التوثيق العقاري بين ترحيب بالتنظيم.. وتحجيم للصفقات

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

يعتقد البعض أن الحديث عن جانب بعض القضايا في الشأن العقاري، نوع من التنظير غير المجدي، ذلك أن البعض أيضا ينظر إلى المواضيع أو حتى المشاريع ذات النتائج السريعة.. إلا أن التنظيم؛ أي تنظيم لا يكون سريعاً، بل يجب أن يخضع للتطبيق؛ ومن خلاله يكون التعديل، أو التطوير، أو حتى التغيير.
خلال مؤتمر اليوروموني للإسكان الذي عقد قبل سنتين، تحدث أحد أساتذة الرهن العقاري، من إحدى الدول الأوروبية – لا أتذكر اسمه – فقال بالنص: إذا لم يكن هناك وثائق بالملكية المطلقة لأي وحدة عقارية، فلن يكون هناك نظام قوي للرهن العقاري.. ذلك أن التمويل يعتمد على ضمانات الأصول العقارية.. وفي حال كانت تلك توثيق تلك الأصول يشوبه الشك أو التشكيك؛ او حتى الطعن، فلن يكون لذلك الرهن قيمة، ولن يكون للتمويل أصل.
وفي السعودية حجة (وثيقة) ضمان أي أصل عقاري يكون بورقة تسمى (صك)، هذا الصك يتضمن صيغة ثابتة تحدد صفة ووصف مالك الوحدة العقارية، لكنها لا تحدد موقع الوحدة من خلال خرائط الكترونية..
وتعتبر نظم التوثيق والتسجيل العقاري نظم ذات أهمية خاصة، كما أنها فكرة ليست عصرية كما يتبادر للذهن وإنما تمتد عروقها في بطون التاريخ، وأن هذه النظم ليست غريبة على الشريعة الإسلامية ولا مقتبسة من نظم أخرى، بل هي نظم قائمة بنفسها والعمل فيها منبثق من كتاب الله عز وجل، ويعتبر ما انتهت إليه هذه النظم في العصور الحاضرة ما هو إلا أثر وتطور لما جاءت ارثنا الإسلامي والتاريخي.
لا تزال الصكوك هي الوسيلة الوحيدة لإثبات وتوثيق ملكية أي عقار في السعودية، ويعتبر التوثيق من الأساليب المعمول بها في جميع الحضارات السابقة وقد اهتم به الناس في المعاملات التي تحصل بينهم وحرص الإنسان على توثيق التعاملات بينه وبين الآخر وذلك حفاظاً على ممتلكاته وقطعاً للمنازعات.
وجاء الاهتمام بتسجيل التصرفات العقارية في سجلات مخصوصة في الدولة الإسلامية في وقت مبكر إذ قامت به الدولة العثمانية في سنة 955ه.
وبعد توحيد المملكة العربية السعودية حرص مؤسسها الملك عبدالعزيز بن عبدالرحمن - رحمه الله- على الرقي بأعمال التوثيق وإثبات الملكيات لأصحابها حفاظاً على حقوقهم التي كفلها الإسلام وقد صدرت التنظيمات المتعلقة بتوثيق وإثبات الملكيات والتي اشتملت؛ ما كان يثبت من أملاك للعقارات بالإحياء من أصحابه وقد جاء له تنظيم باستخراج حجج الاستحكام لها في الأنظمة القضائية المعمول بها في المملكة.
واختلفت الاتجاهات في تحديد صلة نقل ملكية العقار المبيع بتوثيقه وتسجيله ورغم اختلاف هذه النظم فإنها لا تخرج في تحديد تلك الصلة عن اتجاهين رئيسين يذهب أولهما إلى اعتبار عقد بيع العقار عقد رضائي الذي يعمل به النظام السعودي وتقتصر فائدته على الإشهار المجرد فهو شيء آخر غير العقد ليس ركنا منه ولا شرطاً فيه، وأن عقد البيع ينتج كافة آثاره بمجرد انعقاده وفقاً لأحكام الفقه الإسلامي.
ويذهب الاتجاه الثاني إلى اعتبار عقد البيع عقداً شكلياً لا يرتب أي أثر قانوني عليه سواء بين المتعاقدين أم بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، ومع ذلك فإنه يرتب بعض الآثار القانونية باعتباره واقعة مادية.
ويتسم النظام السعودي بخصائص النظام الشخصي فإنه كذلك معيب بعيوب ذلك التسجيل بوجه عام، مع أن النظم العقارية سواء منها الشخصي أو العيني لم تأخذ شكلها المثالي الكامل، وإن كانت الأخيرة ترجح الأولى إلا أنها لا تزال تخالطها عيوب تتطلب الإصلاح.
وسيطرت مشكلة تأخر إفراغ صكوك الوحدات العقارية في كتابات العدل على حيز واضح من مساحات الإعلام، على الرغم من ترحيب أوساط اقتصادية بالتنظيم الأخير للتثبت من وضع الصكوك، خاصة للأراضي، إلا أن الكثير من المتعاملين يرون أن هذه التنظيمات (حدت) من عدد الصفقات العقارية.
