مع تراجع الموارد الحكومية . التمويل و الشراء والبناء الهاجس الاول لمحدودي الدخل ومتوسطيه

إذا كانت رغبة تملك العقار حلم انساني مشروع في جميع اصقاع الارض، فإنها في السعودية تتجاوز ذلك إلى كونها ضرورة اجتماعية تحقق راحة نفسية فرضها كون السعودية بلد غني من جهة، وواسع المساحة مقارنة بعدد السكان.
وكان تملك السكن في الماضي يأتي طبيعياً، إذ أن لكل عائلة او قبيلة منطقتهم التي يبنون عليها ما يشاؤون، حتى لو رحلوا عنها طلباً للرزق، على اعتبار أنهم حتما عائدون الى مساقط الرؤوس، إذ لم يكن السكن في حينه مرتبطاً بضوابط بلدية او تخطيط يذكر.
ومع تفجر النفط وظهور ملامح التنمية وبوادر الطفرة، وتغير الخارطة السكانية نسبياً بدأت الحكومة السعودية في تبني سياسة توفير المساكن للمواطنين ومنح الاراضي مجاناً لغرض السكن، والقروض التي كانت حتى الثمانينات تمنح في فترة وجيزة لا تتجاوز الشهور تصل الى 80 ألف دولار في المدن الكبيرة.
وتجاوزت الحكومة تلك المرحلة لتبدأ في منح قروض استثمارية موجهة لبناء عقارات بغرض استثمارها بالتأجير أو البيع.
وتعطي الحكومة السعودية تسهيلات في تسديد القروض العقارية، فالمقترض يسدد على مدى 25 عاماً من دون فوائد، وإذا سدد قبل ذلك وبانتظام يمنح حسومات كبيرة.
ومع تزايد السكان وانخفاض الموارد، وضعف "صندوق التنمية العقاري السعودي" المسؤول عن هذه القروض اصبح الحصول على قرض السكن صعب المنال، وأضحت المدة التي تفصل بين طلب القرض والحصول عليه تصل الى 12 عاماً أو تزيد، كما انخفض معدل منح الاراضي للمواطنين في شكل كبير نتيجة عدم توافر المخططات وصعوبة ايصال الخدمات في بلد تضاعفت مساحة بعض مدنه أكثر من 50 ضعفاً خلال أربعة أو خمسة عقود.
وظهرت الى السطح قضية تمويل شراء العقارات بقوة لا سيما مع الضعف الذي يشوب دور المصارف، وتقهقر موارد "الصندوق العقاري" الذي اصبح مورده الوحيد الاقساط المسدده من المقترضين القدامى والتي يواجه فيها تعثراً كبيراً يدرس الآن الوسائل الكفيلة لتجاوزه.
وبدأت الاصوات تنادي ببعض الحلول ورضخ السوق لقلة السيولة وانتشرت ظاهرة التقسيط التي لا تزال غير منظمة وغير واضحة الملامح، فماذا يقول المعنيون والخبراء.
الصندوق العقاري
وقال مدير عام "صندوق التنمية العقاري السعودي" السيد حسن بن محمد الجمل إن الصندوق قدم منذ بدء نشاطه الإقراضي الخاص في العام المالي 1975، وحتى العام الجاري، ما يزيد على 435 ألف قرض بلغت قيمتها الإجمالية 115 بليون ريال نحو 30.7 بليون دولار، نتج عنها إقامة نحو 522 ألف وحدة سكنية.
وأشار إلى أن خدمات الإقراض النقدي لم تقتصر على مدن السعودية الرئيسية بل شملت جميع المدن والهجر ومعظم القرى فبلغ عددها حتى الآن 3.4 ألف مدينة وقرية وهجرة الى جانب وحدات مشاريع الإسكان التي تم توزيعها على المواطنين الراغبين فيها بدلاً عن القروض النقدية التي بلغت 19.23 الف وحدة سكنية في كل من الرياض وجدة ومكة المكرمة والدمام والقطيف والخبر والأحساء والقصيم.
