سوق العقار بالمملكة ومرشح للزيادة أمام الحاجة لبناء 4.5 مليون وحدة سكنية

العقاري سلمان بن سعيدان ل اليوم:

شهدت سنوات الطفرة توسعاً كبيراً في كل القطاعات وفي مقدمتها الاستثمار في مجال العقار ويعتبر النشاط الثاني بعد النفط وتقدر احتياجات المملكة العقارية حتى سنة 2020 بنحو 5،4مليون وحدة سكنية في المملكة ويتراوح حجم المساهمات المتداولة في الرياض الآن بين 15 و20 بليون ريال وتحقق نسبة أرباح بين 10 و30 في المائة وعملية التعامل مع سوق العقارات في المملكة كما في أي بلد في العالم لا يستطيع أحد إتقانها بسهولة بل تحتاج إلى خبرة ودراية بالسوق. (اليوم) التقت بأحد كبار رجال العقار في المملكة سلمان بن عبد الله بن سعيدان الذي استطاع أن يحظى بتقدير دولي تمثل بحصول شركته على شهادة الأيزو العالمية (9001: 2000) لتكون بذلك أول شركة عقارية على مستوى الوطن العربي تحصل على هذا الإنجاز وعلى مستوى شخصي تمثل بحصوله على جائزة الرأي العام الدولية في التطوير العقاري.. وكشف ابن سعيدان عن تطويره لأول نظام معلوماتي لإدارة المزادات العقارية بطرق آلية تضمن إظهار كل معلومات الأرض أمام الحضور ومؤشر المبيعات أمام مدير المزاد لحظة بلحظة ليأخذ القرار المناسب والسريع بدون تردد.. وكان هذا الحوار.
البداية
@ كيف كانت البداية في العمل العقاري؟
بدأ مشواري في عالم العقار منذ كنت في العاشرة من عمري بمعية والدي الشيخ عبد الله محمد بن سعيدان حيث كنت أقوم على فتح المكتب وتجهيزه وترتيب الكراسي ومرافقة العميل إلى قطعة الأرض واستمر هذا الحال حتى الثانوية العامة حتى كسبت الخبرة الكافية في مجال بيع وشراء العقار وأدركت أهمية هذه التجارة، وبعد نهاية الثانوية العامة ذهبت إلى الولايات المتحدة الأمريكية لدراسة الكمبيوتر والرياضيات لمدة 4 سنوات عدت بعدها للرياض وأسست شركة العليا العقارية وقمت بإدارتها حتى عام 1410ه ثم طورتها أنا وأخوتي إلى شركة عقارية كبرى مازلت أعمل في إدارتها حتى الآن إضافة إلى شركة عقاري للخدمات والتي تقدم أول نظام معلوماتي عقاري كذلك شركة (كولد ويل بانكر) في المملكة وعضو لجنة المكاتب العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض.
أول صفقة
@ كم كانت أول صفقة وكم كانت قيمتها.. وآخر صفقة؟
خبرتنا في هذا المجال تزيد على 70 عاماً والتعاملات العقارية متداخلة للعائلة ولكن أتذكر أول صفقة عقارية قمت بها كانت في عام 96 بقيمة 5 آلاف ريال، وأتذكر واقعة طريفة منذ أن كنت طالباً في المدرسة عندما ارشدت المدرس على قطعة أرض جيدة واشتراها أما آخر صفقة فكانت بمبلغ 150 مليون ريال.
العمل العقاري
@ هل العمل في المجال العقاري في المملكة مربح؟
كل عمل قائم على الدراسة والتنظيم وبرؤية واستراتيجية واضحة هو عمل مربح بلا جدال، ولاشك أن الاستثمار العقاري في المملكة خاصة في السنوات الأخيرة أصبح من أكثر المجالات الاقتصادية ربحاً لجملة من العوامل أبرزها: عودة رؤوس الأموال المهاجرة وقلة أوعية الاستثمار فضلاً عما يتميز به الاستثمار العقاري من استقرار وارتفاع في العائد.
