تناقض في ردود فعل أطراف السوق العقاري على تحديد سقف أعلى لزيادة الإيجارات

وسط انشغال بمعارك جانبية وإغفال الحرب على التضخم..تقرير عقاري:

رصد تقرير عقاري تباينا في مواقف أطراف المعادلة العقارية من تحديد السلطات والجهات الرسمية سقفا أعلى للزيادة التي يسمح فيها خلال فترة زمنية ما. ويقوم الاختلاف على تضارب في مصالح واهتمامات الطرفين؛ المستأجرون سواء أفراد وشركات من جهة يقابلهم الشركات الاستثمارية والتطويرية والملاك والوسطاء ومن يدور في فلكهم من جهة أخرى.
وشرح تقرير شركة المزايا التي تتخذ من العاصمة الكويتية مقراَ لها أنه في حين أن وضع سقف أعلى لزيادة الإيجارات من قبل الحكومات كتدخل مباشر لكبح جماح تضخم الإيجارات، التي تضغط بشكل كبير على القوة الشرائية والدخول، قد لقي ترحيبا حارا من قبل المستأجرين، بالقابل لقي امتعاضا من الملاك والمطورين والمستثمرين الذين يرون في ذلك تدخلا في آلية عمل السوق الحرة وبالتالي التأثير على الأرباح والاستثمارات والحرية الاستثمارية. ووسط أولئك يقف كثير من الخبراء موقف الوسط؛ متفهمين بحذر مواقف الحكومة القائمة على أسباب اجتماعية وسكانية وبذات الوقت يفهمون مبدأ رأس المال الجبان.
وبين التقرير أن الهدف الأساسي من وراء وضع سقف أعلى مسموح للزيادات السعرية هو السيطرة على تضخم الإيجارات، وهي المساهم الأكبر في كفة التضخم الداخلي وسط تردد وعجز من هم في السيطرة على التضخم المستورد القائم أساسا على ضعف الدولار وارتفاع أسعار النفط وباقي السلع.
وبحسب مصرف الإمارات المركزي، فان ارتفاع الإيجارات هو المحرك الرئيسي للتضخم في الإمارات. وكانت قطر قد انضمت إلى كل من دبي وابوظبي في وضع ضوابط للإيجارات، فقد قررت الحكومة القطرية تجميد جميع عقود الإيجارات الموقعة منذ بداية عام 2005لمدة عامين، في حين اكتفت ابوظبي ودبي بوضع سقف لا يزيد على 5بالمائة للزيادات المسموحة في عام 2008وتسعى قطر مثل باقي دول الخليج عبر تبني سياسية التحكم بالإيجارات لمكافحة التضخم الذي بلغ 13.7بالمائة في الربع الأخير من العام الماضي. وقبل ذلك كانت قطر تسمح بزيادة لا تتعدى 10بالمائة في حين حددتها دبي وأبوظبي بأقل من 7بالمائة.
وأشار التقرير إلى أن السلطات الخليجية تسعى إلى وضع آليات أخرى لضبط السوق العقارية حيث أعلنت مؤسسة التطوير العقاري التابعة لدائرة أراضي دبي عن عزمها إطلاق مؤشرات عقارية تشكل بوصلة لأطراف المعادلة العقارية في تحديد الأسعار والإيجارات.
وأفاد تقرير المزايا القابضة بأن الارتفاع المستمر في أسعار النفط والتي وصلت إلى مستويات لامست 104دولارات للبرميل الشهر الجاري قد أثارت مخاوف واسعة نظرا للأثر المزدوج لأسعار النفط في المنطقة المتمثلة في ارتفاع الإيرادات النفطية، وبالتالي تعزيز الاستثمارات الداخلية والخارجية الخليجية من جهة، والضغط التضخمي المستورد من جهة أخرى.
