها جديدا يركز على السكن الخاص بالدرجة الأولى، حيث اصبحت الأحياء الراقية مثل الأزهري والنسيم وامتداد جنوب قباء والروضة، من الأحياء المميزة.
وتقدراللجنة التنفيذية لتطوير المنطقة المركزية في المدينة المنورة مساهمة القطاع الخاص في تنفيذ المشروعات العقارية بنحو 30 مليار ريال 8 مليارات دولار خلال السنوات العشر المقبلة، وتوقعت أن يرتفع عدد المشروعات التي يديرها القطاع الخاص إلى 60 مشروعا.
وقد بدأت المنطقة تنتعش اقتصاديا واستثماريا بعد أن شهدت فتورا في مرحلة سابقة استمر سنوات عدة، لكن تحسن الاوضاع الاقتصادية وفتح باب العمرة والزيارة، ساهم بشكل فعال في رفع الاسعار التي زادت من 20 الى 30 في المائة، وأصبح معظم المشاريع التي تقام حول المنطقة يحظى باهتمام المستثمرين والقطاع الخاص.
ويبلغ عدد قطع أراضي المخطط التطويري للمنطقة المركزية 514 قطعة بإجمالي مسطحات تتجاوز 600 الف متر مربع، وينتظر أن يصل عدد الغرف المتوقع إنشاؤها 5076 غرفة بطاقة استيعابية 300 الف نسمة.
وخصصت اللجنة التنفيذية 33 قطعة أرض على مساحة 92 الف متر مربع لإنشاء مساحات عامة بغرض التخفيف من الكتل السكانية، إضافة الى توفير المنشآت والمرافق الخدمية لزوار المنطقة المركزية. وقد تم طرح هذه القطع للاستثمار من قبل القطاع الخاص، ومن هذه المشروعات مستشفى تخصصي ومركز رعاية صحية أولية وخدمات طوارئ، ومركز المناخة الحضري المدينة القديمة على مسطحات تزيد مساحتها عن 62 الف متر مربع ويقع على امتداد نفق المناخة في كل من حي المناخة والنقا غرب المسجد النبوي، ومركز للنقل العام لخدمة المسافرين والقادمين، ومرافق وساحات عمرانية تنتشر بين أحياء المنطقة المركزية الخمسة هدفها توفير فراغات عامة لخدمة مرتادي وزوار المنطقة. ومن بين المشروعات أيضا المنفذة بنظام تمويل المشروعات والتشغيل ونقل الملكية، مركز القبلة الفندقي التجاري.
ويقدر إجمالي المشاريع في المنطقة ب155 مشروعا مقاما على 225 قطعة أرض تجاوزت مساحتها 370 الف مترمربع وبنسبة 65 في المائة من إجمالي مساحات قطع اراضي المنطقة المركزية، وحسب الدراسات هناك 55 مشروعا منفذاً، و36 مشروعا قيد التنفيذ و47 قيد التصميم، وتم اعتماد وترخيص 17 مشروعا.
كما أن تحديث أنظمة البناء ساهم في ارتفاع معدل العائد الاستثماري الداخلي إلى قيم مجدية تجاوزت 9 في المائة مع احتساب قيمة الارض، وتبين من خلال الدراسات وجود عدة مجالات استثمارية ذات جدوى اقتصادية وبتكاليف متوسطة.
وحسب الدراسة فإن متوسط تكلفة المتر المربع للوحدة السكنية يبلغ 3550 ريالا ويشمل الخدمات ومواقف السيارات وقيمة الارض، ومتوسط سعر بيع المتر المربع خمسة الاف ريال للوحدة السكنية التي تبلغ مساحتها 162 مترا مربعا، ومعدل العائد الداخلي على الاستثمار في الحالة الأساسية يبلغ 30 في المائة.
وفي ما يتعلق بمشروعات الفنادق من الدرجة الأولى فئة أربعة نجوم فهي تتميز بالخدمة الراقية والسعر المقبول لشريحة عريضة من الزوار والحجاج، ويقدر متوسط تكلفة المتر المسطح في حدود أربعة ألاف ريال يشمل الخدمات ومواقف السيارات وقيمة الارض، ومعدل إشغال 40 في المائة عند سنة الافتتاح ويصل إلى 60 في المائة من السنة الثالثة. ويقدر متوسط صافي ربح التشغيل للغرفة بنحو 22 الف ريال سنويا، بينما يبلغ معدل العائد الداخلي على الاستثمار 9 في المائة.