@ هل استوعب العمل العقاري الأموال العائدة من الخارج؟
بالطبع لا، وحتى ولو استوعبها فليس من مصلحة المستثمر ولا الاقتصاد المحلي استيعابها في وعاء استثماري واحد لما ينطوي عليه ذلك من مخاطر ولذلك نحن بأمس الحاجة إلى ابتكار أوعية استثمارية جديدة واستقطاب الخبرات الأجنبية كذلك الاستفادة من تلك الخبرات بالتحالف أو نقل خبرتها إلى البلاد.
المنطقة الشرقية
@ لماذا كانت المنطقة الشرقية هي الأولى عقارياً على مستوى المملكة؟
لا اتفق معك أن المنطقة الشرقية هي الأولى عقارياً، ولكن حجم الاستثمار العقاري تضاعف خلال السنوات الخمس الماضية أما ما يميز المنطقة الشرقية فهو مستوى إدارة التطوير العقاري فيها وأعترف بأنه أصبح مثالا لكثير من مشاريع التطوير العقارية الأخرى في المملكة .
@ ما مخاطر العمل العقاري في المملكة .. مستقبلا ؟
هناك قول شائع عن العقار وهو (أنه يمرض ولكن لا يموت) ولذا فإن الاستثمار في مجال العقار هو استثمار لمستقبل الإنسان الذي يحتاج إلى سكن أو ارض أو مجمع تجاري أو صناعي .. الخ كما أن الاستثمار العقاري هو استثمار اقتصادي يؤثر ويتأثر بالعوامل المحيطة به من اجتماعية واقتصادية وسياسية وإن كان هناك مخاطر فهي في نقص الخبرة لدى الشركات الجديدة التي دخلت السوق بدون الخبرات المتراكمة لدى المؤسسين وسيكون تأثيره واضحا على البعض قريبا.
@ لماذا كان عقاريو الرياض الأكثر إقبالا على العمل في الشرقية
عقاريو الرياض يمتلكون خبرة كبيرة في مجال التطوير العقاري على وجه الخصوص وحيث أن المنطقة الشرقية لا تزال تحتاج إلى مزيد من مشاريع التطوير العقاري الذي يتوافق مع التوجه السياحي للمنطقة بسبب النهضة التي تعيشها بجهود مباركة من صاحب السمو الملكي الأمير محمد بن فهد أمير المنطقة الشرقية .
فقدان المعلومات
@ بالرغم من النشاط الضخم الذي يشهده السوق العقاري إلا أنه لا يزال يفتقر إلى المعلومة لأي مستثمر فيه .. ما مرد ذلك وكيف يمكن إصلاحه ؟
أتفق معك تماما حيث ان كثيرا من المجالات الاقتصادية تفتقر إلى الاحصائيات والمعلومات الموثقة على الرغم من أن العالم أجمع مقبل على عصر العولمة التي تستلزم إزالة كافة معوقات الاستثمار وتوفير البنية التحتية والمعلومة الصحيحة للمستثمر الأجنبي وهذا كله ينطبق على النشاط العقاري والذي يعتبر النشاط الثاني بعد قطاع النفط من حيث حجم الاستثمار الذي يقدر بأكثر من 1000 مليون ورغم ذلك هو أكثر الاستثمارات افتقاراً للمعلومة الصحيحة التي تقوم على الدراسات الاحصائية من هنا فقد تبنت مجموعة ابن سعيدان للعقارات أول كرسي بجامعة الملك فهد للبترول والمعادن بالظهران يهتم بتطوير المسكن الميسر في المملكة وهو الأول من نوعه على مستوى الشرق الأوسط وذلك بهدف إعداد الدراسات والبحوث في مجال بناء المسكن الميسر وتنظيم حلقات دراسية وندوات دورية في هذا المجال بالإضافة إلى تطوير المنهج الأكاديمي بالجامعة والمساعدة في تصميم وإعداد برامج ومناهج دراسية وكذلك إنشاء مركز متميز للبحوث في مجال المسكن الميسر بالجامعة وتقديم الاستشارات للمؤسسات والشركات في القطاعين العام والخاص من العاملين في مجال الإسكان والمهتمين بموضوع المسكن