تقرير دولي يشيد بتوصية "الشورى" في الإسراع لمواجهة أزمة الإسكان بتنفيذ المساكن الشعبية

مبادرة الإسكان الأردنية تعيد التوازن بين العرض والطلب للمنتجات العقارية.. في تقرير ل"مزايا":

أقر مجلس الشورى السعودي توصيات للإسراع لمواجهة أزمة الإسكان وذلك عبر تنفيذ مساكن شعبية سريعة في كل المناطق من خلال هيئة الإسكان التي تأسست مؤخرا. وتعاني السعودية كما غيرها من دول المنطقة من نقص حاد في الوحدات السكنية في العاصمة وباقي المدن، وأوضحت دراسة لهيئة تطوير مدينة الرياض أنها تحتاج إلى 30ألف وحدة سكنية سنويا. كما تشير توقعات سوقية إلى حاجة ماسة وفورية لما يزيد عن نصف مليون وحدة سكنية لإعادة التوازن إلى السوق.
؟ لاحظ تقرير شركة المزايا القابضة تزايدا في الاهتمام المحلي والإقليمي من قبل شركات الاستثمار والمؤسسات المصرفية لجمع صناديق استثمارية، للاستثمار في الفرص المواتية في قطاع العقارات الأميركية والبريطانية، التي تعاني من تراجع حاد في الأسعار نتيجة ميل كفة العرض على الطلب المحدود.
وقال التقرير، الذي يرصد تطورات السوق العقاري واتجاهاته، أن نتائج أزمة الائتمان والسيولة الأميركية، وبالتبعية العالمية، أوجدت فرصا استثمارية كبيرة وضخمة في سوق العقارات في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة، بعد أن تراجع الطلب على العقارات بحدة خلال الشهور الماضية عقب انفجار فقاعة القروض العقارية الرديئة وإفلاس شركات التمويل والبنوك الكبرى، عدا عن انعدام قدرة ملايين من الأميركيين والبريطانيين على دفع أقساط قروضهم العقارية.
وتابع التقرير أن وجود أعداد ضخمة من العقارات السكنية والتجارية وغيرها من العقارات في مراحلها النهائية من التسليم، ومع حقيقة وجود عرض فعلي مرتفع، فذلك سيدفع المطورين أو البنوك الممولة إلى عرض العقارات في صفقات بيع قسرية واضطرارية لتسديد مراكز والتزامات مالية قصيرة الأجل.
وأوضح التقرير أن استرداد مئات الآلاف من الوحدات العقارية من قبل البنوك الممولة لفشل أصحابها في سداد القروض، سيعمل على خلق أزمة في تلك الأسواق، ولكن تلك الأزمة تعني فرصا استثمارية للشركات والأفراد الذين يملكون السيولة، ليتم استثمارها في العقارات الأميركية التي سترد فيها الروح على المدى المتوسط أو طويل المدى. وقال التقرير إن الولايات المتحدة وأوروبا دخلت في قيلولة قصيرة، لكنها ستفيق وتحقق معدلات نمو قوية خلال السنوات المقبلة، ما يضمن تحقيق المستثمرين لمعدلات أرباح قوية.
وقال التقرير إن في مدينة ميامي الأميركية وحدها، يصل عدد الشقق تحت الإنشاء إلى أكثر من 80ألف شقة سكنية، أو تم الانتهاء منها وبعضها لا تزال غير مشغولة. ما يعطي تقديرا تقريبيا عن عدد الشقق في المدن الكبرى الأخرى المفضلة للاستثمار العقاري في الولايات المتحدة.
وفي السياق، وفي وقت سابق، صرح السناتور كريستوفر دود أن ما بين مليون وثلاثة ملايين أميركي، يمكن ان يفقدوا مساكنهم في الولايات المتحدة بسبب ارتفاع الإقساط الشهرية لقروضهم العقارية التي منحت رغم مخاطر الائتمان وبمعدلات فائدة متغيرة.
وقال.. يمكن ان يؤدي تغيير معدلات الفائدة إلى ارتفاع الإقساط الشهرية من 400دولار إلى أكثر من 1500دولار. وقال دود في مؤتمر صحافي في واشنطن : نشهد اعلى معدل لمصادرة (استرداد) المنازل منذ 37عاما، وأدنى مستوى لبناء مساكن منذ 10سنوات.
