العقار بين سندان المستثمر ومطرقة المضارب

لقاء

في حديث لمستثمر عقاري من أحد مناطق المملكة أشار فيه إلى أن سوق العقار هناك يسير في اتجاهين: الأول مضاربة غير منطقية لمخططات بعيدة عن التجمعات السكانية وغير مطورة وأسعارها تشهد ارتفاعات كبيرة، وملاك الأراضي في هذه المخططات لا يعرفون حتى موقعها، ولهذا فإنها تمر بفقاعة تشبه تلك التي مرت بسوق الأسهم، ومن ثم متوقع أن تشهد ما شهده السوق من انهيارات. أما المسار الثاني فيتعلق بمخططات سكنية معدة للسكن وهي قريبة من التجمعات السكانية، فهذه المخططات ناجحة ولن تمر بأي فقاعات.
وهذا تحليل للسوق فيه نوع من التبسيط. فالتجارب تفيد بأن الأزمة عندما تبدأ في أي قطاع فإنها عمياء لا تميز بين استثمار جيد وآخر رديء. فسوق الأسهم لدينا عندما وقعت الواقعة لم تترك سهم شركة دون غيرها بل أصابت أسهم كل الشركات القوية منها والضعيفة وان بنسب متفاوتة. وأزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة ودبي لم تفرق بين استثمار عقاري ممتاز وآخر رديء. وليس ذلك فحسب. فالأزمة إذا ضربت أي قطاع اقتصادي حيوي كالقطاع العقاري فإنها، ليس فقط، لن تميز كثيراً بين أملاك هذا وذاك وإنما سيطال شرارها قطاعات اقتصادية أخرى كالقطاع المالي والتجاري. فمثلما لاحظنا فإن الأزمة الاقتصادية العالمية التي نحن في معمعتها حالياً إنما انطلقت من العقار في الولايات المتحدة ثم أصاب لهيبها بقية القطاعات الاقتصادية. وهي مثلما نرى تحوم الآن في أوروبا ولا أحد يعلم إلى أين ستتجه لاحقاً ولا كيف ومتى ستنتهي.
أما الأمر الثاني المستغرب في الحديث المشار إليه فهو رسم اتجاهين منفصلين لمسيرة سوق العقار. اتجاه يضارب واتجاه يستثمر. وبالمناسبة فإن المسارين المشار إليهما ليس حصرا على منطقة دون أخرى. فنحن نرى هذه الظاهرة في بقية أنحاء المملكة وليس في منطقة واحدة دون غيرها. ولكنّ هذين الاتجاهين، على ما يبدو لي، ليس مفصولين عن بعضهما البعض. فمثلما رأينا في سوق الأسهم فإن المستثمرين يتحولون في وقت من الأوقات إلى مضاربين والمضاربين إلى مستثمرين عندما يستغنون.
والسؤال هنا: من هو الأول البيضة أم الدجاجة.. المستثمر أم المضارب؟ فعلى ما يبدو لي أن جشع المستثمرين الكبار هو الذي يخلق البيئة المناسبة للمضاربين. فأصحاب رؤوس الأموال الصغيرة لا يستطيعون توظيف ما لديهم من نقود قليلة إذا كانت الأسعار مستقرة. ولكنهم عندما يروا جشع أصحاب رؤوس الأموال الكبيرة ومغالاتهم في الأسعار فإنهم يكتشفون بالفطرة أن أي رأسمال صغير يمكنه أن يعيش على فتات رؤوس الأموال الكبيرة تلك. فالمئات في ظل الارتفاع المستمر للأسعار يمكن أن تتحول إلى آلاف ومن ثم إلى ملايين. وجميعنا يذكر أن جنون المضاربين على أسعار أسهم الشركات الصغيرة عام 2005 إنما بدأ بعد أن أخذت أسعار أسهم الشركات الكبيرة تشهد ارتفاعات غير منطقية. وهذا هو حال العقار. فإذا كان أصحاب رؤوس الأموال الكبيرة لديهم القدرة على الاستثمار في المراكز ووسط المدن فإن المضاربين على وقع ارتفاع الأسعار المبالغ فيه من قبل المستثمرين الكبار يتوصلون إلى استنتاج مفاده أن رأس المال الصغير يمكنه أن يعيش من خلال الاستثمار أو المضاربة في المناطق البعيدة والأطراف. فالتربة الخصبة للمضاربة، والحالة هذه، يخلقها جشع المستثمرين الكبار. وهذا هو الحال في التجارة. فأصحاب الدكاكين الصغيرة لا يستطيعون رفع الأسعار إذا كانت محلات البيع الكبيرة أو ما نسميها السوبرماركتات تعرض البضائع بأسعار معقولة.
ولكن ما يهمنا هنا أكثر هو المستهلك الذي يطحنه جشع المستثمر وجنون المضارب. فليس هناك من مخرج غير تدخل القطاع الحكومي في هذا الشأن. والخيارات هنا متعددة. فالقطاع الحكومي يمكنه أن يدعم أسعار العقارات بنسبة معينة مثلما يدعم السلع الاستهلاكية كالأرز وغيره. فالعقار هو أيضاً سلعة أو خدمة أساسية لا غنى للمواطن عنها. ولكن الأفضل هو تمكين المواطنين من تملك الأراضي وبناء المساكن. فهذا من شأنه أن يسحب البساط من تحت قدم الذين يقتاتون على معزوفة المبررات الواهية لارتفاع الأسعار.