القاسم ل «الحياة»: غياب تنظيم «التمويل العقاري» ساعد على قسوة البنوك وازدياد شروطها

بات من الصعب الحديث عن تغيير المسكن أو حتى امتلاكه، كحال من الأزمة تواجه المواطن السعودي في العقد الأخير من السنوات، زادت فيه تكاليف البناء وارتفعت أسعار الحديد وقطاع العقار، في حين جعل التضخم الاقتصادي (المسكن) يتراجع في قائمة الأولويات للمواطن (العادي) والذي يذهب نحو 40 في المئة من دخله الشهري للإيجار. بينما العرف الدولي لا يسمح بأكثر من 30 في المئة، كحد أقصى.
كما أن ارتفاع نسب المواطنين المتعلقة رواتبهم بقروض التي لا تزيدها الأيام إلا اتساعاً وزيادةً، أسهم ذلك كله في طرح «نظام الرهن العقاري» كحل قانوني من أجل تسهيل تملك المساكن لمتوسطي الدخل، موفراً حلولاً لمشكلات القروض، إلى جانب الضمانات والسيولة الكافية.
المحامي، القاضي السابق الشيخ عبدالعزيز القاسم، الذي كان مسؤولاً رئيساً عن صياغة نظام الرهن العقاري، أوضح في حديث إلى «الحياة» أن أقرب الدراسات تشير إلى حاجة المملكة إلى حوالى مليون وحدة سكنية خلال السنوات القليلة المقبلة. في المقابل مئات البلايين نحتاج إليها للحصول على تلك المساكن، مشيراً إلى أن النظام سيسهل الحصول على التمويل اللازم للحصول على المسكن من خلال آليات تسهم في حفظ حق الممول في السداد وحق المواطن في الحصول عليه بيسر وسهولة.
وأشار إلى أن نظام «قضاء التنفيذ» حدد إجراءات واضحة ومحددة وبمواعيد قانونية لكيفية التعامل مع المستهلك الذي تعثر في سداد التمويل، إذ يميز هذا النظام بين التعثر البريء أي الإعسار العادي وبين الاحتيال، ويقدم آلية واضحة ودقيقة لتعريف من يستحق المعونة والمساعدة، لتتمكن بعد ذلك الجهات المختصة من مساعدته، كما قدم عرضاً موجزاً لهذا النظام وكيف سيكون.
ولدى سؤال القاسم... هل الرهن العقاري هو التمويل المقدم ذاته من البنوك الآن؟ وما الفرق بينهما؟ أجاب «لا، تمويل شراء المساكن في البنوك الآن مجرد تمويل شخصي، فالمستهلك يحصل عليه بأسعار باهظة، وشروطه لا تنطبق على أكثر محتاجي التمويل، وسبب هذه القسوة البنكية ترجع إلى أن البنوك تواجه مخاطر متعددة بسبب غياب تنظيم سوق التمويل العقاري، وهذا التنظيم يضع البنية التحتية القانونية والمؤسسية لتمكين البنوك من تخفيف الشروط وخفض كلفة الأجل (سعر الفائدة)، وهذا التنظيم يؤسس وسائل لدعم المواطنين الذين لا تنطبق عليهم الشروط العادية للحصول على تمويل البنوك».