وأشار إلى أن انخفاض سعر الدولار مقابل العملات الأخرى، وارتباط معظم العملات الخليجية بالعملة الأمريكية، يجعل من التحكم في مستويات التضخم من ضمن مسؤوليات السياسة المالية لمحدودية قدرة السياسة النقدية بالتأثير على التضخم.
وقال التقرير أن النمو الاقتصادي وتدفق الاستثمارات الداخلية والخارجية عدا عن العوامل الديموغرافية وتزايد أعداد السكان تجعل الطلب على العقارات في تزايد مستمر، خصوصا لغايات الإيجار، ما يعني ارتفاع مستمر في الإيجارات لنقص المعروض مقارنة بالطلب. ولا تزال التوقعات تشير إلى أن دولة الإمارات ستعاني من استمرار ارتفاع الإيجارات على الرغم من انتهاج الحكومات المحلية لسياسة وضع سقف أعلى لارتفاع الإيجارات. ويقدر معدل النمو السكاني في الإمارات بنحو 7.9في المائة سنويا في المتوسط.
وبين التقرير أن أسعار العقارات تبدو في وضع بعيد عن الانخفاض حاليا في الإمارات إذ تشير دراسات لمؤسسات دولية استمرار ارتفاعها متأثرة بفجوة مستمرة بين الطلب والعرض، حيث توقعت مؤسسة سي بي ريتشارد اليس أن تشهد أسعار الوحدات العقارية بدبي ارتفاعا قياسيا في الأسعار خلال السنوات المقبلة عازية ذلك إلى استمرار تفوق المطلوب على المعروض من الوحدات العقارية في إمارة دبي حتى عام 2012، حيث تؤكد المؤشرات إلى أن عدد الوحدات العقارية المعروضة في دبي حاليا تقدر بحوالي 57ألف وحدة سكنية في مقابل 70ألف وحدة مطلوبة. وتوقعت المؤسسة أن تشهد أسعار الوحدات العقارية ارتفاعا قياسيا، حيث ستشهد الإمارة طفرة كبيرة في الأسعار خلال السنوات المقبلة.
وبين تقرير المزايا أن الضغط السعري وبدلات الإيجارات لا ينحصر على العقارات السكنية بل يتعداها إلى المكاتب والعقارات التجارية والخدمية، بل يكون الأثر مضاعفا فيها، حيث قدرت مؤسسة سي بي ريتشارد اليس أن دبي ينقصها حوالي 18مليون قدم مربعة في حجم المساحة المعروضة من المكاتب العام المقبل، نظرا لتأخر الأعمال الإنشائية، حيث من المتوقع أن يسهم مشروع الخليج التجاري في توفير نسبة 29بالمائة من هذه المساحة.
وأشار إلى عوامل من شأنها أن تؤثر في سوق العقارات التجارية في السنوات المقبلة، منها تطبيق "القوانين الخضراء" الجديدة التي بدأ العمل فيها مطلع العام الجاري، بناءً على توجيهات الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس دولة الإمارات رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي؛ حيث أصبح يتعين الآن على المطورين العمل وفقا لمعايير جديدة. وأوضح أن ذلك يتطلب من المقاولين الالتزام بالمعايير الجديدة لضمان توفير أسلوب صديق للبيئة في دبي، الذي من شأنه الارتقاء بجودة الحياة على المدى الطويل، إلا أنه سيتضمن زيادة في أسعار الإنشاءات على المدى القصير.