كما تناقلت تقارير ما تحدث به اقتصاديون أمريكيون من إن مخاطر التخلف عن السداد في قطاع الرهون العقارية عالية المخاطر والديون الكبيرة تشكل الآن خطرا أكبر على ازدهار الاقتصاد الأمريكي من خطر ما يسمى الإرهاب. وأظهرت أن توقعات سوق الإسكان في خمس سنوات تعتبر ايجابية بدرجة كبيرة، إذ توقع 42% أن تستقر أسعار المساكن على مدى خمس سنوات بينما قال 41% أنهم يتوقعون أن ترتفع، مقابل 16% توقعوا أن تنخفض.
إلى ذلك، قالت صحيفة فاينانشال تايمز إن البنوك المركزية في أوروبا والولايات المتحدة تجري مباحثات حول إمكانية شراء الأوراق المالية المضمونة بالرهون العقارية في محاولة لحل الأزمة الائتمانية العالمية، لإنقاذ الاقتصاد العالمي من أسوأ أزمة يشهدها منذ الحرب العالمية الثانية. وحتى الآن تبدي البنوك المركزية استعدادها فقط لتقديم قروض بضمان الأوراق المالية بدلا من شرائها. وهوت قيمة هذه الأوراق وسط أزمة ائتمانية بسبب تخلف أعداد كبيرة من أصحاب الرهون العقارية عالية المخاطر في الولايات المتحدة عن سداد التزاماتهم.
وقال التقرير إن الشركات والمؤسسات المالية الخليجية وكذلك الصناديق السيادية، بما يتوفر لها من فوائض مالية نجمت عن أسعار النفط المرتفعة والنمو الاقتصادي الكبير في المنطقة، قد أصبحت في دائرة الضوء من قبل المؤسسات والبنوك والشركات لاستثمارية الساعية وراء المستثمرين القادرين على الوفاء بالتزامات تلك الشركات، حيث لا يخفى أن الهيئات الاستثمارية السيادية من آسيا والشرق الأوسط غنية بالسيولة المالية، ولديها أفق زمني أطول من المستثمر العادي. إذ أصبحت دول الخليج النفطية من الفاعلين الهامين في الاقتصاد العالمي بفضل العائدات النفطية.
ولاحظ التقرير أن صناديق استثمارية خليجية تبحث عن فرص الاستثمار في أصول مالية أميركية متعثرة في محاولة للاستفادة من أزمة أسواق الائتمان وتحويلها إلى فرصة استثمارية تستفيد منها المنطقة. وتسعى الشركات والمؤسسات المالية لشراء الأصول العقارية المتعثرة، التي ابتعد عنها المستثمرون حاليا.
وبين عامي 2002و 2006كسبت دول الخليج بين - 1.51.2تريليون دولار من العائدات ما رفع أرصدتها في الخارج إلى أكثر من تريليون دولار، بحسب تقديرات دولية، ما زاد كثيرا من وزن دول الخليج في الاقتصاد العالمي.
وأكد التقرير أن الانتقال إلى الاستثمار في العقارات الأميركية لا يعني بالضرورة سحب الاستثمارات أو التأثير على العقارات المحلية. فأسعار النفط المرتفعة والنمو الاقتصادي والأداء الاقتصادي الكلي كلها أمور تدفع إلى مزيد من النمو لعقارات المنطقة. ففي الإمارات، توقع تقرير حديث ان يواصل الطلب على العقارات في الإمارات تفوقه على العرض على مدى السنوات الثلاث المقبلة ليبدأ طرفا المعادلة بعد ذلك تحقيق التوازن مع نهاية عام
2010.ورجح التقرير الذي أعدته شركة "المال كابيتال" ان يصل عدد الوحدات العقارية الجديدة التي ستدخل السوق في تلك الفترة، أي منذ العام الجاري وحتى نهاية 2010إلى حوالي 180ألف وحدة. وهي تقدر حجم ما دخل إلى السوق فعلاً من الوحدات العقارية في العام الماضي بما يعادل 30% من الوحدات التي كان من المفترض دخولها إلى السوق، وذلك نتيجة عوامل عدة أبرزها النقص في الأيدي العاملة وغير ذلك من اختناقات العمل.
وعلى صعيد أخبار الشركات العقارية،في الكويت، قال بيان صادر عن البورصة ان الجمعية العمومية العادية وغير العادية لشركة المزايا القابضة ستنعقد 31الجاري لمناقشة توصية مجلس ادارة الشركة عن السنة المالية المنتهية بتوزيع 50% نقدا و20% منحة وزيادة رأس المال بنسبة 23.7% بقيمة اسمية 100فلس للسهم الواحد مضافا اليها علاوة اصدار قدرها 700فلس للسهم الواحد مع تنازل للمساهمين الحاليين عن حقهم في هذه الزيادة لمستثمرين استراتيجيين.