الميسر وتبلغ قيمة عقد كرسي الأستاذية في مجال المسكن الميسر مليون ريال حيث ستتولى مجموعة بن سعيدان كافة تكاليف الكرسي والبحوث التي تتناول المسكن الميسر لمدة 3 سنوات ويأتي هذا استجابة للتوجيهات الكريمة للمساهمة في حل مشكلة الفقر خاصة في مجال تأمين السكن المناسب للأسر ذات المدخول المتدني أو المتوسط أو ما فوق ذلك خصوصا مع تنامي مشاكل الفقر من جهة وتسارع النمو السكاني من جهة أخرى. كما اننا كنا أول شركة تحصل على شهادة الجودة العالمية (أيزو 9001 : 2000 ) في شوال من العام 1422ه كأول شركة عقارية سعودية تحقق هذا الإنجاز بعد إن استكملت الشروط الواجب توافرها ضمن متطلبات مواصفة الايزو العالمية من خلال عقد دورات تهدف إلى تنظيم اداء العاملين وتحديد مسئولياتهم داخليا وخارجيا وتصميم النماذج الخاصة بالأعمال اليومية وإعداد التقارير الشهرية عن اداء نظام الجودة وقد استفاد النظام العقاري من هذه الطريقة عن طريق إنجاز المعاملات الخاصة بالعملاء ورفع مستوى وكفاءة الأداء للكوادر البشرية بالشركة وضبط تسلسل الأعمال والمهام لهم بالإضافة إلى تخفيض الأموال المهدرة الناتجة عن الثغرات الإدارية والتشغيلية مما يؤدي إلى رفع كفاءة الأداء وزيادة الإنتاج وبالتالي زيادة المنافسة .
النشاط النسائي
@ هل تؤيد دخول النساء السعوديات هذا المجال؟
النساء من سيدات أعمال ومستثمرات وموظفات يتعاملن باستمرار في هذا السوق العقاري ولذلك اتجه عدد من الشركات إلى افتتاح أقسام نسائية ذات خصوصية تامة لتعمل السيدات مع بعضهن وتتجه شركة ابن سعيدان العقارية إلى افتتاح قسم مستقل للسيدات قريبا.
@ أبرمت شركة (عقاري للخدمات) التي تديرها مؤخراً مع شركة (كولد ويل بانكر) العالمية اتفاقية شراء حقوق الامتياز للسعودية والبحرين .. ما الهدف من ذلك ؟
تصنف شركة كولد ويل بانكر العالمية بالمراتب الأولى في العالم على الصعيد العقاري وتمتاز بالخبرة الواسعة في مجال التسويق العقاري في كل دول العالم تقريبا وبموجب اتفاق تحصل شركة عقاري للخدمات على وكالة سلسلة مكاتب كولد ويل بانكر العالمية في كل من السعودية والبحرين لتسويق العقارات عبر 3500 مكتب وأكثر من 106 آلاف مسوق عقاري حول العالم كما أنه يخول شركة عقاري للخدمات لتسويق وادارة عقار في العالم خاصة العقارات من فئة(أ) التي تشمل القصور والمنازل الكبرى إضافة الى الأراضي الخام والكبيرة بجانب الأخرى كالصيانة والنظافة والحسابات المالية فضلا عن الشفافية العالية والمعلومات المتاحة عن أي عقار على مستوى العالم , كما أن الاتفاق يتوافق مع الجهود المبذولة لاستقطاب المستثمرين الأجانب من خلال تزويد أي مستثمر أجنبي يرغب الاستثمار في المملكة بالإحصائيات والدراسات اللازمة ويخول شركة عقاري للخدمات لتكون ممثلا لأي مستثمر سعودي يرغب في الاستثمار خارجيا في أي من دول الخليج والدول العربية والأوروبية والولايات المتحدة الأمريكية وهو اتجاه ينسجم من العولمة وانضمام المملكة إلى منظمة التجارة العالمية كما يشمل الاتفاق توظيف أكثر من 250 شابا سعوديا وتدريبهم على التسويق العقاري عبر شبكة كولد ويل العالمية وافتتاح 25 فرعا داخليا كمرحلة أولى في المملكة.