وعلى صعيد متصل، توقعت شركة جونغ لانغ لاسال الأمريكية في تقريرها حول القطاع العقاري في الخليج أن ترتفع أسعار العقار ما بين 10بالمائة إلى 20بالمائة خلال العام الحالي. وعزا التقرير تلك التوقعات مخالفة تقارير أخرى؛ توقعت حدوث تصحيح في قطاع العقار، إلى واقع استمرار الطلب المرتفع وازدياد كلفة المواد الأولية. وتوقع التقرير أن يشهد العام الحالي ارتفاع استثمارات دول الخليج في القطاع العقاري حول العالم بنسبة تزيد على 50بالمائة إلى أكثر من 20مليار دولار، مقارنة بالعام
2006.ولعل اختلال المعادلة السوقية وتباين المعروض والمطلوب من الأسباب القوية التي دفعت دبي إلى قائمة أغلى 10مدن في العالم، من حيث أسعار الوحدات الإدارية، حيث احتلت المركز الثامن في حين جاءت سنغافورة في المركز السابع. وأظهر مسح أعدته مؤسسة كوشمان أند ويكفيلد للاستشارات العقارية أن سنغافورة تقدمت 10مراكز على هذه القائمة لتحتل المركز السابع بسبب النقص الشديد في المعروض من الوحدات الإدارية في سنغافورة والنمو القوي لاقتصادها. وتصدرت لندن القائمة، وتلتها هونغ كونغ وطوكيو وبومباي وموسكو وباريس. وذكر المسح الذي شمل 58دولة في العالم أن أسعار تأجير الوحدات الإدارية في المدن العشر الأغلى زادت بنسبة 40بالمائة في حين زاد متوسط سعر الإيجار في سنغافورة بنسبة 78بالمائة. وجاءت مدينة دبلن في المركز التاسع ونيويورك في المركز العاشر.
ولاحظ تقرير المزايا أن العوامل السوقية الحالية وتوقعات الظروف الاقتصادية والسوقية دفع بالمستثمرين والمطورين وأطراف أخرى في السوق إلى استباق الأمر والإعلان عن زيادات في الأسعار ، حيث تجاوبت الأوساط العاملة في قطاع التطوير العقاري في دبي خاصة والسوق المحلية عامة بشكل سريع مع التطورات الأخيرة في سوق البناء والتشييد، التي تشهد ارتفاعات سعرية قياسية، خاصة على مادتي الحديد والأسمنت اللتين تشهدان نقصا حادا خلق سوقا سوداء وعطل كثيرا من المشاريع عن العمل.
وأشار التقرير إلى تقارير صحفية أشارت فيه إلى أن التضخم بات العدو الأكبر للشركات والأفراد والحكومات، بينما يشغل كثير من المحللين والخبراء الماليين أنفسهم في معارك جانبية تعكس مصالحهم في كيفية معالجة الأمر؛ كل يريد الدفة في صالحه متجاهلين المصلحة العامة. فبعض الخبراء، بحسب تقرير نشرته مجلة موني وركس العربية يرى أن قيام دول الخليج بزيادة رواتب موظفيها وتقديم الدعم للمواد الغذائية كفيل بمعالجة وتخفيف آثار التضخم. في حين يرى آخرون أن إعادة التقييم سيكون الأفضل.
في المقابل فان تنافسية الاقتصادات الخليجية وخصوصا تلك التي قامت عليها نهضتها الحديثة، مثل الإمارات، لا تجد من يسعفها. أما في قطاع العقارات، فقد بات يعاني من تداعيات الارتفاع في أسعار مواد البناء ومن النقص في اليد العاملة، بعد ارتفاع أسعار المواد مقابل العملات المحلية لضعف الدولار وتراجع إقبال العمالة لضعف القوة الشرائية، ما يتسبب بتأخر تسليم المشاريع، بالرغم من النمو الذي يشهده القطاع. حيث بدأت دول الخليج تواجه مشاكل على مستوى توظيف اليد العاملة المؤهلة، لاسيما أن الرواتب المعروضة في بعض بلدان آسيا المرسلة لليد العاملة بدأت تقترب من مستواها في دول الخليج. ودفع الأمر وزيرة الاقتصاد الإماراتية السابقة (وزيرة التجارة الخارجية حاليا) الشيخة لبنى القاسمي إلى دق ناقوس الخطر إزاء المشكلة، حيث مثل قطاع الإنشاءات 23بالمائة من إجمالي الناتج الداخلي في الإمارات مع نهاية 2007.وحذرت القاسمي من ركود في القطاع العقاري إن استمر الارتفاع في الأسعار، إذ حذرت شركة اعمار العقارية من أن ارتفاع تكلفة مواد البناء سيؤثر في أرباحها بحيث لن تنمو إلا بنسبة 3بالمائة خلال العام الجاري وهي ذات النسبة التي حققتها العام الماضي.