واتخذت شركة التمدين العقارية خطوات تهدف للدخول في استثمارات جديدة خارج السوق العقاري المحلي، من خلال دراسة عدد من الفرص الاستثمارية في بعض الأسواق الخليجية وتحديدا في قطر وأبوظبي ودبي، وتسعى الشركة لتوظيف السيولة المتاحة حاليا والناتجة عن أعمالها التشغيلية، بالاضافة إلى التخارج من احد استثماراتها. وامام الشركة آليات عديدة للاستفادة من فرص محددة في هذه الاسواق اما من خلال الدخول مباشرة، او تأسيس صناديق ومحافظ عقارية.
وناقشت الشركة الكويتية العقارية القابضة عملية زيادة رأسمال الشركة، حيث اقرت التوصية للجمعية العمومية بزيادة رأسمال العقارية من 30مليون د.ك الى 80مليون د.ك بنسبة 167%، على ان يكون سعر السهم 100فلس قيمة اسمية وعلاوة اصدار مقدارها 35فلسا. ولدى الشركة توسعات استراتيجية مقبلة في عدد من دول المنطقة وخصوصا المملكة العربية السعودية وقطر، اضافة الى منطقة الشرق الاوسط، وستوجه السيولة التي ستتحقق من الزيادة ستوجه لدعم تلك التوسعات والانتشار الخارجي ودعم بعض المشاريع القائمة.
كما اعلنت شركة دار الكوثر العقارية عن قيامها بشراء الاراضي التي قامت ببيعها خلال السنوات الماضية للمستثمرين والمواطنين في مناطق عدة وبعوائد من 35الى 200في المائة عن السعر الذي قام العميل بشرائه كعوائد استثمارية محققة. وستقوم الشركة بشراء الاراضي في دولة الامارات وسلطنة عمان في مناطق رأس الخيمة وعجمان ومدينة النهضة في مسقط ومشاريع ولاية بركاء ومشاريع ساحة الباطنة ومشاريع صلالة.
الى ذلك، تحضر شركة مشاريع الكويت الاستثمارية لإدارة الأصول "كامكو" حاليا لاطلاق شركة عقارية برأسمال لن يقل عن 15مليون دينار، وتعمل الشركة ايضا على اطلاق شركة عقارية لمصلحة عملاء في السوق المحلي.
وابرمت شركة أبيار للتطوير العقاري أخيرا صفقة لشراء أرض في مدينة جدة بالسعودية بقيمة بلغت 150مليون ريال سعودي. وتمثل هذه الصفقة باكورة استثمارات الشركة في السوق السعودي، حيث ستعمد لاستغلال هذه الأرض التي تشغل موقعا فريدا على الكورنيش، في بناء برج سكني بتصميم مميز، وتنوي الشركة التي تركز استثماراتها في الامارات الدخول أيضا في مشاريع عقارية اخرى في قطر بالاضافة الى ابرام صفقات جديدة في السعودية خلال العام
2008.في الامارات العربية المتحدة، اطلقت مجموعة الإمارات للاستثمار باكورة مشاريعها في اليمن بتكلفة تصل الى 500مليون دولار امريكي. ويضم المشروع الاول الذي اطلق عليه تسمية (شرفات صنعاء)، وحدات سكنية تستهدف الشريحة العليا من المجتمع، ويضم مساحات ترفيهية وحدائق وخدمات تسوق. ويمتد المشروع على مساحة تتجاوز 140مليون متر مربع.
وأطلقت نخيل، مشروع "الحي الإماراتي" في المدينة العالمية "انترناشيونال سيتي" ليمثل الحي العاشر والأخير ضمن أحياء المدينة العالمية. ويتألف الحي الإماراتي الذي بدأ العمل فيه مؤخرا من 1664وحدة مقسمة على 26مبنى يتألف كل منها من 4طوابق بالإضافة إلى طابق ارضي، وتتنوع هذه الوحدات بين "الاستوديو" و"الغرفة وصالة" أسوة ببقية وحدات المدينة العالمية، وسيبلغ عدد الوحدات المكونة من غرفة وصالة 756وحدة وعدد وحدات الاستوديو 856وحدة، بالإضافة إلى 52وحدة مخصصة للأغراض التجارية، ومن المقرر تسليم المشروع في الربع الثالث من عام
2009.كما تعتزم شركة دبي الجديدة للعقارات "نيو دبي" طرح 30% من رأسمالها للاكتتاب العام، في خطوة تستهدف تعزيز الموقع الاستثماري للشركة التي تجاوزت قيمة اسثماراتها 14مليار درهم. وتعمل الشركة حاليا على تدقيق الاجراءات الخاصة بهذه الخطوة تمهيدا لتقديمها الى وزارة الاقتصاد التي ينتظر أن تدرس الطلب وتقيم وضع الشركة قبل الموافقة عليه. وبدأت "نيو دبي" تنفيذ خطة لرفع قيمة استثماراتها من 14مليار درهم الى 25مليار درهم خلال السنوات السبع القادمة، وذلك من خلال طرح مشاريع عقارية جديدة تستهدف مختلف الشرائح من اصحاب الدخول المرتفعة والمتوسطة الى جانب المشاريع المخصصة للمكاتب التجارية.
