البيروقراطية المركبة أهم العوائق لجذب المستثمرين.. والأزمة المالية ايجابية على السوق العقاري

35مليار ريال قيمة تعويضات ملاك 1500 عقار منزوعة لتوسعة الحرم المكي الشمالية.. أبو رياش:

اعتبر منصور بن صالح ابو رياش رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بالعاصمة المقدسة أن البيروقراطية المركبة التي تتبع في إخراج تراخيص المشاريع وتصاريح البناء تعتبر أهم العوائق لجذب المستثمرين.
وقال أبورياش في حديث ل «الرياض» إن عدم قيام أمانة العاصمة المقدسة بدراسة جديدة لزيادة نسبة البناء وعدد الأدوار يعتبر عائقاً جديداً في عدم سد الفجوة بين العرض والطلب ويبقي المستأجرين تحت ضغط سعري مع عدم وجود وحدات سكنية للسكن الدائم وهذا له تأثير اجتماعي غير محمود مطالبا بإعادة النظر في السماح بإعطاء ادوار متكررة.
وحول التوسعة الجديدة للحرم المكي الشريف الحالية، بيّن رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بالعاصمة المقدسة أنه تم إزالة أكثر من ( 1500عقار ) تكفلت الدولة بتعويض ملاكها أكثر من ( 35مليار ريال ) خلال عامين......فإلى محصلة الحوار:
«الرياض»: ما توقعاتك لمستقبل سوق العقار في السعودية؟
التوقعات للسوق العقارية بإذن الله مبشرة بالخير والخير الكثير مثلها كأي قطاع اقتصادي بالمملكة وان قوة الاقتصاد السعودي برهنت وأكدت عليه الميزانية الضخمة للمملكة والتي تعتبر غير مسبوقة والتي من خلالها سيكون الإنفاق الحكومي على المشاريع والبنية التحتية متميزاً في الأداء . وهذا يعطينا مؤشراً تنموياً في جميع مناحي الحياة للمواطن السعودي ومن خلالها انتعاش الحراك الاقتصادي بشكل متكامل . وهنا نستخلص أن ما يقال عنها أزمة عالمية أنها ( ذات منشأ وشكل خارجي ) لا دخل ولا تأثير للمملكة بتداعيات هذا الأمر ولكن يظل العالم في حالة ترقب وتكيف نفسي لما حدث ونحن جزء من هذا العالم صحيح لم يطال هذا الأمر الاقتصادي الوطني السعودي ولكن تبقي هناك فروقات ذاتية من شخص لآخر لدراسة هذا الحدث بطريقة مختلفة وحسابات خاصة بكل فرد كما أسلفنا . ولكن سرعان ما يتم التعامل مع الحقائق الثابتة لمتانة الاقتصاد بالمملكة. السوق العقارية لدينا هنا لم تبن وتنم لتخدم مستثمرين أو أفرادا غير سعوديين ولكن هي سوق سخرت خبراتها وحدّثت صناعتها العقارية لخدمة المواطن السعودي من اجله تنمو وإليه تقدم منتجاتها بكل اقتدار وان الحاجة الفعلية للسكان تستوعب المشاريع العقارية الحالية والمستقبلية . وإذا علمنا ان 60% من التعداد العام للبلاد هم في سن الشباب وإذا قدرنا أن التعداد العام للسكان يشكل المواطن السعودي فيه ( 18 مليون ) فإن من هم بسن الشباب إلى إحصائيات عام 1425ه يساوي حوالي ( 10.000.000 شاب ) إذاً هؤلاء الشباب منهم من يدرس بالمرحلة الجامعية ومنهم من هو في طريقه لذلك والنسبة الاخرى قد انخرطت في الأعمال والوظائف وأعداد سنوية تدخل مرحلة الزواج منهم القادر على الشراء للسكن الخاص ومنهم من يشتري وحدات سكنيه والقسم الأخر يرغب استئجار وحدات سكنية . إذاً نحن بحاجة فعلية لعدد (10.000.000 وحدة ) لإسكان شبابنا بمختلف المدن السعودية للعشر السنوات القادمة فالدراسة المتأنية نحتاج سنوياً في الغالب إلى ( 600.000 وحده ) لتغطية الفجوة بين العرض والطلب والمدن الكبيرة لها نصيب الأسد من هذه الوحدات . مثل ( مدينة مكة المكرمة . الرياض . جدة . المنطقة الشرقية . المدينة المنورة .) ... الخ . إذاً أقول وبكل ثقة إن السوق السعودية سوق واعدة للقطاع الاقتصادي للعقار لعدة عقود مقبلة.