وبعد أن كانت معدلات التضخم في الخليج لا تتجاوز مستوى 3بالمائة في السابق، قفزت تلك المعدلات إلى ما يزيد على 10بالمائة في أكثر من بلد خليجي خلال الأعوام الثلاثة الماضية. وأشار تقرير لوكالة ستاندرد اند بورز إلى أن إمارة رأس الخيمة تفوقت على ابوظبي في نمو معدل التضخم مسجلة 13بالمائة، في حين سجلت أبوظبي معدل تضخم يبلغ 10بالمائة ثم قطر فسلطنة عمان والكويت، وتساوت البحرين والسعودية في نفس معدل التضخم. وارتفع التضخم السنوي في سلطنة عُمان ليصل إلى 8.29بالمائة في ديسمبر/ كانون الأول مُسَجلا أعلى مستوى في 16عاما على الأقل بسبب ارتفاع أسعار المواد الغذائية والإيجارات. أما وكالة موديز فأشارت إلى أن حجم احتياطي النقد الأجنبي لدى الإمارات بلغ 34.8مليار دولار في عام 2007وبنمو 26.5بالمائة، وبلغت نسبة التضخم للعام نفسه 9بالمائة، بينما سجلت نسبة النمو للائتمان المحلي 16.6بالمائة. وحسب صندوق النقد الدولي فقد بلغ معدل التضخم 8بالمائة في الإمارات العام الماضي مقابل 9.3بالمائة في
2006.وعلى صعيد أخبار الشركات العقارية السعودية، بدأت شركة عوالي العقارية بالتعاون مع مؤسسة العقارات الاستثمارية التابعة لحكومة عجمان البيع في المرحلة الأولى من مشروع مدينة عوالي في عجمان والواقعة على طريق الأمارات في إمارة عجمان. وتبلغ مساحة المشروع الإجمالية أكثر من 33مليون قدم أي ما يعادل 3.3مليون متر مربع وهو عبارة عن مدينة سكنية متكاملة تتكون من 136قطعة مخصصة للبناء السكني والتجاري لأبراج بارتفاعات تراوح بين 20و 50طابقا مهيأة لاستيعاب أكثر من 120ألف شخص. وقد تم بيع أكثر من 25في المائة من المشروع على عدد من المستثمرين أغلبهم سعوديون إضافة إلى بعض الشركات العالمية المتخصصة في المجال العقاري وبناء الأبراج.
وتتجه "مشاعر" الى تنويع استثماراتها العقارية داخل السوق السعودي بالانتقال للاستثمار في منطقتي الرياض وجدة بالإضافة الى مكة والمدينة حاليا. وفي اطار خطة التنوع تلك تعتزم الشركة طرح محفظة عقارية للاستثمار في منطقتي الرياض وجدة من خلال شراء أراض وتطويرها وبيعها، برأسمال يصل الى 150مليون دولار وبعائد مجز للمستثمرين في هذه المحفظة.
في دولة الامارات، تنوي شركة القدرة القابضة تأجيل طرح أسهمها للاكتتاب العام، والذي سبق وأعلنت أنه سيتم في مارس الجاري، إلى تاريخ لاحق خلال عام 2008.وقالت الشركة إن التأجيل تم على ضوء التصريحات الخاصة بالتعديلات المرتقبة لقانون الشركات في الدولة، والذي من المتوقع أن يعيد النظر في مسألة تخفيض الحد الأدنى لرأسمال الشركات المساهمة في الطرح في الاكتتاب العام.