القطاع العقاري الخليجي يعتمد على الطلب الإنتقائي

حافظ قطاع العقار الخليجي على الحد الأدنى من النشاط أخيراً فيما تباينت نسب التراجع ودرجاته بين دولة وأخرى تبعاً لمستوى التطور الحاصل ومقدار الجاذبية والتنوع اللذين يتضمنهما العرض والطلب، إضافة إلى طبيعة النظام المالي والاقتصادي ومدى انفتاحه على العالم. وأكد التقرير الأسبوعي لشركة «المزايا القابضة» أن «السيولة والوفور النقدية، سواء الآتية من الإنفاق الحكومي على مشاريع التنمية أم من شركات التطوير العقارية وحتى المستثمرين العقاريين، شكلت الحلقة الأقوى في الحد من التأثيرات الجانبية في مخرجات القطاع، بينما شكلت هذه العوامل الأساس لإعادة انطلاق السوق العقارية الخليجية معتمدة على الطلب الانتقائي في مشاريعها، خصوصاً على قطاعات السياحة والضيافة والمدن الطبية والتعليمية». وركز التقرير على نتائج الشركات العقارية خلال 2012 لأهميتها في تقويم قدرة القطاع على النهوض من جديد وفي تحديد جودة الأصول والاستثمارات القائمة. وأشار إلى أن النتائج تباينت بين سوق وأخرى، وأظهرت أن الشركات العقارية تركز جهودها على تحقيق أرباح إضافية من خلال الانتقائية في قرارات الاستثمار والمشاريع المنفذة، إلى جانب الجهود المبذولة للخروج من الخسائر السابقة، الأمر الذي حققه عدد من الشركات.
وحققت الشركات العقارية السعودية نهاية العام الماضي نتائج أفضل مقارنة بالعام السابق، وعزا بعضها تحسّن الأرباح التشغيلية إلى زيادة إيرادات تأجير المراكز التجارية خصوصاً والإيرادات من مبيعات العقارات والأراضي السكنية والتجارية. وعزت شركات أخرى الارتفاع إلى زيادة نسب إشغال الغرف السكنية والفندقية، بينما نجحت شركات عقارية مدرجة في بورصات المنطقة في تحسين إدارة التكاليف لديها، ما أدى إلى انخفاض واضح في النفقات وزيادة حجم المبيعات. وفي الإمارات، حققت الشركات العقارية نتائج أداء جيدة نهاية عام 2012 عقب تحسن إيرادات مراكز التسوق وتجارة التجزئة المملوكة لكبرى الشركات العقارية، كما ساهم قطاع الضيافة والترفيه في زيادة الإيرادات. وأعلنت شركات عقارية كبرى تسليم مزيد من الوحدات السكنية إلى أصحابها ومساحات تجارية العام الماضي، بينما كان لافتاً زيادة أرباح عدد من الشركات بعد انخفاض قيم العقارات والأصول المملوكة نتيجة إعادة تقويم الاستثمارات العقارية وتراجع خسائر القيمة العادلة للاستثمارات العقارية.
الأرباح الفصلية
ولفت التقرير إلى «استمرار الضغوط على نتائج الأرباح الفصلية نتيجة مؤثرات أبرزها انخفاض هامش الربح لمبيعات العقارات تبعاً لموقعها الجغرافي، كما ساهمت الزيادة في نفقات التشغيل والتمويل في الضغط على صافي الأرباح». وشدّد على أن «نتائج الأداء للشركات العقارية المتداولة لدى بورصات المنطقة أظهرت أن جزءاً كبيراً من ارتفاع الأرباح جاء نتيجة ارتفاع قيم الأصول والاستثمارات المملوكة لتلك الشركات، ما يعني ارتفاع القيم السوقية لتلك العقارات والاستثمارات ويشكل مؤشرات إيجابية للقطاع ككل». وبيّن أن «ارتفاع القيم السوقية للعقارات والأصول يعني ارتفاع مؤشرات الطلب ووتيرة النشاط، كما أن تعزيز قدرة الشركات على رفع أرباحها الربعية والسنوية سيساهم في تقوية مراكزها المالية ورفع قدرتها على الاستثمار».
واستطاعت فرص الاستثمار التي وفرها القطاع العام الماضي سحب جزء كبير من السيولة المتداولة لدى بورصات المنطقة، مدعومة بانخفاض مستويات الأخطار وتوقعات بتحقيق عوائد مرتفعة لا يمكن تحقيقها عبر الاستثمار بالأسهم نظراً إلى استمرار حال التذبذب وعدم الاستقرار.
وأشار تقرير «المزايا» إلى أن «توصيات مجالس إدارة الشركات وقرارات الجمعيات العمومية الخاصة بالتوزيعات النقدية، كانت عادلة هذه السنة من خلال تقويمها بإطار عوائد الفرصة البديلة أو ضمن مستويات التضخم السائدة لدى دول المنطقة ومقدار العوائد على الاستثمارات المشابهة لجهة أحجام الاستثمار والأخطار المتوقعة». وتراوحت نسب التوزيعات النقدية بين أربعة و20 في المئة، فيما تراوح المتوسط العام للتوزيعات السنوية عام 2012 للشركات العقارية عند تسعة في المئة، وهي نسبة جيدة على العوائد المتوقعة من الاستثمار وقد تساهم في تعويض جزء مهم من الخسائر.
التوزيعات السنوية
ولفت التقرير إلى أن «إيجابية نسب التوزيعات السنوية تأتي من زاوية تقويم معدلات التضخم لدى مجلس التعاون الخليجي والتي استقرت عند حوالى ثلاثة في المئة العام الماضي مقارنة ب3.7 في المئة عام 2011، وفقاً لتقرير صادر عن مجموعة بنك قطر الوطني». واعتبر أن «كل من تكاليف السكن والغذاء والمواصلات والاتصالات تشكل النسبة الأكبر من مؤشر أسعار المستهلك لدى دول الخليج والتي ارتفعت بنسب متفاوتة العام الماضي، في عمل ارتباط عملات غالبية هذه الدول بالدولار على استقرار الأسعار عند مستويات متوقعة». وتوقع بقاء أسعار الغذاء السبب الرئيس لزيادة معدلات التضخم، بينما انخفضت الأهمية النسبية لبند تكاليف السكن نظراً إلى تراجع الكلفة الإجمالية للإيجار نتيجة عملية التصحيح الحاصلة عبر زيادة المعروض من الوحدات السكنية.
وأكد أن «نشاط السوق العقارية يشهد حراكاً متواصلاً حالياً، فيما يعود التركيز على قطاع العقارات الفاخرة من قبل شركات التطوير في ظل مؤشرات طلب جيدة من قبل الأفراد».
وأكدت شركة «نايت فرانك» في تقرير حديث أن العقارات الفاخرة في دبي سجلت أعلى زيادة سعرية في العالم العام الماضي، وارتفعت قيمة المنازل الفاخرة 20 في المئة. يشار إلى أن السوق العقارية السعودية تشهد نهضة عمرانية كبيرة وإنشاء مشاريع ضخمة يتوقع أن تساهم في حل مشكلة السكن، وذلك عقب القرارات الحكومية التي وفرت حزمة من التسهيلات والحلول المالية لتأمين السيولة اللازمة للتملك.