وأوضح أن أعداد القروض المنقولة من مقترضين سابقين الى مواطنين آخرين تزايدت لتصل إلى 323،23 ألف قرض، ليرتفع بذلك عدد المواطنين المستفيدين من قروض الصندوق الى نحو 476.56 الف مقترض.
وعن الإجراءات التي اتخذت لزيادة تحصيل القروض قال السيد الجمل "حققت موارد التحصيل تحسناً ملحوظاً بسبب تزايد الأقساط التي يحل موعد سدادها كنتيجة حتمية لتزايد عدد القروض الممنوحة، و تجاوب معظم المقترضين وانتظامهم بالتسديد مستفيدين من الحوافز المادية التي يقدمها لهم الصندوق والمتمثلة في حصول المقترض على إعفاء قدره 20 في المئة من قيمة القسط الذي يسدد خلال 60 يوماً من تاريخ حلوله، وكذا من قيمة كل قسط يسدد قبل تاريخه.
وأضاف انه من بين الإجراءات التي إتخذت لزيادة التحصيل الإستعانة بمحصلين لمتابعة المتأخرين عن التسديد وتذكيرهم بأهمية قيامهم بذلك في الموعد المحدد، ليتسنى لهم الإستفادة من الإعفاء، إضافة الى حث المقترضين عبر وسائل الإعلام المرئي والمسموع والمقروء على ضرورة الإلتزام بالتسديد من أجل تمكين تمويل طلبات القروض الجديدة لغيرهم من المواطنين على قائمة الإنتظار.
ويدرس "صندوق التنمية العقاري السعودي"، حسب بعض مسؤوليه بدائل لتحسين مستوى التسديد منها حسم القسط من الراتب الشهري للمقترض وهو اقتراح يخضع حالياً "لدراسة متأنية"، إضافة إلى الاقتراحات والبدائل الأخرى.
تخصيص الصندوق
واعتبر المدير العام لشركة "الراجحي المصرفية للإستثمار" السيد عبدالله سليمان الراجحي أن فكرة تخصيص "صندوق التنمية العقارية" في حال حدوثه سيخفف العبء عن الدولة، كما سيعمل على اشراك المصارف التجارية في ذلك المجال الحيوي لاقتصاد البلاد.
وأشار إلى أنه لكي تنجح فكرة التخصيص لا بد أن تتم من خلال تنظيم يهدف الى الإستمرار في توفير التمويل للأفراد مع توزيع مخاطره على الجهات المعنية.
وحول مساهمة المصارف السعودية في تمويل وشراء العقارات الإستثمارية والسكنية قال الراجحي "يمكن القول بأن معظم المساهمات التي تقدمها البنوك تقتصر على المشاريع العقارية التجارية فيما مشاريع التمويل السكنية للأفراد غائبة تماماً".
ولفت إلى أن "شركة الراجحي" اهتمت بالمشاريع السكنية للأفراد من خلال برنامج تقسيط العقار بالشروط الميسرة، وأنها كانت سباقة في هذا المجال.
واعتبر ان القروض الشخصية التي تقدمها المصارف وموجهة لتمويل وشراء العقارات للأفراد ليست بالمستوى المطلوب لسببين:
الأول، أن حجم التمويل لا يتناسب مع معدل أسعار العقارات السائدة. والثاني ان قصر المدة الزمنية الممنوحة للسداد قصيرة ما يعيق عملية التسديد.
ويقترح الراجحي، الذي يرأس المصرف السعودي الوحيد الذي يمول شراء المساكن لفترات سداد تصل إلى عشر سنوات، ايجاد بدائل قادرة على المساهمة في هذا المجال بالتعاون مع المؤسسات الحكومية لجهة إصدار التشريعات التي تساعد المصارف التجارية في الحصول على مستحقاتها لا سيما في مجال التشريعات الخاصة بتنفيذ عمليات بيع العقارات في حال تعثر العملاء في السداد.
