مع قرب العمل بمنظومة التمويل العقاري.. الشركات الأجنبية في طريقها إلى السعودية

"الرياض" تنفرد بتقرير أسبوعي يرصد المشهد العقاري في المملكة

يعتبر تملك الأجانب للعقارات نقلة نوعية من ثقافة تقوم على أساس النظر إلى الأجانب الوافدين على أن وجودهم مؤقت ومرتبط بأعمال معينة يؤدونها ويحصلون على أجرهم مقابلها ثم يغادرون البلاد بعد انتهاء هذه الأعمال ولا شأن للدولة بهم فهم أحرار تماماً في إنفاق أموالهم أو تحويلها إلى الخارج.
يحقق هذا التنظيم العديد من الميزات إذ إنه يشكل محوراً مهماً لسياسة الإصلاح الاقتصادي التي تنتهجها البلاد التي تستهدف تحسين المناخ الاقتصادي عموماً والعمل على اجتذاب الاستثمارات الأجنبية الخاصة والحد من تدفق المدخرات النقدية للعمالة الأجنبية إلى خارج البلاد وتوجيهها نحو الاستثمار في السوق المحلية إذ أشارت بعض الدراسات الاقتصادية إلى أن حجم تحويلات العمالة إلى بلدانهم يبلغ نحو 60مليار ريال.
ويستهدف التنظيم اجتذاب أموال واستثمارات أخرى من الخارج يرغب أصحابها في التملك في السعودية من أجل الاستثمار في السوق العقارية. وعلى ذلك فإن هذا التنظيم يُعد أداة مهمة للاستفادة من أحد الأوعية الادخارية التي يُمكن أن تساعد على ضخ قدر كبير من السيولة النقدية في السوق العقارية وتزيد من انتعاشها فضلاً عن أن ذلك من شأنه أن يساعد على إضفاء الواقعية على أسعار العقارات، حيث سيسعى مالكو المخططات السكنية الجديدة إلى تعجيل إدخال الخدمات الأساسية إليها تمهيداً لإعادة بيعها.
وينظم تملك الأجانب للعقارات قرار مجلس الوزراء رقم 89وتاريخ 1421/4/8ه الذي يجيز للمستثمر غير السعودي تملك العقار اللازم لسكنه وسكن العاملين لديه ويسمح للأشخاص الطبيعيين من غير السعوديين المقيمين في السعودية إقامة نظامية بتملك العقار لسكنهم الخاص.
وفي المقابل، قلل البعض من توجه مستثمرين سعوديين في العقار لدول الجوار، مؤكدين أن أنظمة التمويل العقاري وخصوصاً الرهن العقاري التي تم إقرارها مؤخرا ستلعب دورا كبيرا في تطوير السوق العقارية السعودية.
والشركات العالمية في طريقها إلى السوق العقارية سوف تستثمر وتسيطر كذلك ما لم تتفق الشركات العقارية، وتقوم بتكتلات عقارية كبرى لمواجهة المنافسة، إضافة إلى تنويع المنتجات العقارية، والاهتمام بشكل أساسي بما يناسب محدودي الدخل، وكذلك إنشاء تحالفات إستراتيجية بين الشركات العقارية الخليجية تخدم صناعة العقار، وتتنافس مع مثيلاتها في الدول المتقدمة.
أما إقرار مجلس الشورى أنظمة العقار فأنها سوف تلعب دورا كبيرا في تطوير السوق العقارية، حيث إن قانون الرهن العقاري هو الأهم، والدافع والمحفز للأنظمة الأخرى، كما أنه سيمنحها الوهج ويجعلها قادرة على التأثير إيجابا في السوق العقارية.
ويتوقع أن تشهد السوق العقارية تطورات جيدة بعد إقرار تلك التشريعات كما أنها ستعمل على جذب الاستثمارات الأجنبية، وستحظى بمزيد من الثقة من قبل المستثمرين الأجنبي والمحلي.
