تطوير تنظيم العشوائيات.. (إعادة التخطيط والبيع المباشر على الخريطة)

تنظيم العشوائيات وخصوصاً في مدينة مكة المكرمة يمثل هماً كبيراً لدى الجهات المسؤولة الحريصة على سرعة تطوير الخدمات المقدمة لضيوف الرحمن والرقي بأحياء مكة المكرمة لتعكس التقدم الحضاري الذي وصلت إليه المملكة، لكن الملاحظ أن الآلية المتبعة لتطوير العشوائيات تمثل عقبة في سرعة إنجاز مشاريع التطوير وكذلك الشكاوى المقدمة ممن يرون أنهم مظلومون في مقدار التثمين المقدم لهم يمثل عقبة أخرى في إنجاز التطوير المأمول، بالإضافة إلى التكاليف الباهظة للتثمين التي ترهق ميزانية الدولة ويستفيد منها المحظوظون من أصحاب الأراضي الذين خدمتهم الإزالات وتضاعفت أسعار أراضيهم، فكأن التثمين في حقيقته منحة من الدولة مقدمة لهم.
لهذه المبررات ولغيرها أحببت طرح هذا التنظيم المقترح الذي أرى أنه يتميز بالعدل والإنصاف وسرعة التطوير وعدم إرهاق ميزانية الدولة وتوجيه المبالغ المخصصة للتثمين إلى تحسين الخدمات المقدمة لضيوف الرحمن.
هذا المقترح يتلخص في التالي :-
1) حصر المنطقة العشوائية التي يرغب في تطويرها وتقسيمها إلى مساحات متجانسة من حيث التقييم متكاملة في الحي المراد تطويره مرتبطة بالمخطط الشامل لمكة المكرمة.
2) تثمين الأراضي بوحدة السهم وتحدد قيمة السهم لاحقاً بعد البيع بالمزاد.
3) تثمين الأنقاض لوحدها بقيمة نقدية. وتسدد من المبالغ المخصصة للتثمين أو من قيمة مساحة الشوارع والمرافق العامة.
4) إعادة تخطيط الحي وفتح الشوارع الرئيسية فيه وتقسيم الأراضي إلى قطع مناسبة على الخريطة.
5) إعطاء فسح بناء وأدوار تزيد في مجموعها على الحي القديم بما يضمن ارتفاع أسعار القطع عند البيع بالمزاد عليها.
6) الإعلان عن مزاد على القطع المعروضة للبيع على الخريطة واستلام شيكات مصدقة يتم بها معرفة القيمة الإجمالية للأسهم والتثمين.
7) حقوق الجهة المطورة (2.5 – 5 %) سعي البيع ولا يحق لها الشراء في منطقة التطوير، ويمكن عمل منافسة بين الشركات العقارية في هذا المجال لتقليل النسبة المحصلة أو تقديم خدمات إضافية.
8) يحق للملاك الأساسيين الدخول في منافسة شراء الأراضي بعد التنظيم بموجب حقوقهم والأسهم المملوكة لهم وتقدر اللجنة المنظمة قيمة السهم بما يضمن تغطية المبلغ المطلوب.
9) تطبيق الآلية بشكل مبدئي ومعرفة مدى الرضا عنها في تحقيق العدل والإنصاف ويمكن تطوير الآلية إلى (التثمين بقيمة الريال + أسهم متساوية بحسب المساحة) بحيث يعطى لكل صاحب عقار تثمينه الذي يستحقه والأرباح الإضافية من البيع توزع بالتساوي.
10) الأرباح يخصم منها الخدمات التي يجب توفيرها في الحي (سفلتة – إنارة – كهرباء ....إلخ) وهذه ستزيد قيمة الأراضي عند البيع مع اسناد مهمة ترسية تنفيذ المشروع وترشيح المقاولين والاشراف عليهم الى جهة متخصصة مثل شركة البلد الامين وتحول كامل السيولة المطلوبة الى حسابها بموجب عقد يبرمه معها ممثل الملاك (مكتب التطوير).
11) بعد خصم حقوق الجهة المطورة والخدمات يقسم الثمن الإجمالي على عدد الأسهم ويحدد قيمة سهم التثمين وحقوق الملاك.
12) العقارات التي ليس لها مالك معلوم تحول مبالغها الى صندوق وقفي موحد.
13) يسلم للملاك قيمة املاكهم قبل اخراجهم منها والذين لم تثبت ملكيتهم يدفع لهم ايجار المثل الى حين انهاء وضعهم وتسدد ايجاراتهم من الصندوق الوقفي المذكور.
كمثال لما ذكر :-
- إذا اردنا فتح طريق شعاعي يربط الحرم بمشعر منى مشابه لمشروع الطريق الموازي فإن مجموع قيمة المنطقة المطورة التي يخترقها الطريق الرئيسي ستتضاعف إلى أكثر من أربعة أضعاف قيمتها الحالية مع تغطية تكاليف الخدمات والتنازل عن مساحات الشوارع والحدائق والساحات لا سيما إذا عوضت هذه القطع بأدوار عليا تكافئ قيمة المساحات المستقطعة.
- هذه الزيادة في ثمن الاراضي تصب مباشرة في مصلحة أصحاب الملك الأساسيين دون أن تنازعهم شركات التطوير التي لا يرغب كثير من الملاك تملك أسهمها ولا يرضون بقيمة التثمين المقررة لهم فتكثر برقيات الشكاوى والتظلم التي تتسبب في إعاقة كثير من مشاريع التطوير.
- إن نجاح هذا المقترح من خلال تجربة عملية واحدة سيؤدي إلى مطالبة جميع اصحاب الأحياء العشوائية بتطوير أحيائهم وبهذا تكون المطالبات ايجابية في دفع عجلة التنمية والتطوير.
- إن أي تطوير يحدث دون أن يكون هناك رضا أو قبول من الملاك الرئيسيين إنما ينشأ من الآلية الخاطئة لهذا التنظيم.
نسأل الله أن يبارك في جهود العاملين لتطوير أقدس البقاع على وجه الأرض.