أنظمة التمويل ... لندعم بها سياسة العرض لا الطلب

المقال

الأنظمة بوجه عام، تعد إحدى الآليات التي يُرتكز عليها في تنفيذ سياسة معينة، يتم تبنيها بمجال أو قطاع من القطاعات ، والإسكان على نحو غيره من القطاعات، تنهج معظم الدول في سياساتها لدعم خططه وبرامجه إحدى صيغتين، يتم الأخذ بإحداهما أو كلتيهما معاً، الأولى هي الدعم المباشر أو غير المباشر في مجال العرض للوحدات السكنية، والثانية هي الدعم المباشر أو غير المباشر أيضاً في مجال الطلب على تلك الوحدات السكنية المتاحة في سوق الإسكان .
إن نظاميْ التأجير التمويلي والرهن العقاري في منظومة التشريعات الخمسة المتعلقة بنشاط التمويل بناء على ضمان الأصول التي تم إقرارها مؤخراً، ما هي في الواقع إلا إحدى الآليات التي تم تبنيها لتنفيذ سياسة الدعم غير المباشر لقطاع الإسكان في مجال العرض للوحدات السكنية، عبر توفير المناخ التنظيمي الذي تحفظ فيه الحقوق، واستقطاب الأصول العقارية الكبيرة الموجودة في الاقتصاد الوطني للاستفادة منها عبر أدوات التمويل العقاري التي يتم تداولها في السوق، والدعم غير المباشر كذلك في مجال الطلب عبر توفير قنوات التمويل العقاري السكني طويل الأجل، المؤطر بضوابط تحمي الدائن والمدين في العملية الائتمانية، وتمكين المستفيد من تملك الوحدة السكنية بطريق سهل وميسر .
إن مؤشرات معدل الدخل للعديد من الأسر السعودية وما عليها من التزامات مالية تجاه جملة من القروض الاستهلاكية، توحي في الواقع بعدم قدرة نسبة عالية منهم على تحمل تكاليف التمويل لامتلاك وحدة سكنية سواء من البنوك التجارية أو مؤسسات التمويل المتخصصة، وبالتالي فقدان المناخ الذي يحفز شركات التطوير العقاري في ظل هذا الواقع على تلبية مستوى الطلب من الوحدات السكنية الذي تحتاجه السوق، الأمر الذي سيزيد من احتمال النقص الحاد في مقدار العرض واستمرار وتيرة ارتفاع الأسعار للوحدات السكنية، لذا فإن من المهم والضروري تفادي الوصول لهذه المرحلة والتفكير الجاد في إمكانية التدخل بالدعم المباشر في مجال العرض للوحدات السكنية وليس الطلب عليها، لأن الدعم في مجال الطلب أثبت الواقع عدم كفاءته، وذلك حينما تم رفع مقدار قرض صندوق التنمية العقارية من ثلاثمائة إلى خمسمائة ألف ريال ، فاقمت تلك الخطوة من أسعار الوحدات السكنية في السوق .
إن من البدائل التي يرى البعض ملاءمتها في جانب تبني سياسة الدعم المباشر في مجال العرض بقطاع الإسكان خلال هذه المرحلة الحرجة من تنمية هذا المجال الخدمي الأساسي هي إتاحة جزء من مواقع الأراضي السكنية التابعة لوزارة الإسكان في الوقت الحاضر ليقيم عليها المطورون العقاريون من القطاع الخاص بعضا من مشاريعهم السكنية متعددة الوحدات (شقق سكنية) التي يبنونها لغرض تمليكها للمواطنين من خلال نظاميْ التمويل التأجيري والرهن العقاري، على نحو تتكامل فيه مع مشاريع الإسكان التي تقيمها وزارة الإسكان على ذات المواقع على أن لا يتم احتساب قيمة الأرض في تكاليف التمويل لبيع تلك الوحدات السكنية للمواطنين، حيث يتوقعون التوصل من خلال تلك الخطوة إلى تحقيق العديد من الأهداف في قطاع الأسكان، لعل من أبرزها زيادة معدلات العرض من الوحدات السكنية في السوق، وخفض أسعارها بنسبة تتراوح ما بين 30 - 50 % نتيجة عدم احتساب قيمة الأرض في تكاليف التطوير ، وخفض أسعار الأراضي السكنية تدريجياً باحتواء حجم الطلب على تلك الأراضي من خلال تلك المشاريع المتكاملة للإسكان، والمساهمة الفاعلة للقطاع الخاص في الجهد الحكومي لتلبية احتياجات المواطنين من الوحدات السكنية بأسعار تتوافق وملاءتهم المالية .