سوق التقسيط
من جهته، قال المدير العام وعضو مجلس الإدارة في "الشركة الوطنية للتقسيط" السيد عبدالله السلطان إن الأخيرة تقوم حالياً ببيع الأراضي بالتقسيط في مدينة الرياض وان الإقبال عليها جيد. وأوضح ان قروض الشركة تسدد على مدى فترات تصل إلى خمس سنوات من خلال نظام مرن ومتطور يتم عملية البيع خلال فترة وجيزة من دون حاجة إلى تقديم كفالات.
وأضاف ان خدمة الإقراض العقاري تعتبر جديدة في السوق السعودي، وتحتاج الى وقت طويل ليتعرف العملاء عليها، مشيراً إلى أن الاحصاءات المتوافرة تدل على وجود حاجة ملحة لتقديم مثل تلك الخدمات، ما يعني توقع نمو النشاط بمعدلات ممتازة سنوياً.
وعن معوقات التوسع في الإستثمار في هذا المجال، أوضح ان نشاط تمويل العقارات يحتاج الى مبالغ كبيرة جداً ومتاحة للإستثمار لفترات طويلة لا تقل عن نحو 15 سنة، لتتم ممارسة النشاط بأسلوب عملي يخدم العميل والمستثمر بالاعتماد على جهة إستثمارية على إستعداد لتقديم مبالغ لا تسترد لفترات طويلة، كما هو معمول به في الدول الأخرى من قبل المصارف وشركات التأمين والصناديق الإستثمارية والأفراد أيضاً.
وأضاف ان الجانب القانوني لمجال الاستثمار العقاري لا يزال في حاجة إلى تطوير ليتلائم مع متطلبات الحياة العصرية، ويطمئن المستثمرين لتشغيل أموالهم في مجاله.
وحول حجم التمويلات لشراء العقارات في "الشركة الوطنية للتقسيط" قال إن حجم تمويل العقار لا يزال في مراحله الأولى لجهة قيمة القروض، لافتاً ان الشركة تدرس التوسع في هذا المجال، وان من ضمن خططها المستقبلية إنشاء قسم خاص لتقسيط العقار.
وأوضح أن الشركة تخطط للتحول من شركة ذات مسؤولية محدودة الى مساهمة حتى يتسنى لها التوسع في مجال تقسيط العقار "تلبية للطلب المتزايد على هذه النوعية من الخدمات لتكوين قاعدة جيدة للمنافسة وتقديم الخدمات المطلوبة بما فيها تمليك المساكن وفق قروض تمتد لفترات تصل إلى عشرين سنة".
واعتبر السلطان أن فكرة الإيجار المنتهي بالتملك جيدة وتخدم الطرفين، فمن ناحية المستثمر يضمن جزءاً من الحقوق، إذ أن السلعة مرهونة بإسم الشركة ويتم تأجيرها لفترة محدودة بموجب عقد تأجير، وعند إتمام التزام العميل بالإتفاق يتم نقل الملكية بإسمه.
وتخدم الفكرة العميل، إذ يتم من خلالها تلبية طلبه من دون تقديمه لكفيل غارم أو تمريره عبر إجراءات أخرى إضافية تطلب عادة من العميل في نشاط البيع بالتقسيط.
وأضاف انه لا تزال "عقود التأجير المنتهي بالتملك" غير معمول بها على نطاق كبير، "ولم يتم حسب علمي تصريحها وتوثيقها من جهة رسمية أو قانونية، وإنما نسعى كالآخرين الى إستصدار نظام يكون قابلاً للتطبيق والتنفيذ من قبل الجهات الشرعية من أجل الحفاظ على حقوق الأطراف كافة".
وعن مستوى الإقبال على الأراضي أو المساكن، قال إن نشاط بيع الأراضي تمارسه الشركة حالياً بالتعاون مع مكاتب عقارية معروفة تقوم بمساعدة العميل كجهة استشارية خصوصاً لجهة الأسعار وتقويم قطع الأرض المعنية.
