وأخيراً عندنا «مورقج»!

بعد سنوات من الانتظار والجدل، صدر عن مجلس الوزراء الإثنين الماضي نظام الرهن العقاري في المملكة. وصار عندنا أخيراً رهن عقاري أو «مورقج Mortgage». والمصطلح الإنكليزي ميز طبيعة هذا القرض عن بقية القروض، بحيث حينما يذكر المصطلح يتجه الفهم مباشرة إلى القرض الموجه لشراء العقار. ومثل القروض الأخرى، فإن «المورقج» هو قرض بفائدة، والفائدة على «المورقج» تكون ثابتة طوال مدة العقد، أو متغيرة. وتكون الفائدة على «المورقج» عادة فوق سعر الفائدة المعلن «السايبر عندنا» بواحد أو اثنين في المئة. والمتوقع أن تستخدم مصارفنا سعر الفائدة الثابت، لتستطيع خلق أوراق مالية في مقابل هذه الديون وبيعها في السوق، فلن تنتظر المصارف 20 عاماً حتى يسدد القرض، وإنما ستبيعه لمن ينتظره من المستثمرين، وتخرج بعد أخذ أرباحها.
وقبل الحديث عن الرهن العقاري بإيجابياته وسلبياته، يجب أن نفرق أولاً بين الرهن كنظام، وبين واقع السوق التي سيطبق فيها هذا النظام. كما يجب أن نفرق بين الأجل القصير، وهو فترة الخمس سنوات المقبلة، والأجل الطويل، وهو بعد نهاية الخمس سنوات المقبلة. فالرهن كنظام صاغه كبار المحامين والقانونيين، هو نظام قانوني ممتاز، قصد به حفظ حقوق الأطراف المتعاقدة على بيع وشراء الوحدات أو الأراضي السكنية، وهو المستخدم في كل أنحاء العالم تقريباً. وفي سوقنا، يمكن الحديث عن مزايا الرهن، وفوائده، وإيجابياته، ولكن في الأجل الطويل، أي بعد ما يقارب خمس سنوات من تطبيقه.
أما واقع السوق السعودية في الأجل القصير، أي خلال الخمس سنوات المقبلة، فإن هناك أموراً مرتبطة بالرهن بشكل أو آخر تؤثر في إيجابياته، وتجعل سلبيات تطبيقه ربما أكبر من الإيجابيات. وأشير إلى ما يأتي:
أولاً: كان مما يقال عن تأخير صدور الرهن العقاري خلال العامين الماضيين إن المصارف ومعها مؤسسة النقد معترضة على إقرار الرهن عند المستويات المرتفعة والكبيرة لأسعار العقار. وإنها لا تستطيع أن تقدم قروضاً للناس عند هذه الأسعار. ولعل السؤال هو: وهل تغيرت الأسعار حالياً عنها قبل عامين أو ثلاثة، حتى يقر الرهن الآن؟ الإجابة إجمالاً هي لا.
ثانياً: طالب الكثير من المختصين والكتاب بخلق فقاعة في سوق العقار لإجبار الأسعار على النزول. ومنها ضريبة الأراضي البيضاء، ونزع بعض الملكيات الكبيرة، والتوسّع في إنشاء مخططات إضافية، والسماح بزيادة الأدوار لخفض كلفة الأرض بتوزعها على عدد وحدات أكبر، وهذا ما لم يتم للأسف.
ثالثاً: إن إقرار نظام الرهن جاء في توقيت سيئ للمواطنين، فالسوق العقارية في حال ركود كبير، والأسعار كانت تتجه للنزول، تزامناً مع الركود ومع الانخفاضات المتتابعة في أسعار النفط. فجاء إعلان الرهن في هذا التوقيت ليوقد الأسعار من جديد.
رابعاً: إن إقرار الرهن جاء من دون تهيئة وإنشاء شركات عقارية كبيرة قادرة على تلبية الطلب المتوقع بعد إقرار النظام. وكان يجب قبل إصدار النظام إنشاء شركات جديدة، والسماح للشركات الخليجية والعالمية المتخصصة بدخول السوق، وهذا أيضاً لم يحدث، وكل ما صدر يعزز جانب الطلب، ولكنه لم يتزامن مع سياسات وأنظمة تعزز جانب العرض الذي هو لب وأصل المشكلة، الذي لن يحله «المورقج».
خامساً: إن الأنظمة لدينا جيدة، ومكتوبة بطريقة سهلة، ولكن آلية تطبيق هذه الأنظمة غير جيدة أو معدومة البتة، وكل الخوف أن تنتقل الحالة العامة للتأثير في سوق العقارات، وهو ما يقلل الاستفادة من الرهن وأنظمته، ويحجّم دخول شركات متخصصة للسوق خوفاً من ضياع حقوقها بسبب عدم تطبيق الأنظمة.
سادساً: إن القرض العقاري لن يزيد على 60 إلى 75 في المئة من قيمة العقار، وهو ما يعني أن على المواطن تدبر ما بين 25 و40 في المئة من قيمة العقار. وهو أمر يصعب على كثير من ذوي الدخول المتوسطة باعتبار غلاء الأسعار والتضخم الذي تشهده السوق حالياً.
سابعاً: إن الثقافة الاستثمارية عند كثير من المواطنين سيئة للغاية. وكل الخوف أن يقع كثير منهم في شرك قروض كبيرة لا يستطيعون في النهاية تسديدها. كما أن إغراء السيولة قد يجعل البعض يرهن منزله في مقابل قرض من البنك، ويخسر الاثنين في النهاية.
وأخيراً: فإن القرض العقاري متعلق بأطراف عدة منها البلديات، ووزارة الإسكان، وأمانات المدن، والمحاكم، والجهات المالية في إداراتنا الحكومية والخاصة التي تصرف رواتب الموظفين. وهناك تساؤل عن استعداد هذه الجهات ومرونتها بما يسهم في نجاح تطبيق الرهن العقاري بعد إعلانه رسمياً.
وإذا ما تم التغلب على النقاط السابق ذكرها، فإن الرهن العقاري بلا شك سيسهم جزئياً في حل أزمة الإسكان، ويعزز المنافسة، ويخفض الكلفة على المقترض، وهو ما يمكن الحديث عنه بعد خمس سنوات من بداية التطبيق، وبعد زوال تلك السلبيات.
وأختم بأنه يقع على المصارف ومتخصصي التثمين العقاري بداية مسألة نجاح الرهن العقاري من خلال التقييم الواقعي والمنطقي لأسعار الأراضي والعقارات، والامتناع عن دفع ما يطلبه البائعون والتجار، لقطع الخط على أي رفع إضافي للأسعار، خصوصاً مع بداية التطبيق.
* اقتصادي سعودي.
www.rubbian.com