عقاري: “المقارنة المباشرة” أفضل طرق تثمين العقارات المتضررة من سيول جدة

قال عبدالله فيصل بن صقر المثمن العقاري المعتمد من وزارة التجارة و الصناعة لتقدير تعويض العقارات المقرر نزع ملكيتها أو المتضررة ل(المدينة) : إن هناك خمس طرق مختلفة تستخدم محلياً وعالمياً لتثمين العقارات المنزوعة أو المتضررة، وهي: حساب التكلفة، والقيمة المتبقية، والمقارنة المباشرة (المبيعات المشابهة)، ورسملة الدخل، والتدفق النقدي حيث يتم اختيار الطريقة المناسبة للتثمين حسب نوع العقار المطلوب تثمينه.. مشيراً إلى أن افضل طريقة لتثمين العقارات المتضررة من السيول الأخيرة التي اجتاحت مدينة جدة هي طريقة المبيعات المشابهة. وذكر بن صقر، وهو نائب رئيس مجلس إدارة شركة دورشستر العقارية، وقد شارك في تثمين العقارات التي سيتم نزعها في الأحياء العشوائية أن أنسب طريقة لتثمين العقارات المنهارة في أحياء شرق وجنوب جدة بسبب سيول الأمطار هي طريقة المبيعات المشابهة حيث سيتم الرجوع إلى سجلات بيع العقارات في تلك الأحياء قبل السيول التي اجتاحت جدة أخيراً لمراجعة أسعار البيع، والاستدلال بها لتثمين العقارات المتضررة.. مشيراً إلى أن ذلك ينطبق بدرجة كبيرة على الأراضي، وأما بالنسبة للمباني فهناك نوعان، وهما: المباني الشعبية، والبناء المسلح. وأوضح صقر بأن المباني الشعبية يتم عادة تثمينها باسعار تتراوح بين 600 إلى 800 للمتر الواحد في حين يتم تسعير البناء المسلح بأسعار تتراوح بين ألف ريال إلى 1200 ريال تقريباً حيث يتم تثمين العقارات بطريقة حساب التكلفة من خلال حساب تكلفة البناء، ومن ثم حساب تكلفة الأرض، وهذه الطريقة تستخدم للعقارات ذات الاستخدامات المتخصصة مثل المستشفيات بينما تعتمد طريقة القيمة المتبقية على افتراض أفضل الخيارات لاستثمار الأرض المطلوب تثمينها من خلال حساب ثمن التطوير ثم تكلفة التطوير (الإنشاء) وأرباح المطور . وأضاف بن صقر بأن طريقة المبيعات المشابهة تعتمد على المقارنة المباشرة من خلال اختيار عقارات مباعة للمقارنة بينها وبين العقارات المطلوب تثمينها بشرط أن تكون العقارات المشابهة في نفس المنطقة أو الحي بحيث تكون مقاربة في المواصفات والاستخدامات، وهذه الطريقة تعتبر أهم الطرق التثمينية التي تعبر عن قيمة العقار السوقية، وتستخدم للأراضي والمباني السكنية عدا العقارات الاستثمارية مثل المراكز التجارية والمصانع فيما تعتمد طريقة رسملة الدخل على حساب الدخل السنوي للعقار إضافة إلى مصاريف التشغيل والصيانة، ونسبة العائد السنوي، وهي تستخدم لتثمين المباني بجميع استخداماتها وخاصة المباني الاستثمارية. واختتم بن صقر تصريحه بقوله إن طريقة التدفق النقدي تعتمد على تحويل الدخل المتوقع مستقبلاً من العقار إلى قيمة حالية حيث يتم خصم التدفقات النقدية المستقبلية إلى القيمة الحالية، وتصنف هذه القيمة على أنها قيمة استثمارية قد تتوافق مع سعر السوق، وقد لا تتوافق، وتستخدم هذه الطريقة لتثمين العقارات ذات الاستخدامات المتخصصة مثل المستشفيات.