بالمقابل، تتجه شركة صروح للاستثمار نحو وضع حجر الأساس لانشاء مدينة صناعية في الأردن في مايو المقبل بكلفة قدرت ب 300مليون دولار وذلك بمشاركة مستثمرين استراتيجيين من الكويت والأردن.
في لبنان، تشهد السوق العقارية زيادة مستمرة بالأسعار منذ حرب تموز 2006، بسبب ارتفاع حجم الطلب بشكل كبير عن العرض، علماً أن أكثر من سبعة آلاف شخص تشردوا من منازلهم خلال العدوان، بينهم من اشترى شققا جديدة، وآخرون استأجروا شققاً بانتظار انتهاء إعادة إعمار الأبنية المدمرة. وقد تعدى معدل سعر متر البناء في العاصمة بيروت الألف و 200دولار في الوقت الراهن، وتتوقع الجهات المعنية في القطاع أن يرتفع سعر المتر بشكل جنوني، إذا ما توصلت الطبقة السياسية إلى حل للأزمة الحالية. كما أنها لا ترى فرصة لتراجع الأسعار لأي سبب من الأسباب، كون الطلب يبقى أعلى من العرض، حتى مع استمرار الأزمة، بسبب معرفة أصحاب العقارات أن القطاع سيعود إلى الانتعاش مجرد استقرار الأوضاع.
ان هذا الواقع، اثار عند مالكي العقارات شهوة استرداد عقاراتهم، سعيا الى تحقيق ارباح عالية من خلال تشغيلها، فبرزت موجة حالات استرداد الشقق السكنية المستأجرة ضمن إطار قانون الإيجارات الاستثنائي، وهذه الحالات في ازدياد منذ سنتين تقريبا. ولقد أصبحت قيمة التعويضات والاستثمار مجدداً في المباني مغرية لأصحاب الملك، نتيجة ارتفاع أسعار العقارات والشقق السكنية بشكل كبير مؤخراً، حيث زادت اسعار العقارات اكثر من 50% في بعض المناطق، و100% في مناطق اخرى من بيروت.
في موازاة ارتفاع أسعار العقارات المبنية بشكل كبير في الفترة الأخيرة، كانت الأراضي والإيجارات تسجل أيضاً ارتفاعات مماثلة. فالإيجار السكني كان يتراوح بين 5و 6في المئة من قيمة العقار، ومن المنطقي أن ترتفع، إذ إن بدل الإيجار يلحق بأي زيادة تطرأ على العقار وعلى كلفة البناء.
ويبلغ متوسط نسبة الارتفاع السنوي على قيمة الإيجارات 20في المئة في الحد الأدنى. كما يصعب ايجاد حركة تصحيحية لاسعار الايجارات مع غياب الاسباب الدافعة لذلك، الا في حال حصول احداث امنية قد تسبب ركودا في العقارات تدفع بالتالي الى تراجع الطلب، وانخفاض اسعار الايجارات.
وبالنسبة إلى أسعار الأراضي المعدة للتطوير العقاري في بيروت، هناك ترابط عضوي مع أسعار الشقق، إذ إن الطلب الأساسي يتركز على قطع الأرض الصغيرة الحجم بسبب تركّز عمليات البناء في الشقق الصغيرة والمتوسطة. وهذا الطلب المركز أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي بما يفوق الارتفاع الذي طرأ على المساحات الأكبر التي لم تشهد أسعارها إلا ارتفاعاً طفيفاً بسبب قلّة الطلب عليها، إضافة إلى تراجع اهتمام المستثمرين الخليجيين عن التفكير في إطلاق مشاريع كبيرة في لبنان.