الخصخصة
@ بمناسبة الحديث عن العالمية .. كيف ترون اثر التخصيص القادم للمرافق الحكومية على السوق العقاري؟
يتوقع أن يوفر برنامج الخصخصة مبالغ ستمكن الدولة من سداد قسم كبير من الدين العام والبالغ نحو 600 مليار ريال أي ما يوازي تقريبا قيمة الناتج المحلي الإجمالي والذي يقدر بنحو 700 مليار ريال مما يرهق برامج وانشطة الدولة التنموية وذلك سيحقق بدوره المزيد من السيولة المالية للسوق المحلية مما يحدث المزيد من حركة دوران رأس المال وتنشيط السوق ومنها السوق العقارية وتوسيع سوق الأسهم وتعزيز فرص تطويرها لتصبح سوق اوارق مالية تدعم الاقتصاد الوطني وسائر الأنشطة ومن بينها العقار حيث يعد الاستثمار العقاري من أهم مجالات الاستثمار في المملكة بسبب ارتفاع حجم العائد السنوي الذي يصل الى 9% سنويا في حين ان هذا العائد يبلغ في المعدل الدولي حوالي 7%.
@ هل انضمام المملكة إلى منظمة التجارة العالمية سينعكس إيجابيا على سوق العقار؟
في رأيي سينعكس إيجابيا من خلال تنويع قنوات الاستثمار كما ان دخول المستثمر الأجنبي سينعش الطلب على السوق العقاري من مساكن ومكاتب ومقرات عمل الأمر الذي يؤدي إلى زيادة نسبة الأشغال للعقار إضافة إلى تفعيل نظام تملك غير السعوديين الذي لا يزال متجمدا نتيجة شروط التملك التي يعتبرها البعض صعبة التحقق, كما أن دخول شركات العقار الأجنبية وخاصة الكبرى ذات السمعة الدولية سينعكس إيجابيا على السوق المحلية من خلال إدخال الأساليب الجديدة للإدارة وتسويق العقار والأخذ بالأساليب المتقدمة في هذا المجال.
التوسع في الرياض
@ نشأت أحياء كبيرة شمال مدينة الرياض وغربها .. فلماذا هذا التوجه؟
الحقيقة أن التوسع في المخططات السكنية والبناء يشمل كل الاتجاهات في الرياض وليس شمالها وغربها فقط إلا أن الكثير يفضل عادة الاتجاه إلى الشمال وهو أمر يرتبط بعادة الناس الا انه لا يقوم على أساس عقاري اقتصادي وفي واقع الأمر أن منطقة شمال الرياض قد أتخمت بالأحياء والمخططات السكنية ولذلك فان فرص الربح فيها ستقل بينما أحياء أخرى في غرب الرياض مثلا تشهد زيادة مطردة بسبب مناسبة تلك الأحياء وموقعها المميز فضلا عن المميزات الجغرافية والمناخية التي تتميز بها.
المزادات
@ انتشرت في الآونة الأخيرة المزادات العقارية التي يتم تحديد نظام التسعيرة بها فما دلالة ذلك؟
عندما يقرر رئيس الشركة أو المساهمة موعد بيع المساهمة بالمزاد فانه يكون على علم ودراية بالأسعار المتوقع البيع بها وذلك ناتج عن دراسة سابقة عند فتح المساهمة وهذا الأمر لا يتأكد إلا بعد عرض المخطط أو المساهمة في السوق وافضل طريقة لتحديد الأسعار او تثبيتها هو المزاد الذي يحدد الأسعار وعند البدء في المزاد تكون الأسعار محددة مسبقا ويقوم صاحب المزاد بإعلانها أو يحجب ذلك حسب رغبته واذا بدأ المزاد يستطيع صاحب المساهمة أو مدير المزاد أن يتعرف على الأسعار من واقع قراءته للسوق وعندها يعرف مدى مناسبة المزاد او يتوقف ويتحول للبيع بنظام التسعيرة وقد نجحنا في ادارة المزاد العقاري بأسلوب آلي يحدد تكلفة الأرض وقيمتها عقب كل زيادة خلال المزاد محددا في نفس الوقت سعر التكلفة ومبلغ الربح كما يظهر للحضور موقع ومواصفات القطعة واجمالي القيمة أثناء المزايدة وفي نهاية المزاد يحدد النظام إجمالي قيمة البيع والمساحة وعدد القطع وأي إحصائية يحتاجها مدير المزاد لاتخاذ قرار صائب وسريع.
سوق العقار يفتقد للمعلومات
المزادات تساعد على معرفة السعر الحقيقي