ركود في جدة .. وانخفاض متوقع لأسعار الأراضي "الطرفية" يصل إلى 40 %

توقع عدد من العقاريين أن تواصل المخططات الواقعة خارج النطاق العمراني في جدة انخفاض أسعارها إلى 40 في المائة خلال فترة التصحيح التي تمر بها السوق العقارية في المملكة والتي من المتوقع أن تستمر إلى نهاية العام الجاري, بخلاف أسعار العقار داخل النطاق العمراني التي توقعوا أن يكون الانخفاض نسبيا غير ملموس نظرا للعوامل المحيطة بها التي تعزز من استقرار أسعارها بالداخل, موضحين أن الركود العقاري الذي تشهده المملكة ركود طبيعي نظرا للتصحيح العقاري الذي وصفوة بالتصحيح الصحي والضروري لتستعيد السوق العقارية توازنها ولتصفية السوق العقارية من الدخلاء والمضاربين, فالمستثمرون والمطورون العقاريون الآن يعملون على مراقبة توجهات السوق بعد انخفاض عمليات التداول, متفقين في الوقت ذاته على أن الدورة العقارية للسوق انتهت بعد أن تجاوزت مرحلة النضج وتضخمت الأسعار لمستويات تفوق قدرة 60 في المائة من سكان المملكة على التملك.
وأوضح ل ''الاقتصادية'' عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين في غرفة جدة أن السوق العقارية تعيش فترة تصحيح للأسعار وهو أمر صحي للعقار حتى تستطيع أن تستعيد أسعارها ومصداقيتها وخروج الدخلاء على السوق العقارية من المضاربين والسماسرة, لافتا إلى أن المخططات خارج النطاق العمراني من أكثر المناطق تأثرا, حيث من المتوقع أن تسجل انخفاضا كبيرا يتجاوز 40 في المائة خلال العام مع استمرار الركود العقاري لنهاية العام الجاري, وقال ما يمر به العقار نتيجة حتمية نظرا للأسعار التضخمية التي أشعلتها المضاربات بالمخططات الطرفية غير المخدومة التي ارتفعت أسعارها 200 في المائة, وأثرت سلبا في أسعار الأراضي داخل النطاق العمراني, لافتا إلى أن هذه المخططات الواقعة في أطراف المدن في المملكة عامة وفي مدينة جدة خاصة سواء مخططات منح أو مستثمرين كانت مرغوبة للتقديم على صندوق التنمية العقارية والحصول على قرض, فقد كانت أسعارها في متناول أيدي ذوي الدخول المتدنية بمبالغ لا تتجاوز 20 إلى 30 ألفا, وللاندفاع الكبير على هذه الأراضي انتعاش هذه السوق عملت على توسع دائرة التداول في تلك المخططات ودخول سماسرة ودخلاء على السوق العقارية دون أي خلفية أغلبيتهم من العمالة الوافدة، حيث باتت تباع الأرض لأكثر من شخص وعدم معرفة ملاكها بموقع تلك الأراضي وتداولها بشكل سريع ووصل سعر القطعة إلى 250 ألف ريال.
واستبعد الأحمري أن يكون انتعاش سوق الأسهم وراء الركود العقاري وخروج سيولة عقارية, موضحا أن تضخم الأسعار ووصولها إلى مستويات أعلى من القدرة الشرائية في السوق وتحديد السقف الأدنى لدخول السوق العقارية بمليوني ريال سبب رئيسي للركود العقاري, وقال ما تمر به السوق يعتبر بداية نهاية الأسعار التضخمية فقد ظهرت بوادر الركود العقاري خلال الشهر الأخير من العام الماضي ليتبعه ركود وانخفاض في الأسعار في مطلع هذا العام, خاصة بالمخططات الطرفية التي بلغت في بعض المناطق 25 في المائة في كانون الثاني (يناير) الماضي, مبينا أن العقار أخذ دورته العقارية وأصبح بحاجة إلى تصحيح الأسعار, وهذا ما تشهده السوق العقارية الآن حيث أصبح هناك توجه بتصريف الأراضي الواقعة خارج النطاق من قبل المسوقين العقاريين.
وحول أسعار العقارات داخل النطاق العمراني أشار الأحمري إلى أنها ستشهد انخفاضا نسبيا غير ملموس نظرا لارتفاع الطلب بعد البدء في تطوير المناطق العشوائية في جدة وخروج سكانها إضافة إلى نزع العقارات الواقعة على مجاري السيول إضافة إلى نزوح من مكة بعد نزع العقارات المحيطة للحرم والهجرة المتزايدة للمنطقة فما زال الطلب ضعف العرض, متوقعا أن تنخفض الأسعار مطلع العام المقبل 2013 بعد أن تظهر المرحلة الأولى للمشاريع السكنية الحكومية والقروض العقارية إضافة إلى الحلول التي قدمتها الأمانة بالارتفاع العمودي لبعض المناطق السكنية مما سيعمل على الحد من ارتفاع الأسعار وتطوير المناطق العشوائية التي ستستوعب ضعف عدد السكان, إضافة إلى توجه الحكومة إلى فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني.