ويرى خبراء في العقارات ضرورة تحفيز الاستثمار الأجنبي في الإسكان، مشيرين إلى أن هذا لن يتم من دون ضمان الإطار القانوني والتشريعي لحماية استثماراتهم وشددوا على ضرورة تحفيز القطاع الخاص في التمويل العقاري عن طريق المصاريف التجارية لتطوير البنية التحتية تمويل مشاريع سكنية متكاملة تطرح بأقساط ميسرة طويلة الأجل وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية وكذلك أهمية تطوير عمل صندوق التنمية العقارية وطريقة تحصيل القروض ودعم إعانات الإسكان للتوصل لذوي الدخل المتوسط والمنخفض.
ويتفق خبراء على السعي إلى تعزيز الاستثمارات في مجال العقارات وبناء الوحدات السكنية تجاوبا مع الاحتياجات المتزايدة للمساكن وتطوير مبادرات عقارية تستجيب لاحتياجات وقدرات شرائح الشباب وذوي الدخل المحدود للمسكن الميسر والاستفادة من تراكم الخبرات الفنية والهندسية في تصميم وحدات سكنية قليلة التكلفة وتلاءم خصوصية المجتمع السعودي.
ويتوقع أن تشهد شركات المقاولات والتطوير العقاري الكبيرة تدفقات نقدية مستقرة، وأن تواصل نموها في الوقت الذي تتحول فيه صناعة العقارات في المملكة إلى التركيز على المشاريع الكبيرة.
ويوصي عقاريون بالاتجاه نحو تملك الأجانب للعقارات باعتباره يشكل نقلة نوعية من ثقافة تقوم على أساس النظر إلى الوافدين على أن وجودهم مؤقت ومرتبط بأعمال معينة يؤدونها ويحصلون على أجرهم مقابلها ثم يغادرون البلاد بعد انتهاء هذه الأعمال ولا شأن للدولة بهم فهم أحرار تماماً في إنفاق أموالهم أو تحويلها إلى الخارج دون أي قيود عليهم ولكن التعامل معهم بواقعية وبنظرة إستراتيجية واعية من شأنه أن يؤدي إلى إحداث تغيير في العلاقة معهم سواء على الصعيد الاقتصادي بإيجاد قنوات شرعية للشراكة معهم والعمل على استقرارهم لفترات مؤقتة للاستفادة من أموالهم ومدخراتهم في عملية التنمية الاقتصادية والاجتماعية، أو على الصعيد الأمني بإيجاد عناصر تدعم ارتباطهم بالمملكة بما يجعل كلاً منهم يسعى للحفاظ على أمنها وسلامتها لارتباط مصالحه بها.
ووفقاً لدراسات حديثة فان احتياج السعوديين للمساكن حتى العام 2013م يصل إلى أكثر من (1.8مليون) وحدة سكنية، وأن (60%) من سكان المملكة أعمارهم أقل من (29سنة)، وأقل من (50%) من السعوديين يملكون وحدات سكنية.
ويستقطب القطاع العقاري اهتماماً استثمارياً كبيراً خلال الأعوام الماضية، إذ تضافرت مجموعة من العوامل على إنعاشه بعد ان كان نموه ضعيفاً خلال التسعينات، وتلخصت تلك العوامل في السيولة المرتفعة والميل للحفاظ على رؤوس الأموال في المملكة، وأسعار الفائدة المتدنية، والعوائد المرتفعة المتوقعة في قطاع العقار، والتوسع في عملية الإقراض المصرفي. ويتوقع أن يبلغ سوق التمويل السكني في المملكة 12مليار ريال بحلول عام 2010، فيما تبلغ كلفة عمليات بناء الوحدات العقارية الجديدة 484مليار ريال بحلول العام نفسه.
وعلى الرغم من أن السوق يشهد حالياً حالة انتعاش يدعمها زيادة الطلب على المساكن وعودة عدد كبير من المستثمرين بضخ سيولة كبيرة في العديد من المنتجات العقارية، إلا أنه يواجه صعوبات ومعوقات كالحصول على قرض صندوق التنمية العقاري وارتفاع أسعار الأراضي، اللذين يعتبران أهم معوقات السكن في المملكة بنسبة 90.9في المائة. كما ان انخفاض متوسط دخل الفرد يعد عائقاً آخر بنسبة 90.5في المائة، بينما يأتي ارتفاع نسبة البطالة وارتفاع تكاليف البناء بنسب 81.8في المائة و 80.9في المائة على التوالي.