«الرياض»: هل هناك انعكاسات سلبية على القطاع العقاري المحلي من الأزمة المالية العالمية؟
من وجهة نظري أن هناك انعكاسات ايجابية ستحدث للسوق السعودية وخاصة القطاع العقاري لأن مدخلات الإنشاء سجلت انخفاضاً محلياً في الأسعار منها الحديد الذي سجل وسوف يسجل انخفاضاً أكثر ليصبح حوالي 250% عن الأسعار السابقة (5800 ريال ) للطن الواحد وجميع الأجهزة ومهمات التشطيبات سوف تسجل بإذن الله 30% انخفاضاً في مجمل الأسعار وهذا يشجع الجميع بما فيها المشاريع العقارية التطويرية في تنشيط مشاريعها بشكل غير مسبوق وسوف يسجل نمواً متسارعاً. سيظهر بإذن الله خلال الثلاثة شهور القادمة خاصة في ظل التشريعات الجديدة في أحداث صناديق جديدة ودعم القديم منها في تسريع القروض الحكومية في التوسع في إنشاء وتمليك المساكن وستحافظ السوق العقارية على أسعار الأراضي ما عدا الأراضي البعيدة التي لم تصلها الخدمات فهذه سوف تحدث تغييراً في أسعارها بالانخفاض.
«الرياض»: كيف نحمي المستثمرين العقاريين من الاستثمارات الخاطئة؟
تتلخص بعدم المجازفة في إخراج أموالهم إلى خارج الوطن انسياقاً خلف وعود ومشاريع لا تستند في واقعها إلى حقائق ثابتة ودراسات لم تبن على قاعدة قوية من العقلانية والحكمة.
«الرياض»: ما رأيك في التكتلات العقارية التي تظهر حالياً بين بعض الشركات والمستثمرين؟ وهل تؤيد قيام تحالفات شركات أجنبية؟
التكتلات والتجمعات الاقتصادية بين الشركات أو رجال الأعمال في القطاع الاقتصادي للعقار أصبح الآن مظهراً صحياً ذا فائدة لخلق تنافس غير مسبوق في هذا القطاع لصالح المواطن وان صناعة العقار بالمفهوم الصحيح هي صناعة حديثة لدينا وبحمد الله أنها أخذت من تجارب الآخرين لكي تبدأ بداية صحيحة وسليمة بعيدة عن المجازفات والتهور والبناء في (الهواء للهواء فيصيبها الخواء ) لان القاعدة الاساسية لهذا القطاع بالمملكة قاعدة صلبة وفنية مبنية على أساس قوي بإذن الله تعالي لان دراساتها منطلقة من التعداد العام للسكان والمملكة تعتبر اكبر عدد سكان عن سائر دول الخليج وتفوق المنطقة في نسبة النمو السكاني وهذا فضل من الله وتمتاز بأن نسبة السكان من الشباب تزيد على نسبة(60% ) وهذا بشكل عام يشكل جذباً آخر للسوق العقارية فلا تخشي وجود التكتلات المحمودة لإثراء السوق بالمنتجات العقارية في قطاع الإسكان لصالح المواطن.
«الرياض»: ما المطلوب لجذب الشركات العقارية الأجنبية للسوق السعودي بشكل عام؟
سؤال وجيه وألخص الجواب في أسطر بسيطة اذا قمنا بتحديث الأنظمة البلدية وتبسيط الإجراءات في إخراج تراخيص المشاريع وتصاريح البناء . واذا تخلصنا من البيروقراطية المركبة وكنا واقعيين أن كل دقيقه تمر على رجال الأعمال تعتبر خسارة في مشاريعهم واذا وضعنا الرجل المناسب في المكان المناسب واذا أوجدنا من يُحسن التعامل مع المراجعين وانجزنا مصالح الآخرين وحاسبنا المقصرين في هذه الحالات يمكن أن يكون لدينا جذب مباشر وحقيقي للشركات السعودية أولاً والشركات العربية ثم الشركات الأجنبية وبها ومن خلالها تخلق سوق سعودية واعدة لتطوير العقارات ويجب ان نقضي على الفوقية الادارية للتعامل مع المواطنين..