خط سريع يقود إلى امتلاك السكن
وبتفصيل أكبر، يسهب المحامي القاسم في القول: «تنظيم سوق التمويل العقاري يضع حلولاً محددة لمختلف المخاطر التي تواجه التمويل العقاري، نستطيع تشبيه تنظيم التمويل العقاري بإنشاء طريق سريع مختلف المرافق المساندة لخدمة السيارات وتسهيل عبورها، فلو افترضنا منطقة جبلية وعرة، إنها من دون الطريق السريع تجعل كل سالك يعاني بمفرده مصاعب المرور وتضع حدوداً لقدرته على الحركة. حين تشق الحكومة الطريقة وتضع الجسور والإسفلت واللوحات المرورية، إنها بذلك تتيح الفرصة للجميع ليتحرك بأمان وسهولة وبسرعة ما كانت ممكنة من قبل، وبذلك تتمكن السيارات من العبور حاملةً معها الناس والأمتعة، تنظيم التمويل يشبه هذا المثال، فالطريق هو تنظيم يحدد حقوق الأطراف، ويضع الحلول للمصاعب التي كانت تواجههم، والسيارات تشبه البنوك أو شركات التمويل، والركاب هم المقترضون، فإذا اكتمل تنظيم السوق ستسير عربة البنوك وهي تستطيع تمييز حقوقها، وتتوصل إلى السيولة بطريقة أسهل، وتتعامل مع تقلبات أسعار الفائدة بطريقة منظمة، وإذا تحقق ذلك ستتحرك البنوك وتتنافس لتيسير التمويل لكونها ستحقق الربح وستخفض سعر الفائدة لأنها تتنافس، والحكومة تتولى معالجة مختلف المخاطر سواء من خلال القضاء أم قنوات التمويل وغيرها. من هنا فالمواطن ستخدمه سوق التمويل بطريقة مشابهة للطريقة التي تخدمه بها الطرق السريعة مع فارق التشبيه».
وحول الكيفية التي يمكن عبرها أن يتوصل المستهلك للتمويل، بعيداً عن التعقيدات الراهنة، يشير رئيس الفريق المعد للقانون إلى أن «العلاقة بين المستهلك والممول العقاري في الوضع الراهن تخضع لاجتهادات مختلفة، وهو ما أدى إلى رفع أسعار التمويل للتغلب على هذه المخاطر، وفي أنظمة التمويل العقاري عولجت هذه الاجتهادات لتكون طبقاً للرأي المعمول به لدى معظم الفقهاء، فمثلاً عقد الإيجار التمويلي تختلف الاجتهادات في شروطه وصحته، لكن نظام الإيجار التمويلي قام بتنظيم الأحكام الشرعية والقانونية بين طرفي العقد، بناءً على قرارات المجامع الفقهية، إضافة إلى الممارسات الحديثة في هذا العقد، وتبدو أهمية هذا النظام في تحديد أحكام واضحة للعلاقة بين المؤجر والمستأجر، كما أن هذا النظام يعتبر ركناً في تحويل سوق التمويل العقاري ليكون متوافقاً مع أحكام الشريعة طبقاً لفتاوى اللجان الشرعية ذات العلاقة، سواء كان ذلك في التمويل أم في إعادة التمويل».
وأضاف: «كذلك نظام عقد الرهن العقاري المسجل، تضمن معالجة لسائر المسائل التي كانت خلافية أو غير واضحة، ووضع قواعد محددة لعقد الرهن وحقوق الطرفين. وبتنظيم أحكام عقدي الإيجار والرهن أصبحت حقوق الممول العقاري محددة، وبذلك يستطيع المحترفون قراءة المخاطر وبناء سياسات تسعيرية أكثر دقة. وحدد نظام (قضاء التنفيذ) إجراءات واضحة ومحددة وبمواعيد قانونية لكيفية التعامل مع المستهلك الذي تعثر في سداد التمويل، حيث يميز هذا النظام بين التعثر البريء أي الإعسار العادي وبين الاحتيال، وبذلك يضع النظام آلية واضحة ودقيقة لتعريف من يستحق المعونة والمساعدة، بحيث تتمكن بعد ذلك الجهات المختصة من مساعدته مثل الجمعيات الخيرية والإسكانية وهيئة الإسكان من معالجة حقوقه كإنسان في مسكن يكفل حقوقه وذلك بمعالجات أكثر تنظيماً. إذنْ، هذه المستجدات التنظيمية تعالج تكامل العلاقة بين القضاء، وطرفي عقد التمويل لتحقيق استقرار الحقوق والتعامل مع حالات التعثر. هذا التنظيم يعد اللبنة الأساسية لنشوء ما يسمى بالسوق الأولى للتمويل العقاري».
