أراضي الخير ارتفعت أسعارها ب(المضاربة) وتراجعت بغياب الخدمات

أعتبرها البعض مثل أسهم الشركات المساهمة الخاسرة .. شمال مدينة الرياض

استحوذت أراضي المنح الحكومية على مساحة كبيرة من النشاط العقاري في السعودية، وكانت ولا تزال إحدى قنوات المضاربة في السوق العقاري.
ويبدو أن الأزمة المالية العالمية التي ضربت الولايات المتحدة الأمريكية – أولا – ثم تلتها دول الاتحاد الاورربي ومن ثم العديد من دول العالم، قد أثرت سلبا على أسعار الأراضي في المملكة سواء كان الأمر منطقيا أو خرج عن نطاق المعقول.
وخلقت أراضي منح الخير شمالي الرياض تساؤلات يجب الوقوف عليها بالرصد والتحليل، حيث تعد "منح الخير" توجها حكوميا محمودا تقوم به حكومة المملكة للتخفيف عن كاهل أبنائها وتحقيق أغلى أماني المواطنين في تملك أراض خاصة، وقد انتشرت هذه المنح في كافة أرجاء المملكة، ولكننا بصدد الحديث عن صلبوخ و"منح الخير"فيها.
تلك المنطقة شهدت حالات من المد والجزر حيرت الكثيرين مابين ارتفاع فجائي مبالغ فيه، مع أن قطع الأراضي في هذه المنطقة لا تباع بالمتر المربع، ولكن بالقطعة كاملة، إلا أن المراقبين لتداول السوق العقاري في المملكة لاحظوا حالة انفلات غير مبررة لارتفاع الأسعار، مع أن المنطقة خالية من الخدمات، ويبعد عنها مخطط " درة الرياض" بمسافة 4 كيلو مترات مربعة، إلا أن ارتفاع الأسعار أثار حفيظة المتملكين لهذه المنح فأغراهم ذلك بالتمسك بقطع الأراضي الخاصة بهم رغبة في زيادات أخرى، وهناك من ألمح إلى أراضي المنح غدت مثل أسهم الشركات المساهمة غير الربحية أو غير الاستثمارية، والبعض الآخر حاول الاستفادة من كعكة عدم الاستقرار فشرعوا في البيع خوفا من هبوط الأسعار مجددا، وكان هؤلاء على حق فما حدث – بالفعل – كانت مفاجأة بكل المقاييس، فقد انخفضت الأسعار بشكل سريع وبلا منطقية أو أسباب واضحة، بما أن الأسعار قد انخفضت في الفترة السابقة التي تزامنت مع الأزمة المالية العالمية، فارجع البعض هذا الانخفاض بالتأثر بالأزمة المالية العالمية التي ضربت معظم بلدان العالم، مع أن المملكة والحمد لله في مأمن من هذه الأزمة، وهنا تكمن المعادلة الصعبة فلماذا كان الارتفاع فجائيا، وأيضا الانخفاض أكثر سرعة وبنسب كبيرة، جعلت الكثيرين يحجمون عن البيع عسى أن ترتفع الأسعار مجددا، والبعض القليل قرر التخلص مما يملك من قطع خشية أن يستمر مسلسل انخفاض الأسعار وتصبح الخسائر أكثر فداحة، وذلك شطر المعادلة الثاني.
من هنا كانت "الرياض" ترصد أسرار هذه الظاهرة وتحللها، فوجهنا أسئلتنا للعديد من أصحاب المكاتب العقارية والمواطنين في المنطقة لنتعرف على الأسباب الحقيقية لارتفاع الأسعار ثم انخفاضها فجأة، والرؤية المستقبلية في هذه المنطقة.
