أشتري والا أصبر؟

بفكر عقاري

لكل سوق خصائص، إما إيجابية أو سلبية، وهي التي تحكم حركة السوق وأنماط الشراء أو الاستثمار وتوقيت ذلك، لذا فان من يرغب أن يشتري أو يستثمر فعليه أن يلم بالمعطيات التي تحرك السوق وسأستعرض بعضا منها بناء على استفسارات ترد كثيرا من إخوة مهتمين بالشراء أو البيع أو حتى الاستثمار مثل هل أشتري أرضا أو فيلا أم ستنخفض الأسعار؟ هل أبيع أم سترتفع الأسعار؟ وأقول إن خصائص السوق العقاري، وبالذات القطاع السكني وهو الأهم في المرحلة الحالية يتميز بحجم طلب يفوق العرض مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار وصعوبة الحصول على سكن، قلة المشاريع السكنية، وهذا يؤثر سلبا في حركة نمو القطاع ويسهم في ارتفاع الأسعار أيضا، التطوير الفردي هو الغالب على نشاط السوق اعتمادا على التمويل الذاتي أو الاقتراض وتكاليفه أكبر من تطوير المشاريع الكبيرة، ضعف القوة الشرائية لدى الشرائح المحتاجة للسكن مقابل الأسعار السائدة.
ضعف قنوات التمويل للشركات المطورة والمستثمرة في قطاع الإسكان بالإضافة إلى قلة الاستثمار في تمويل الأفراد للتملك السكني والتركيز على القروض الاستهلاكية، عدم وجود هيئة تنظم السوق يتسبب في تعدد مشاكل القطاع العقاري وتعدد جهات الاختصاص التي يلجأ إليها المستثمر والمستفيد النهائي.
ضعف الاستثمار في الدراسات والبحوث وقلة المعلومات الموثوقة التي يمكن أن يبنى عليها الكثير من القرارات الشرائية أو الاستثمارية.
قلة شركات التطوير العقاري التي يمكن أن تسهم في سد الفجوة في حجم الطلب الحالي والسنوي الذي يصل إلى 200 ألف وحدة سكنية سنويا، إحجام المستثمرين عن الاستثمار في المشاريع السكنية نظرا لطول فترة الاستثمار وضعف العائد من وجهة نظرهم واكتفاء معظم المستثمرين بتجارة الأراضي، ارتفاع أسعار الأراضي والوحدات السكنية بشكل كبير وبدون مبررات منطقية، تغير ثقافة المجتمع والتوجه لشراء الوحدات السكنية صغيرة المساحة بهدف توفير التكاليف، زيادة الإقبال على تملك الشقق السكنية رغم المشاكل التي يواجهها هذا النوع من الاستثمار مثل مشاكل التأخير في الفرز وإصدار الصكوك وكذلك ضعف ثقافة اتحاد الملاك التي يجب تنظيمها ويتم توعية الملاك فيها. أيضا عدد من لا يملكون مساكن 70% من المواطنين، ونسبة 60% من السكان من فئة الشباب وهؤلاء سيحتاجون إلى مساكن بعد عشر سنوات من الآن ستضاعف الطلب وتزيد الفجوة، التأخير في تطبيق نظام الرهن العقاري يساهم في زيادة الفجوة بين العرض والطلب وتأخير الاستثمار في القطاع السكني.
والأهم أن معظم الشرائح المحتاجة للمساكن هما من فئة محدودي ومتوسطي الدخل وهؤلاء غير مخدومين. لا يفوتني أن أختم بأن من السلبيات التي يواجهها المطور تأخير إصدار التراخيص والتي تأخذ وقتا طويلا قد تتسبب في الإحجام عن الاستثمار أو البناء.
معظم هذه الخصائص سلبية تسهم في تضخم الأسعار وتجميد السيولة وتوقف حركة نمو وتطور القطاع وتربك قرار من يرغب أن يشتري أو يبيع أو حتى يستثمر.