-»الرياض»: يلاحظ غياب الشركات العقارية الشاملة عن السوق العقاري ، يا ترى ما السبب؟
غياب الشركات العقارية الشاملة عن السوق السعودية . سبق وان اجبنا عليه وهو يجب التغيير الشامل للأنظمة البلدية في البناء لأن بعض الأنظمة مضى عليها أكثر من ( 55 عاماً ) بدليل أن نظام الطرق والبناء الرسمي مازال يحكي عن ( الصنادق والعشاش ) ولم يتم تحديثه وإعطاء المرونة الكافية لكي يتعامل هذا النظام مع واقعنا . علماً أن اغلب الأنظمة لم تفرق بين القري والمدن الكبيرة أو مدينة مكة المكرمة والمدينة المنورة كحالة فريدة ومميزة..
«الرياض»: في ظل الغلاء الواضح في أسعار الأراضي والوحدات السكنية يعاني الكثيرون في توفير مسكن عمر ملائم للأسرة ، برأيكم ما هي الآلية للتغلب على هذه المشكلة ؟
غلاء المساكن والأراضي ظاهرة عالمية ومحلية وخليجية وفاقم هذا الوضع لدينا محلياً أن اغلب المخططات الخاصة ومخططات المنح مضي على إنشائها أكثر من خمسة عشر عاماً وهي بدون أي خدمات فاذا كانت مخططات ذوي الدخل المحدود لم تصلها الخدمات طيلة عقدين من الزمن ما هي الفائدة المرجوة من توزيعها منحاً على الفئات المستحقة . والمشكلة الاخرى أن وزارة البلديات وهيئة المواصفات السعودية والجامعات لم تضع حتى الآن مواصفة سعودية للمنزل الاقتصادي الذي يحجم التكاليف ويعمل على نظام ( اقتصاديات البناء ) وغلاء المواد التي هي أساس مدخلات الإنشاء لم يوضع لها حد أو بديل يخفض أسعارها . وبدون إيجاد حلول يبقى الوضع كما هو عليه.وان اغلب المكاتب الهندسية لم تجهد نفسها في الدراسة الإنشائية.
«الرياض»: كيف تنظرون الى توسعة المسجد الحرام ومامدى تأثيرها على العقار بمكة المكرمة ؟
التوسعة الجديدة للحرم المكي الشريف الحالية هي توسعة ( جلالة الملك عبدالله بن عبدالعزيز ) وهي اكبر توسعه يشهدها الحرم المكي الشريف منذ الرسالة المحمدية علي صاحبها أفضل الصلاة والسلام . ومن جراء هذه التوسعة أزيلت أكثر من ( 1500عقار ) تكلفت الدولة يحفظها الله أكثر من ( 35مليار ريال ) خلال عامين وتبع هذه الإزالات تنفيذ الخطوط الدائرية ابتداء من الخط الدائري الأول إلى الخط الدائري الرابع وهذا يتبعه إزالات لعقارات أخرى كثيرة ومن خلال ما تم وما سوف يتم إزالته وإحداثه كمشاريع تكميلية سيكون هناك تدفقات مالية غير مسبوقة للعقارات بمكة المكرمة . وهذا يعطي نتائج مباشرة ومؤكدة لتماسك السوق العقارية بالمملكة وخاصة مدينة مكة المكرمة والتي سوف تشهد نمواً سعرياً لعدة سنوات قادمة لاسيما أن طريق الملك عبد العزيز ( الطريق الموازي ) على وشك التنفيذ ومن خلال تنفيذه سيتم إزالة أكثر من ( أربعة آلاف عقار ) وهذا يعطي المؤشر العقاري ارتفاعاً مباشراً ونمو مطرد كما ذكر .
«الرياض»:يعاني الكثير من سكان مكة المكرمة الذين يملكون أراضي في مخططات جديدة من عدم السماح لهم بزيادة الاداور التي خصصتها أمانة العاصمة المقدسة بدورين في جميع المخططات . ماهو دوركم في الغرفة التجارية حيال ذلك؟
عدم قيام أمانة العاصمة المقدسة بدراسة جديدة لزيادة بنسبة البناء وعدد الأدوار يعتبر عائقاً جديداً في عدم سد الفجوة بين العرض والطلب ويبقي المستأجرين تحت ضغط سعري مع عدم وجود وحدات سكنية للسكن الدائم وهذا له تأثير اجتماعي غير محمود . وقد طالبنا نحن كثيراً بإعادة النظر ولكن رغم دعواتنا لهذا الجانب زهاء ( تسع سنوات ) من خلال اتصالاتنا في الغرفة التجارية الصناعية أو عبر جهودنا الشخصية ولكن لم نر أي تحقيق لرغبات أهالي مكة المكرمة لهذا الجانب المهم وكم كنا ننتمى أن تكون هناك طموحات واسعة لدى أمانة العاصمة المقدسة كما هي لدينا نحن رجال الأعمال ونشاهد الآن أمام الحرم الشريف أن هناك أبراجاً ترتفع فوق ( 50طابقاً ) وكنا نطالب مثلها خارج الخط الدائري الثالث وداخله كي نترجم جهودنا وطموحاتنا في توفير مساكن دائمة وملائمة من خلال مشاريع تطويرية عملاقة كما يحدث على الأقل ( بمحافظة مدينة جدة ) ولكن طموحاتنا مازالت تنتظر قرار صاحب الصلاحية ونحتاج إلى خطوات سريعة وأفكار جريئة تحقق أحلام وأماني المجتمع المكي لتحقيق طفرة جمالية لمشاريعها والله المستعان .