في البداية يقول سعد المطيري صاحب مكتب عقاري في المنطقة لا توجد أسباب منطقية لارتفاع الأسعار في السابق ولم يكن هنالك محفز لوصول الأسعار إلى ما وصلت إليه من ارتفاع خيالي في فترة وجيزة، ولكن من الممكن أن يكون سبب ارتفاع الأسعار قرب المنطقة من مخطط "درة الرياض"، فالمنطقية تقول إذا جاور المكان مكانا ذا خدمات ورؤية تسويقية فمن ثم سترتفع الأسعار لتتناسب طرديا مع ارتفاع أسعار المخطط المملوءة بالخدمات، وهذا سبب من -وجهة نظري- وجيه، ولكن غير مبرر بشكل كبير لان نسبة الارتفاع كانت أعلى مما يتخيله أي خبير عقاري.
أما ما يلفت النظر – حاليا – حالة الانخفاض الملحوظ، وأنا ارجع ذلك لعدم وجود خدمات وهذا هو الشيء المنطقي، فالمنطقة الخالية من الخدمات تهبط أسعارها، حتى وإن كان الموقع متميزا، وأرى الانخفاض في أسعار مخطط "منح الخير" منطقيا، وكان الأولى بهذا الانخفاض أن يكون بداية شروع المالكين للبيع وليس العكس.
ويقول عبدالله السالم "صاحب مكتب عقاري": أنا اختلف مع كل الذين قالوا إن ارتفاع الأسعار في هذه المنطقة غير منطقي، فأنا أراه منطقيا جدا لعدة أسباب من أهمها: قرب المخطط من الطريق السريع، مجاورة المكان لمخطط درة الرياض. وأرى أن هذين العنصرين من أهم أسباب ارتفاع الأسعار، أذن أين عدم المعقولية التي تتحدث عنها، فكل العناصر متوفرة لمزيد من الارتفاع في الأسعار. وعن سر الانخفاض في الأسعار قال السالم: هذا الانخفاض يعد أمرا صحيا فدائما كل ارتفاع يصاحبه انخفاض، ولكن هذا الهبوط في الأسعار لن يستمر طويلا بل سيعود الأمر أكثر مما كان عليه وبشكل كبير، وأزعم إن هذا الانخفاض لن يستمر طويلا وليس للأمر علاقة بالأزمة المالية العالمية.
ويوافقه عبدالرحمن المطيري صاحب مكتب عقاري حيث يقول: إن قرب المكان من مخطط "درة الرياض" كان سببا وجيها لارتفاع الأسعار، وأرى أن نسبة الارتفاع لم تكن كبيرة بل العكس تماما أرى إن الأسعار معقولة جدا وليس مبالغا فيها كما يقول البعض، خاصة الشريط الأمامي "الأراضي التجارية" التي يحتفظ بها مالكوها بشكل كبير وهذا التمسك بالطبع، دافع لارتفاع الأسعار. آما عن الانخفاض المفاجئ للأسعار لهذا المخطط فالأمر لا يعدو إن يكون هزة أسعار سريعا ما تعود إلى سابق عهدها مرة ثانية وأرى أن نسبة هبوط الأسعار لم يكن مبالغا فيها أيضا، لان حركة السوق دائما تحتمل الأمرين الصعود والهبوط السريع، ولكن سريعا ما يعود الأمر عندما تهدأ عمليات الطلب ويكثر العرض، في هذه الحالة نصل إلى السعر المثالي، أما إذا زاد الطلب وقل المعروض فسوف ترتفع الأسعار والعكس بالعكس، وهذه نظرية اقتصادية معروفة.
إلى ذلك رأى عدد من المواطنين أنه لا توجد مسببات منطقية لارتفاع الأسعار للراغبين في عمليات البيع أو الشراء في المنطقة، حيث يقول محمد القحطاني مواطن راغب في الشراء : لقد كانت الأسعار منخفضة في بادئ الأمر وكان الأمر مشجعا لعمليات الشراء، ولكن بعد فترة ارتفعت الأسعار بشكل جنوني واستمر الأمر لفترة، ولكن ما لبثت أن هبطت الأسعار مجددا وأرى أن الانخفاض مبرر لعدم وجود خدمات في المخطط، بل أتوقع أن تهبط الأسعار أكثر وأكثر لأنه – باختصار- لا توجد مسببات منطقية لارتفاع الأسعار، فليس هنالك طلب كبير ولا توجد مغريات مما يؤثر إيجابيا في عمليات التكالب وزيادة الطلب ومن ثم ارتفاع الأسعار، وانتظروا هبوطا قويا في الأيام القليلة المقبلة.