وأضاف ان هذا المجال نوع جيد من الاستثمار للأفراد أيضاً، إذ يستفيد العميل من ارتفاع سعر الأرض خلال فترة التقسيط لأن الأراضي لا تستهلك وفرصة انخفاض قيمها متدنية جداً ما ينعكس بالفائدة على العميل.
وأوضح أن الإحصاءات تشير إلى وجود حاجة إلى أكثر من 300 ألف وحدة سكنية في مدينة الرياض وحدها، لافتاً أن نشاط البيع بالتقسيط سيمكن الكثير من الأفراد من تملك هذه الوحدات السكنية بطريقة إقتصادية وعملية.
نقاهة
ورأى المدير العام ل "شركة عبدالله بن سعيدان وأولاده العقارية" السيد سلمان عبدالله السعيدان أن العقار يمرض ولا يموت وأن سوق العقار الآن يمر بما يسمى مرحلة النقاهة، وأنه إذا وحد العقاريون جهودهم سينهضون بالسوق أكثر مع مزيد من المرونة والقناعة، والتعقل.
وأشار الى أن العلاقة بين المصالح الحكومية والقطاع الخاص ممثل بالعقاريين بدأت بالتواصل لتتكاتف الجهود من أجل الصالح إذ سبب تعارض وجهات النظر في الماضي الكثير من القصور في السوق العقاري ما جمد إستثمارات كثيرة بسبب جهل بعض المستثمرين بالخطط المعدة من قبل الدولة.
وأشار الى الإعلانات العقارية عن بيع المخططات وزيادة عددها أخيراً، فقال إن الإعلانات من الطرق السهلة التي تصل طالب العقار بالعارض له، وأنه أمام رغبة العقاريين في تسويق ما لديهم من عقار كان لا بد من كثرة الاعلانات لأنها تساعد الطرفين على الوصول الى نقطة التفاهم.
وعن مشاكل التقسيط في العقار، أشار إلى أن المشاكل تنتج عن سوء فهم أحد الأطراف للآخر ومشاكل أخرى خاصة بالمشتري لجهة ما يستجد من أمور تخص دخله وتدخل ضمن النسب المتوقعة لعمليات الشراء التي تساهم فيها الشركة.
أما المشاكل الآخرى فلفت إلى أنها تخص تقسيط العقار المعمور، واصفاً إياها بأنها أمور قانونية وشرعية يجب تسويتها قبل الحكم عليها.
وأوضح بن سعيدان أن تأخر أقساط صندوق التنمية العقاري لعب دوراً كبيراً في سوق عقارات السعودية، وليس في مجال التقسيط فحسب، مشيراً الى أن تقسيط شراء الأراضي شهد إقبالاً أكبر بكثير من الإقبال على الوحدات السكنية المعمورة، إذ أن قيمة المعمور تكون في الغالب عالية جداً.
وقال إن البيع بالتقسيط ربما كانت له أسبابه، كما يراها البعض إرتفاع الأسعار في المناطق المتوافر فيها الخدمات إضافة الى رغبة الشباب حديثي التخرج بإمتلاك أراض على رغم عدم توافر القيمة الكاملة للشراء لديهم.
وأضاف ان السكن من الحاجات الأساسية في حياة الفرد، ولا يستطيع أحد إخفاء هذه الحقيقة. شارحاً ان ما يقدمه صندوق التنمية العقارية لا يغطي الحاجة لدى جميع الأفراد الراغبين في الشراء بالتقسيط، موضحاً أن السوق العقارية في السعودية بحاجة الى شركات تدعم الصندوق في عملياته.
واقترح بن سعيدان إيجاد بنك عقاري خاص يساهم فيه القطاع الخاص يتولى تطوير وتنمية العقار من خلال إدارة ذات خبرة في المجال نفس