الرياض الوجهة الأولى ل 55 % من المستثمرين العالميين

تظل العوامل الأساسية الداعمة للنمو في سوق العقارات في المملكة العربية السعودية قوية، على الرغم من النزاع الأخير في إيران، وذلك وفقاً لتقرير الوجهة السعودية 2026 الصادر عن شركة الاستشارات العقارية العالمية»نايت فرانك». ومع التطلع إلى المستقبل، أشار التقرير إلى وجود 6،3 مليارات دولار أميركي من رأس المال الخاص العالمي الجاهز لدخول سوق العقارات في المملكة مع استقرار الأوضاع الجيوسياسية.
وقال فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا»: على الرغم من التكاليف البشرية والاقتصادية للنزاع في الشرق الأوسط، سارعت حكومات دول مجلس التعاون الخليجي إلى إظهار مستوى متقدم من الأمن والمرونة، من خلال استعراض قدراتها الدفاعية لتعزيز الاستقرار طويل الأجل الذي حافظت عليه المنطقة لعقود. ويستند مستوى ثقة المستهلك السعودي إلى عوامل طلب هيكلية قوية تشمل النمو السكاني، وتدفقات رأس المال، وتوسع الأعمال، والهجرة الوافدة. والأهم من ذلك، أن ولاء وثقة المقيمين الأجانب على المدى الطويل في حكومات دول مجلس التعاون قد تشكّلا نتيجة عقود من الاستثمار في رفاهية المجتمع وجودة حياة السكان. وبناءً على ذلك، لا نتوقع تراجع الطلب طويل الأجل من المستثمرين غير المقيمين، بل نتوقع فترة توقف مؤقتة إلى حين انحسار النزاع.»
«يتمثل الخطر الرئيس في حدوث تصعيد طويل الأمد من شأنه أن يعطل تدفقات السفر، وحركة رؤوس الأموال، أو قرارات نقل الأعمال، وقد يشهد نشاط الاستثمار على المدى القريب تباطؤاً مع إعادة تقييم المستثمرين لمستويات تقبلهم للمخاطر الجيوسياسية، مع ذلك، تظل العوامل الهيكلية الأساسية الداعمة لسوق العقارات في المملكة قائمة».
محطة مفصلية
وعلى الرغم من طغيان الأحداث الأخيرة، شكّل يوم 22 يناير 2026 محطة مفصلية في سوق العقارات السعودية، حيث فتحت المملكة أبوابها رسمياً أمام المستثمرين العقاريين الدوليين غير المقيمين لأول مرة. ويمنح قانون تملك العقارات الجديد لغير السعوديين، الذي تمت الموافقة عليه حديثاً، دفعة إضافية لبرنامج التنمية الاقتصادية لرؤية 2030، إذ يتيح مشاركة الأجانب في 170 منطقة جغرافية محددة، ويحمل في طياته القدرة على إعادة تشكيل الأسواق ذات الطلب المرتفع مثل الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة.
وأوضح دوراني :» يُعد توقيت إصدار قانون تملك العقارات للمستثمرين الدوليين غير المقيمين ذا أهمية كبيرة، في ظل إظهار العديد من القطاعات العقارية في المملكة مؤشرات على اقترابها من تسجيل مستويات قياسية جديدة. وقد بدأت التغييرات في قواعد تملك العقارات للمشترين الدوليين غير المقيمين بالفعل في توليد طلب ملموس على العقارات في المملكة. ففي الواقع، وقبل اندلاع النزاع، حددنا نحو 1،5 مليار دولار أميركي من رأس المال الخاص العالمي الذي يستهدف السوق السكني، في حين يدور نحو 3،4 مليارات دولار أميركي حول قطاع العقارات ذات العلامات التجارية».