ولفت الأحمري إلى ضرورة أن يسير العقار وفق المعايير القياسية العالمية لتحقيق الأرباح التي لا تتجاوز 10 في المائة وألا تتجاوز قيمة الأرض 20 في المائة من تكلفة السكن حفاظا على وضع السوق العقارية واستقرار أسعارها.
وأوضح عبد العزيز العزب الرئيس التنفيذي لشركة عقارية للتطوير أن السوق العقارية تعيش حالة ترقب سواء من المستثمرين والمطورين فالرؤية غير واضحة للتوجه للعقار فهناك تخوفات من طرح عقارات جديدة للسوق ومواصلة السوق الانخفاض, وتخوف من تزايد التوجه لسوق الأسهم, موضحا أن فترة الترقب طويلة ستستمر نهاية العام الجاري إلى أن تتضح الصورة.
وأوضح أن السوق مع مطلع العام الجاري لم تشهد عمليات تداول لسكان المناطق العشوائية بشكل خاص, فالتعويضات المقدمة لسكان المناطق العشوائية لا تناسب أسعار العقارات في المنطقة, مما أضعف الطلب على العقار.
وأشار شهوان الشهوين الرئيس التنفيذي لمؤسسة الشهوين للاستثمار العقاري إلى أن السوق العقارية تعيش فترة ترقب ومتابعة للسوق, بعد دخول مرحلة التصحيح التي كان لا بد منها لتستعيد السوق توازنها, فقد شهدت انخفاضا كبيرا بعمليات التداول في المخططات الطرفية مما حد من المضاربات وتراجع أسعارها, وهو أمر طبيعي لوضع تلك المخططات التي كان يتم التداول بها بشكل سريع ودون أي مبررات وبمساحة كبيرة تمثل 5 في المائة من مساحة جدة, وقال''حذرنا في وقت سابق من التداول بهذه المخططات التي تعد مثل البالون تعرضت للانخفاض بشكل سريع فرجوع أسعارها أمر طبيعي لوضعها وافتقارها للامتيازات.
وأبان الشهوين أن الوضع يختلف تماما عن العقارات داخل النطاق العمراني التي لن تسجل انخفاضا في الأسعار رغم ضعف عمليات التداول في هذه الفترة, فالعوامل المحيطة بالمنطقة تعزز تزايد الطلب, فخروج أكثر من 5 في المائة من سكان المناطق العشوائية التي كانت تشغل مليون و700 متر مربع من مساحة جدة, إضافة إلى نزع العقارات لمشروع القطار والمساكن الواقعة على مجاري السيول، وتزايد المشاريع الضخمة الحيوية في المنطقة, وقال الشهوان أسعار العقارات في منطقة جدة أسعار طبيعية جدا فلا يمكن مقارنتها بأسعار العقارات في بعض مناطق المملكة, حيث تتميز جدة بموقع استراتيجي ومدينة سياحية ومنفذ رئيسي لزوار الأماكن المقدسة ووجود ميناء جدة أكبر ميناء في المملكة إضافة إلى الفرص الاستثمارية والنمو السكاني, حيث تشهد جدة معدل نمو سكاني 3 في المائة مقارنة بباقي مناطق المملكة.
وشدد الشهوين على ضرورة أن تتوسع أمانة جدة بطرح المخططات والتوجه إلى التوسع الرأسي بدل التوسع الأفقي والاستفادة من الأراضي الكبيرة داخل النطاق العمراني وتسهيل إجراءاتها, مثل أبحر الشمالية التي تبلغ مساحتها 18 مليون متر مربع قد تستوعب جميع سكان المنطقة العشوائية.
فيما أوضح إبراهيم الحناكي - مستثمر عقاري - أن السوق العقارية عبارة عن دورة اقتصادية تشهد عدة مراحل بدأت في الارتفاع إلى أن وصلت إلى مرحلة النضج التي تبعها تضخم في الأسعار لتدخل مرحلة التراجع والوصول إلى مستوى معين ليعود بدورة جديدة, تبدأ بالارتفاع إلى أن تصل إلى مرحلة النضج، وقال: الدورة التي يمر بها العقار دورة تصحيحية للأسعار, أثرت بشكل كبير في المخططات الطرفية بتراجع أسعارها بينما أحدثت ركودا في المناطق داخل النطاق العمراني, مستبعدا أن يحدث أي انخفاض في أسعار العقار داخل النطاق, مبينا أنها أسعار طبيعية تتناسب مع الطلب خاصة مع التوجهات لتعدد الأدوار التي رفعت من القدرة الاستيعابية للسكان وعند مقارنتها بالمناطق الأخرى تعتبر أسعارا طبيعية.