للمشكلة جوانب أخرى
وهل أنظمة التمويل العقاري هي من سيحل مشكلة المساكن فقط، قال القاسم: «لا، تنظيم سوق التمويل العقاري يعالج تحديات أساسية في صناعة التمويل العقاري، وهو ركن أساسي لمعالجة مشكلة وفرة الإسكان، لكن للمشكلة جوانب أخرى، على سبيل المثال جانب العرض أي بناء المساكن هذا تحد يتكون من جزأين، الأول: تمويل مشاريع بناء المساكن وهذا بحاجة إلى آلية تمويل لمشاريع الإسكان، والثاني: تعديل إنتاج المساكن ليتناسب مباشرة مع حاجات وإمكانات المواطنين أو ما يسمى بالطلب الفعال أي تلبية من يطلب المسكن بكلفة تناسب دخل هذا المستهلك، هذا الجانب يتوقف على شفافية سوق الإسكان، وتحديد مواصفات المسكن وفقاً لما يحتاج إليهه الناس وما يستطيعون تمويله. هناك مشكلة جوهرية تواجه صناعة الإسكان في المملكة تتمثل في التشوه الكبير في أسعار الأراضي نتيجة لانحرافات كبيرة في جانب العرض أو في نظام ضخ الأراضي للسوق. أخيراً لدينا مشكلة رئيسية تتمثل في نسبة البطالة، وهي داء ينعكس مباشرة على قدرات المواطن ومنها قدرته على الإنتاج ليستطيع دخول سوق الإسكان».
الفائدة حتماً ستنخفض
ومع أنه كان لصيقاً بمجريات النظام، إلا أنه لا يدري بأي نسبة سينخفض تمويل المساكن بعد العمل بالنظام الجديد، لكنه أكد أنه «في الأسواق الأخرى حين تتكامل عناصر سوق التمويل العقاري تنخفض كلفة الفائدة بشكل جوهري».
وعما إذا كان يتوقع أن ترتفع العقارات مع بدء العمل بالأنظمة الجديدة، قال: «لا أدري. قد ترتفع قيمة المساكن المؤهلة لدخول سوق التمويل العقاري، وهي المساكن التي تناسب دخل الشريحة غير المخدومة الآن، في المقابل عادة في الدول التي نظمت سوق التمويل تحدث تغيرات جوهرية في جانب العرض، حيث يتقاطر المستثمرون لبناء المساكن المناسب للشريحة التي لا تخدمها هذه الاستثمارات في السابق».
وأما أثر قانون الرهن العقاري المرتقب - إذا ما طبق - في الاقتصاد المحلي بشكل عام، فأكد المحامي عبدالعزيز القاسم أن «الدراسات تشير إلى أن تنظيم التمويل العقاري يؤثر في عشرات الصناعات ذات العلاقة ببناء المساكن، مثل البناء ومواده والأثاث وتشغيل الأيدي العاملة البنائية، فهناك دراسة كندية تشير إلى تحقق ارتفاع في مجمل الدخل الوطني بسبب تغيرات هيكلة بمساهمة من الادخار وتدفق الاستثمارات وحركة قطاع البناء.
بحسب أقرب الدراسات للدقة فإننا في المملكة نحتاج إلى نحو مليون وحدة سكنية خلال السنوات القليلة المقبلة وإنتاج هذه الوحدات يتطلب استثمارات بمئات البلايين وتدفق هذه الاستثمارات بكفاءة يتوقف على تنظيم سوق التمويل العقاري، لأن من سيشترون هذه الوحدات لا يملكون قيمتها نقداً، هذا يلفت النظر إلى ضخامة تأثير تنظيم هذه السوق».