وأضافت سوزان الأموي، المديرة العامة لشركة نايت فرانك في السعودية»: أدت تحديات القدرة على تحمل التكاليف، الناتجة عن الارتفاع الكبير في سوق الإسكان في أعقاب أحد الأهداف الأساسية لرؤية 2030 والمتمثل في رفع نسبة تملك العقارات إلى 70 % بحلول نهاية العقد، إلى انخفاض بنسبة 55 % في حجم المعاملات في الرياض خلال الاثني عشر شهراً الماضية، في حين تراجعت القيمة الإجمالية لمبيعات العقارات في العاصمة بنسبة 48 ٪ خلال الفترة نفسها، وتشير تحليلاتنا إلى أن «الرياض» وحدها ستحتاج إلى أكثر من 305,000 وحدة سكنية إضافية بحلول عام 2034 لاستيعاب نمو سكانها، مما يعكس استمرار الزخم الإيجابي القوي على المدى الطويل، وهو ما تدركه بوضوح الأوساط الاستثمارية العالمية. ولهذا، نرى أن قانون التملك الجديد قد يضخ رؤوس أموال جديدة، ويعزز السيولة، ويجذب قاعدة متنوعة من المستثمرين الدوليين».
أظهرت نايت فرانك أن الرياض تُعد الوجهة الأولى ل55 ٪ من المستثمرين العالميين، تليها جدة كأكثر المدن جاذبية بنسبة 46 ٪، ثم المدينة المنورة بنسبة 43 ٪، ومكة المكرمة بنسبة 41 ٪، والدمام بنسبة 22 ٪. ورغم أن الرياض تتصدر القائمة بشكل عام، فإن المدن المقدسة تحظى بتفضيل لدى بعض فئات المشترين، وتُعد مكة المكرمة الوجهة الاستثمارية الرئيسة للمشترين المحتملين من الهند (56 ٪) والجزائر (45 ٪). أما المدينة المنورة، فتأتي أعلى مستويات الاهتمام بشراء العقارات فيها من المملكة المتحدة (59 ٪) وماليزيا (58 ٪). ومن بين المشاركين المسلمين، أشار 59 ٪ إلى مكة المكرمة كوجهتهم الأساسية، فيما فضل 63 ٪ المدينة المنورة.
ومن بين جميع المستثمرين المحتملين، فإن 55 ٪ ممن تتجاوز ثرواتهم الشخصية 3 ملايين دولار أميركي مستعدون لإنفاق أكثر من 2 مليون دولار أميركي على شراء عقار سكني في المملكة، مقارنة ب17 ٪ فقط ممن تبلغ ثرواتهم حتى 500,000 دولار أميركي. أما بين المقيمين في المملكة، فيتوقع 36 ٪ منهم إنفاق أقل من 500,000 دولار أميركي، مقارنة ب24 ٪ من المشترين الدوليين.
وتشير نايت فرانك إلى أن الطلب العالمي يتركز في العاصمة السعودية، مما يعزز احتمال بقاء أسعار العقارات السكنية مستقرة في بعض الشرائح السعرية. فعلى سبيل المثال، يمتلك 63 ٪ من مجتمع المستثمرين العالميين ميزانيات لا تتجاوز مليون دولار أميركي، ويتوقع 69 ٪ من هؤلاء المشترين الحصول على فيلا كبيرة أو منزل تاون هاوس ضمن هذا النطاق. وقد يشكل ذلك تحدياً في بعض مناطق المملكة، مما يشير إلى احتمال وجود فجوة بين توقعات المشترين الدوليين والواقع الحالي للأسعار في السوق. ويؤكد ذلك الحاجة إلى تحقيق توازن دقيق في استراتيجيات التسعير ومزيج المنتجات إذا ما أراد المطورون الاستفادة من هذا الطلب الدولي المتنامي.
قطاع التجزئة والأغذية والمشروبات يحتل المرتبة الثانية كأكثر القطاعات الاستثمارية شعبية.
