رسوم «البيضاء» ونسبة التمويل يحددان بوصلة سوق العقارات

توقع خبراء ومستثمرون ركودا في أسعار العقار في المملكة خلال العامين المقبلين في حال التوجه إلى فرض رسوم على الأراضي البيضاء، ودفع 30 في المئة من قيمة التمويل، وإلغاء صكوك بمئات الملايين من الأمتار، مؤكدين أن الظروف باتت مهيأة أكثر من أي وقت مضى للمواطنين والطبقة المتوسطة لامتلاك مسكن بسعر ميسر ومعقول، مشددين على أن الفترة المقبلة ستشهد الكثير من المتغيرات التي تؤثر على توجهات السوق، منوهين أن حسابات جميع المستثمرين في القطاع العقاري ستتغير، ولكن تبقى الكلمة الأخيرة والفيصل والتأثير الأقوى للعرض والطلب، الذي سيحكم السوق في المرحلة المقبلة.
وقال رئيس لجنة الإسكان بالغرفة التجارية الصناعية بجدة المهندس خالد سعيد باشويعر: «واقع العقار الآن بين تيارين مجموعة تترقب هبوطا قويا للأسعار ليتمكنوا من اقتناء وحدات سكنية بأقل الأسعار الممكنة وبما يتناسب مع دخلهم وهذا حق مشروع لهم، ومجموعة أخرى تتمنى ثبات الأسعار وعدم انحدارها وانفجار فقاعة العقار والتي قد تؤدي إلى تقليص قيمة محافظهم العقارية واستثماراتهم والتي تعتبر أكثر أداة استثمارية أماناً وربحا لهم طوال المرحلة الماضية».
وأضاف: «واقع السوق لا يتجاوب إلا مع المنطق العلمي البحت والقاعدة الاقتصادية المعروفة وهي العرض والطلب، لذلك فإنه في حال شح ونقص العرض مقارنة بالطلب فإن أسعار العقار ستكون متماسكة، وهذا ما هو حاصل الآن خاصة في القطاع التجاري والمواقع الاستراتيجية والأحياء السكنية في وسط المدينة، فرغم الركود الحاصل والضغوط والمؤثرات من صدور قوانين وأنظمة وتصريحات وهبوط أسعار النفط إلا أن أسعار العقار في هذه المناطق مازالت متماسكة».
وتابع: «في حال زيادة المعروض عن الطلب والحاجة سواء في الأراضي أو الوحدات السكنية أو التجارية فإننا وقتها سنرى هبوطا للأسعار، وسنبدأ حينها في رؤية أسعار للعقار لم نرها أو نسمع عنها منذ أكثر من سبع سنوات، حيث ارتفع العقار خلالها لأكثر من 400 في المئة في بعض المواقع، وفي تحليلي الشخصي أن هذا هو الأقرب للواقع، حيث إن العوامل التي تسير في هذا الاتجاه هي الأكثر والأقوى والتي تتضمن مشاريع الإسكان سواء من القطاع الحكومي أو الخاص وشروط التمويل العقاري الجديدة، وهي دفع 30 في المئة من قيمة التمويل وإلغاء صكوك بمئات الملايين من الأمتار، أو احتمال فرض رسوم على الأراضي البيضاء والذي قد يؤدي في حال تنفيذه إلى إحداث تغييرات جوهرية في السوق ويساهم في هبوط لأسعار العقار خلال العامين المقبلين، والتي سوف تصب بلا شك في صالح المواطن من ناحية الأسعار، وتساعده على حيازة مسكن بسعر ميسر ومعقول، وستتغير أيضا حسابات جميع المستثمرين في القطاع العقاري، ولكن تبقى الكلمة الأخيرة والفيصل والتأثير الأقوى في هذا الجانب للعرض والطلب وهو ما سيحكم السوق في المرحلة المقبلة».
ويرى خبير العقار خالد الضبيعي، أن زيادة إنفاق الدولة في ميزانيتها الجديدة لعام 2015م على المشاريع العملاقة سيؤثر بشكل كبير على قانون العرض والطلب، وقال: «زاد الإنفاق الحكومي، ولم يؤد انخفاض أسعار البترول في تقليل إنفاق الدولة على مشاريع التنمية، وبالتالي دورة الانكماش لم تبدأ بعد، فالعقار ليس أرضاً فقط وإنما أرض وبناء، وبالتالي يدخل في مكوناته الكثير من السلع والخدمات، والتأثير المباشر على العرض والطلب على والسلع والخدمات يأتي من ارتفاع أو انخفاض إنفاق الدولة على مشاريع التنمية».
ولفت الضبيعي، إلى أن ميزانية الحكومة في السنة الجديدة زادت من إنفاقها ولم تخفضه حسب ما كان متوقعاً نتيجة انخفاض أسعار النفط وهذا يعني استمرار زخم (مومينتم) دعم التنمية عاليا، وبالتالي انخفض التأثير المباشر من انخفاض أسعار البترول والذي ربما يظهر تأثيره إن استمر لعام آخر دون مستوى الستين دولارا، مؤكدا أن استمرار ارتفاع زخم الإنفاق الحكومي بفضل الله جنب الاقتصاد السعودي تأثير الصدمة المباشرة لانخفاض أسعار البترول ليُظهر صلابته أمام الهزات المفاجأة عكس الاقتصاديات الهشة، وبالتالي مازلنا نرى - لا نستطيع أن نقول تماسكاً لأسعار العقار - ولكن تأثير أقل من المتوقع على أسعار العقار والذي ربما تظهر نسب انخفاض أكبر مع بوادر بروز دورة الانكماش بعد سنة كما ذكرنا في حال استمرت أسعار البترول دون متوسط ستين دولارا خلال السنة الحالية.
وحول هل هناك حقاً فقاعة عقارية؟ يجيب خالد الضبيعي في ختام حديثة بقوله: «كما هو معروف فالفقاعة العقارية أو البالون (The Bubble) هو وصف لحالة تحدث عندما تتسبب المضاربة على سلعة ما في تزايد سعرها، بطريقة تؤدي لتزايد المضاربة عليها، وقتها يبلغ سعر هذه السلعة مستويات خيالية، في تشبيه انتفاخ البالون، حتى يبلغ مرحلة ما يسمى بانفجار الفقاعة أو البالون (الانهيار)، وحدوث هبوط حاد ومفاجئ في سعر هذه السلعة، والواقع من وجهة نظري أن السوق العقاري السعودي ضخم لدرجة أن تكون فقاعة عقارية لكامل السوق من الصعوبة بمكان حتى اختلط على المتعاملين فيه بين الفقاعة ونسب التضخم العامة للاقتصاد، لذلك أرى أن هناك تباينا بين مناطق المملكة في تكون فقاعة عقارية بل إن هناك تباينا داخل مناطق المدينة الواحدة وخاصة جدة والرياض والشرقية لتكون فقاعة عقارية، فالأراضي في أطرافها تكون بها فعلاً فقاعة عقارية حقيقة نتيجة تعدد عمليات البيع فيها وارتفاع أسعارها نتيجة لذلك بينما بعض أجزاء جدة مثلاً لم تتضاعف أسعارها أكثر من ثلاث مرات بينما بالأطراف تضاعفت حتى عشر مرات سعرها خلال أربع سنوات لذلك نسبة تصحيح الأسعار ومدته سيتباين من منطقة لمنطقة ومن مدينة لمدينة ومن أطراف المدينة لداخلها، وهذا ما يترقبه السوق بعد سنة من الآن وما سيحدث لأسعار البترول.