«الرياض»: تسعى الحكومة لحل القضية الإسكانية؟ ماذا تقترحون من إجراءات لمعالجة القضية؟
الحلول التي سوف تقوم بها الدولة هي من خلال الإسكان العام على شكل عمائر سكنية لا يتجاوز ارتفاعها ثلاثة طوابق والدور الأرضي يكون كراجاً للسيارات وان تكون هذه المشاريع متأنية لجميع مدن المملكة . ووضع خطة لمساكن القرى والمراكز تراعي خصوصية أهل هذه المناطق من حيث مساحة الأرض وطبيعة عيشهم لكي تكون قَدمت رسالتها.
«الرياض»: ما الأنظمة التي يحتاجها الاستثمار في قطاع التمويل الإسكاني ؟
الأنظمة التي نحتاجها في التمويل لغرض الإسكان . هي أنظمة كثيرة ومتعددة ولكن يجب أن تكون منسجمة مع الدخل العام للمستفيد وتراعي خصوصية الأسرة في حالة وفاة عائلها وكيف يتم إعادة هذه القروض وان تكون هذه الإجراءات منخفضة المخاطر ولا نقع فيما كما وقع فيه الآخرون.
«الرياض»: ما المسارات الإستراتيجية التي من المفترض أن يتخذها المستثمرون للمساهمة في تحسين البيئة الاستثمارية في العقار المحلي؟
المسارات الإستراتيجية التي يجب على المستثمر أخذها للمساهمة في تحسين البيئة الاستثمارية للعقار هي متعددة الجوانب والانشطة بشكل لا محدود. ولكن الإبداع يحتاج دائماً للانطلاق وعدم تقييد حرية المستثمرين من خلال ضيق الأفاق لدي بعض الأنظمة المحددة لهذه المناشط لان الأنظمة البلدية لا أجد فيها آفاقاً واسعة تجعل المستثمر يبحر بعيداً إلى مجالات وفضاءات واسعة من الإبداع بل جعل هذا الأمر في الغالب ( صلاحيات تقديرية لأمناء المدن ) منهم من اتسعت آفاقه ومداركه لإعطاء هذه الصلاحيات آفاق التطور والإبداع وأطلقتها للمطورين والمبدعين وأجازت أفكارهم فترجموها إلى أعمال عملاقة وبصمة في آفاق بعض المدن السعودية حتى أصبحت تحفه فنية وأعمالا متكاملة ذات جذب محلي وعربي وسياحي بصفة العموم . والشق الآخر أصبح حبيس الخوف والتردد ومخاوف ممن لا آفاق لهم تتسع لوتيرة العصر المتسارعة.
«الرياض»: ما رأيك بفكرة استحداث مواد ومناهج علمية متخصصة تهتم بتدريس اقتصاديات وتقنيات وإدارة صناعة العقار في الجامعات؟
الحقيقة المناهج أو تدريسها في الجامعات بالنسبة للقطاع كاقتصاديات سوقية ومناهج التدريس فيها لا تُسمن ولا تغني من جوع ولا تحقق لأرض الواقع أي فائدة وكثير من الدراسات والبحوث العلمية في كافة الفنون تكون معطلة من عدم الدعم المادي أو منتهية ولكن حبيسة الأدراج و البيروقراطية العملية تحتاج إلى إنشاء ( مركز بحوث الإسكان ) ويكون لها علماؤها من ( التخصصات الهندسية والبيئة والجولوجية والعمرانية والميكانيكية ) لكي تطلع بدورها وتخلق دراسات تهدف في نهايتها إلى البدائل الاقتصادية في علم الإنشاءات والمساكن وما يتفق منها لأرضنا وشعبنا.