ارتفاع إنفاق المستهلكين
ومع ارتفاع إنفاق المستهلكين بنسبة 10.7 ٪ على أساس سنوي ليصل إلى 1.57 تريليون ريال سعودي (418.6 مليار دولار أميركي) خلال عام 2025، ومع توقع تسليم أكثر من 3.4 ملايين متر مربع من مساحات التجزئة بحلول عام 2028، يُعد قطاع التجزئة القطاع التجاري الأكثر تفضيلاً بين المستثمرين المحتملين بنسبة 37 ٪، سواء كانوا من المقيمين في المنطقة (36 ٪) أو من المقيمين في دول أخرى حول العالم (38 ٪).
قال جوناثان باجيت، الشريك ورئيس قسم استشارات التجزئة في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: «يشهد قطاع التجزئة في المملكة العربية السعودية تحولاً هيكلياً، حيث يقود النمو بشكل متزايد الوجهات القائمة على التجربة، ونماذج البيع متعددة القنوات، وتعزيز مشاركة العلامات التجارية المحلية. ومع تعمق انتشار الحلول الرقمية وتطور سلوك المستهلكين، ستتمثل بيئات التجزئة الناجحة في تلك التي تدمج بين المساحات المادية وسهولة الوصول والملاءمة الثقافية ضمن مشاريع متعددة الاستخدامات.
ويرتكز هذا التحول في مشهد قطاع التجزئة على التركيبة السكانية الشابة بشكل استثنائي، حيث إن 45 ٪ من السكان دون سن 25 عاماً، و63 ٪ دون سن 30 عاماً، وتمتلك هذه الفئة من المستهلكين توقعات محددة جداً تجاه قطاع التجزئة، وهو ما يفسر الزيادة الملحوظة في تطوير مشاريع التجزئة المرتبطة بنمط الحياة، التي تركز على الصحة والتعليم والترفيه».
يُعد قطاع الأغذية والمشروبات أيضاً محركاً رئيساً لأداء قطاع التجزئة، حيث استحوذ على 15 ٪ من إجمالي معاملات نقاط البيع في عام 2025، ممثلاً إنفاقاً بقيمة 105.5 مليار ريال سعودي في المطاعم والمقاهي. ويعكس ذلك أهمية الوجهات القائمة على التجربة، في ظل استمرار الحكومة في تطوير هذا القطاع، حيث تخطط شركة مشاريع الترفيه السعودية، التابعة لصندوق الاستثمارات العامة، لإنشاء 570,000 متر مربع من وجهات ترفيهية عالمية المستوى في مختلف أنحاء المملكة، بقيمة تتجاوز 4.7 مليارات دولار أميركي.
ولا يزال الطلب على مساحات التجزئة مرتفعاً، حيث يبلغ متوسط معدلات الإشغال في الرياض 93 ٪، مدعوماً بمشاريع رئيسة جديدة مثل ذا أفنيوز وسينومي جوهرة الرياض. كما تسجل معدلات الإشغال مستويات قوية في جدة (88 ٪) ومنطقة الدمام الحضرية (94 ٪).
العقارات ذات العلامات التجارية
تم تحديد العقارات ذات العلامات التجارية كأحد أكثر الأصول التجارية جاذبية للمستثمرين، حيث جاءت في المرتبة الثالثة بالتساوي مع الفنادق، مع اهتمام رأس مال خاص عالمي بقيمة 3.4 مليارات دولار أميركي بهذا القطاع، وبشكل عام، أعرب 77 ٪ من أصحاب الثروات العالية عن اهتمامهم بشراء منزل يحمل علامة تجارية في المملكة. وسُجل أعلى مستويات الطلب بين المشترين المحتملين من مصر) 95 ٪ (والجزائر) 91 ٪ (والهند) 90 ٪. (كما تشمل الفئات الطموحة من المقيمين أولئك المقيمين في المدينة المنورة 100 ٪ ومكة المكرمة) 83 ٪ ( والدمام) 79 ٪ وعلى الرغم من أن سوق العقارات ذات العلامات التجارية في المملكة لا يزال في مراحله المبكرة، حيث يبلغ إجمالي المعروض حالياً نحو 1,685 وحدة، مع وجود 1,900 وحدة إضافية قيد التطوير، فإن القطاع يواصل التوسع على مستوى المملكة، مع بروز مواقع تطوير رئيسة مثل بوابة الدرعية وجدة.