ويقول خالد الحسين " مواطن": لي رأي مختلف بعض الشيء أولا الارتفاع في بادئ الأمر كان مبالغا فيه بسبب رغبة بعض المستثمرين الاستحواذ على المخطط فزادت إغراءاتهم للمالكين مما يجعل الأسعار ترتفع بشدة، وعندما رأى بعض المالكين ذلك توقفوا عن البيع طمعا في زيادة الأسعار خاصة من يمتلكون قطعا على الواجهة التي ستصبح فيما بعد أراضي تجارية، أو مشروعات تجارية من هنا حصل عزوف جماعي عن عمليات الطلب والشراء لهذا رأينا الانخفاض الكبير في الأسعار، ولكن أرى أن هذا الانخفاض لن يستمر طويلا لأسباب كثيرة أهمها: انخفاض أسعار مواد البناء خاصة ( الحديد-والاسمنت) والمعادلة الاقتصادية تقول إذا ارتفعت أسعار الأراضي انخفضت أسعار مواد البناء والعكس، كما أن منطقة منح الخير لا يباع فيها بالمتر المربع بل بالقطعة، من ثم سيكون سعر أراضي المنح اقل من نظيرتها التي تباع بالمتر المربع.
لهذا فمن المنتظر أن يحدث إقبال على الشراء، مما سيرفع الأسعار لزيادة الطلب.ويرى من جهته عبدالله العنزي "مواطن " أن ارتفاع الأسعار لا مبرر له على الإطلاق بل أزعم أن يدا أو إيادي خفية كانت السبب في زيادة أسعار هذه المنطقة، رغم أنه لا مسببات للارتفاع، بل كان الأولى أن تهبط الأسعار وهذا هو المنطقي، فالمنطقة خاليه من الخدمات ولا توجد عناصر جذب تؤثر إيجابا في ارتفاع الأسعار فالانخفاض هو الشيء المنطقي والمعقول وغير ذلك لا مبرر له.
ويقول احمد العبدالله " مواطن" : أنا لا أدري ما المشكلة في ارتفاع أسعار قطعة ارض أو منطقة بأكملها ولا أدري ما المشكلة في انخفاض سعرها، فالأمر عادي جدا والأسواق نادرا ما تشهد استقرارا، إذاً تقلب الأسعار هو القاعدة وليس الثبات، خاصة في سوق العقار، فكلنا شاهد ارتفاع الإيجارات غير المبرر له في العامين الماضيين، وبعد الأزمة المالية وانخفاض أسعار مواد البناء ظن الجميع أن تنخفض قيمة الإيجارات وكذلك الشقق السكنية والأراضي بجميع أنواعها، ولكن لم يحدث ذلك، لذلك فإن عدم المعقولية هي الشيء السائد الذي يحير الخبراء ومن ثم العقاريين، وازعم على أن عمليات البيع والشراء لا تخضع فقط للعرض والطلب ولكن قد يخضع الأمر لرؤية مستقبلية للمكان، وبالتالي إذا بادر شخص ما برفع سعر قطعة أرض بغرض الشراء، فبالتالي أصبح هذا الأمر جواز مرور لسيل من زيادات الأسعار، فأول الغيث قطرة.... وإذا انتهى الأمر بان اكتفى هذا الشخص بعمليات الشراء، فبالتالي سيقل الطلب وتعود الأسعار إلى سابق عهدها وربما أقل، وهذا الأمر أشبه بالشائعة التي تطلق في أسواق الأسهم، فيعقبها ارتفاع جنوني أو انخفاض قاتل، فالأمر متشابه رغم تباين نسبة المخاطر بين القطاعين (العقار – الأسهم).