ويؤكد تجار الأراضي والعقارات في السعودية أن الخدمة المقدمة من مكاتب كتابة العدل، بالرغم من تأخرها، تحسنت وتطورت إلى الدرجة التي جعلت المشتري يحصل بعد الإفراغ له على صك الملكية في نفس اليوم في المناطق الرئيسة، بينما تتأخر في المناطق الأخرى أكثر من شهر، إلا أنها تحتاج أيضاً إلى مزيد من كتاب العدل فالعمل يتطور ويكبر ويتطلب المزيد من العاملين في المجال.
وتوجهت الدولة إلى تمليك المواطن لقطعة أرض لإقامة مسكن له من خلال منح المواطنين أراضي سكنية لإقامة مساكن لهم وسنت التنظيمات الخاصة بهذا النوع من إثبات الملكيات.
وامتداداً للسعي الجاد والحثيث في سن الأنظمة التي تعود بالنفع للفرد، والمجتمع وتوضيح الحقوق للكافة فقد كان من الطبيعي ألا تتأخر المملكة عن الركب وتتطلع إلى مسايرة التطور الحضاري.. فصدرت أحدث الأساليب لتسجيل العقار، وتعمل بعض الجهات على وضع مسودة أولية لنظام جديد للتوثيق العقاري، كونه سيلغي أي ازدواجية في الملكية، خصوصاً وأن البلاد تشهد تعاملات عقارية كثيرة لما ينتج عن تعاملات السوق العقارية من نهضة شاملة تعم كافة أرجائها.
وصدر مرسوم ملكي بإقرار نظام التسجيل العيني للعقار في 78 مادة ليلغي جميع ما يتعارض مع أحكامه من الأنظمة السابقة، وذلك لاتباع أحدث الأساليب لتسجيل العقار وتوثيقه حماية للبائع والمشتري.
ويتم تطبيق نظام التسجيل العيني للعقار بالتنسيق بين وزارتي العدل والشؤون البلدية والقروية، حيث تم إنشاء وكالة معنية بالتسجيل العيني حاليا، وطرحت التجربة الكندية، التي وصفت بأنها واحدة من أفضل التجارب في هذا المجال، وتحتاج في تطبيقها من 3 إلى 4 سنوات.
ويقول متخصصون في الشأن العقاري إن تجارة الأراضي والعقارات تشكل تجارة رائجة، وتزداد اتساعاً يوماً من بعد يوم، لما توفره من ضمان في حفظ الأموال المستثمرة بها، إضافة إلى تحقيقها أرباح مضاعفة على قيمتها في سنوات معدودة، فتتفوق بذلك على كل الأوعية الاستثمارية الأخرى المتاحة، الأمر الذي يتوقع معه زيادة حجم المتاجرة في الأراضي، الذي يتطلب زيادة عدد كتّاب العدل لمواجهة هذه الزيادة المتوقعة في تجارة الأراضي للمحافظة على المستوى الذي وصلت إليه مكاتب كتابة العدل.
ولا تزال المطالبات متواصلة لإنشاء هيئة استثمارية عقارية مستقلة تحت إشراف حكومي, بحيث يكون أغلب أعضائها من خارج المستثمرين العقاريين, حتى تكون بعيدة عن الأهواء والمصالح الشخصية.
ورأوا أن هجرة المستثمرين العقاريين السعوديين إلى الخارج لها أثر إيجابي كبير على الاقتصاد بل ويعطي الاقتصاد السعودي عمقا أكثر.
وتستحوذ الأراضي على مختلف مساحاتها، واستخداماتها على أكثر من 80% من التداول العقاري، الذي يقصد به الإفراغات، من خلال كتابات العدل، ويرى كثير من الاقتصاديين أن السعودية تكاد تكون من أكثر دول العالم تداولاً للأراضي، ويعود السبب إلى جملة من العوامل، لعل أهمها غياب قنوات الاستثمار الاقتصادي، حيث إن سوق الأسهم الذي يستقطب نحو ثلث سكان المملكة، لا يتجاوز عمره العشر سنوات، كتداول عام، الأمر الآخر والمهم، هو الدعم الحكومي لإسكان المواطنين، الذي ركز على التمويل الفردي عن طريق صندوق التنمية العقاري الذي دعم إنشاء أكثر من 600 ألف وحدة سكنية، أي أن هناك أكثر من 600 ألف أرض تم شراؤها، وقبل ذلك تداولها، ومنها ما شهد المضاربة، الأمر الآخر أراضي المنح التي تمنحها الحكومة، التي خلقت سوقاً (يشبه أسهم شركات المضاربة) حيث بالفعل تحولت أراضي المنح إلى أراضٍ للمضاربة دون أي فائدة للاقتصاد، وحتى للمستهلك النهائي.
وأكد عدد من المتعاملين في مجال السوق العقارية، أن تحديث آلية إجراءات ووثائق مبيعات العقار بات امرا ملحا جدا، لأن الآلية والإجراءات الحالية المتبعة يشوبها جانب من عدم المصداقية في كثير من عمليات البيع التي تجريها جهات التسويق والمكاتب العقارية، وعزوا ذلك إلى انسحابات المشترين في اللحظات الأخيرة، رغم توقيع المبايعة في المكاتب العقارية، حيث ينسحبون قبل توثيق ذلك لدى الجهات الشرعية، ما يكبد ملاك المكاتب والمشترين متاعب جمة جراء ذلك.