ومن اللافت أن الأفراد الذين تقل ثرواتهم عن 500,000 دولار أميركي 80 ٪ وكذلك الذين تتجاوز ثرواتهم 3 ملايين دولار أميركي 84 ٪ يُظهرون أعلى مستويات الرغبة في شراء مسكن يحمل علامة تجارية في المملكة، مما يشير إلى وجود فرصة سوقية واسعة للمطورين عبر مختلف الشرائح السعرية.
وتُحدد غالبية الميزانيات 44 ٪ بسقف لا يتجاوز مليون دولار أميركي، إلا أن 6 ٪ من المستثمرين مستعدون لإنفاق أكثر من 20 مليون دولار أميركي، مع تسجيل أعلى مستويات الطلب من مصر 20 ٪ والجزائر 10 ٪. ويُبدي نحو 27 ٪ من الأفراد الذين تتجاوز ثرواتهم 3 ملايين دولار أميركي استعدادهم لإنفاق أكثر من 20 مليون دولار أميركي على شراء منزل يحمل علامة تجارية.
وقالت الأموي»: تُعد المملكة العربية السعودية واحدة من أكثر أسواق النمو ديناميكية للعقارات ذات العلامات التجارية في دول مجلس التعاون الخليجي. ويتم حالياً إدخال علامات عالمية رائدة، مثل رافلز، وريتز-كارلتون، وأرماني، وأمان، وإس إل إس، وترامب، وجميرا، في وجهات رئيسة مثل البحر الأحمر، وجدة، وبوابة الدرعية في الرياض. ومع دخول أنظمة التملك الدولية الجديدة حيز التنفيذ، نتوقع أن يمتد الطلب إلى ما هو أبعد من المشترين المحليين ليشمل شريحة أوسع من المشترين الدوليين.
ومع ذلك، يبدو مرة أخرى أن ميزانيات المشترين الدوليين لا تتماشى مع الأسعار الحالية في السوق. فمن الواضح أن هناك فئات من المشترين الدوليين القادرين على تحمل تكلفة العقارات الفاخرة جداً ذات العلامات التجارية، إلا أن المملكة لا تزال سوقاً عقارياً حديثاً نسبياً على الساحة العالمية، ومن المتوقع أن تنمو الثقة والميزانيات بمرور الوقت، مما سيفتح المجال أمام ميزانيات أعلى مع نضج السوق وترسيخ المطورين لسمعتهم في تقديم عقارات عالية الجودة تحمل علامات تجارية».
نمو قطاع الضيافة
شهد قطاع الضيافة في المملكة العربية السعودية نمواً كبيراً في السنوات الأخيرة، مدفوعاً إلى حد كبير بارتفاع أعداد المسافرين المحليين، وقد تم تصنيف هذا القطاع من قبل المستثمرين العالميين المحتملين كثاني أكثر القطاعات جاذبية بالتساوي مع المساكن ذات العلامات التجارية، وحددت المملكة هدفاً طموحاً يتمثل في استقبال 150 مليون زائر بحلول عام 2030، بعد أن تجاوزت بالفعل حاجز 100 مليون زائر في عام 2023، أي قبل الموعد المحدد بسبع سنوات، مدعومة بشكل رئيس بارتفاع أعداد السفر المحلي، وفقاً لنايت فرانك. ولدعم هذا النمو، توجد خطط لتوفير نحو 358,000 غرفة فندقية إضافية على مستوى المملكة خلال السنوات الخمس إلى العشر المقبلة، منها 250,000 غرفة في المدن المقدسة. وتشير التحليلات إلى أن هذا المعروض الجديد سيؤدي إلى زيادة تركّز السوق نحو الفئات العليا، حيث من المتوقع أن ترتفع حصة الفنادق من فئة الأربع والخمس نجوم من60 ٪ من المعروض الحالي إلى 67 ٪ بحلول عام 2030.