وتلعب زيادة الطلب دوراً رئيسياً في توجيه السوق في المرحلة الحالية والمستقبلية حيث من المتوقع بناء نحو 2.62مليون وحدة سكنية جديدة حتى عام 2020، بمعدل متوسط يبلغ 163.750وحدة سنويا. وتبلغ الاستثمارات في بناء المساكن الجديدة 1.2تريليون ريال. فيما نمت أسعار العقارات بواقع 13.7في المائة، وسجل نمو الأسعار للأراضي نحو 16.5في المائة والمباني التجارية المعدة للاستخدام المكتبي 12.5في المائة. وأكدت دراسة عقارية حديثة حول الإسكان في المملكة أنها في حاجة إلى 200ألف وحدة سكنية سنويا. ووفق تقديرات خطة التنمية الثامنة فإن حجم الطلب الكلي المتوقع على الوحدات السكنية خلال السنوات الخمس يقدر بنحو مليون وحدة سكنية.
وتستهدف إستراتيجية الإسكان في المملكة زيادة معدل ملكية الأسر السعودية للمساكن من نحو 55في المائة في عام 2005إلى نحو 80في المائة بحلول عام 2020، ما يشكل طلباً متزايداً على الوحدات السكنية الجديدة خلال تلك الفترة. وبما أن سكان منطقة الرياض يمثلون نحو 23في المائة من جملة السكان في المملكة، فإنه من المتوقع أن يكون نصيبها من حجم الطلب الكلي للوحدات السكنية الإضافية نحو 43ألف وحدة سكنية سنويا في المتوسط. وتعد السوق العقارية في مدينة الرياض من أكبر الأسواق في المملكة نمواً، ويأتي ذلك نتيجة لازدياد معدلات نمو السكان بمعدل 8في المائة سنويا، وهذه النسبة لا تتماشى مع نسبة الزيادة في قطاع البناء والتشييد البالغة 2.3في المائة سنويا، ومع معدلات نمو ملكية السكن البالغة 1.8في المائة سنوياً.
ويرى عدد من الخبراء العقاريين أن السعودية مع توجه حكومة خادم الحرمين الشريفين إلى إنشاء مختلف المشاريع العقارية في البلاد لمواكبة الطفرة التي تشهدها، ساعد كثيراً في الحركة الكبيرة التي يشهدها القطاع، مما دفع الكثير من الشركات العقارية سواء العالمية أو الإقليمية إلى ضمان وجود لها والاستفادة من اقتصاد السعودية الحر والمفتوح. أضف إلى ذلك المقومات التي تتمتع بها البلاد لنجاح أي صناعة بشكل عام وصناعة العقار بشكل خاص، حيث تتميز البلاد بالأمن والأمان، ووجود احتياجات كبيرة لمشاريع مختلفة تجارية وإسكانية، ونمو سكاني مرتفع، الأمر الذي أدى إلى وجود شركات تطوير عقاري عدة لم تصل إلى العدد المطلوب على حد تعبير الخبراء العقاريين.
وسجل السوق العقاري في السعودية قرارات عدة لاحتواء ما يمكن ان يكون أزمة مقبلة في السكن والمساكن، وحتى في العقارات التجارية كالمكاتب والبنايات والمعارض والمجمعات التجارية، ووفقاً لعقاريين فان حجم الاستثمارات العقارية في السعودية وصلت إلى 1.4تريليون ريال. ولم تقف السوق عند هذا الحجم، بل إنها مرشحة للزيادة في ظل ارتفاع الطلب على السوق العقاري من خلال طرح مشاريع حكومية ضخمة وإعلان العديد من الشركات المحلية والإقليمية والعالمية طرح مشاريع مختلفة في مختلف المدن السعودية.
وتهدف وزارة المالية إلى وضع نظام يتمتع بالوضوح والشفافية والتوازن، ويوفر الآليات المرنة المناسبة لتمويل الإسكان كما يوفر الحماية لجميع الأطراف ذات العلاقة من خلال تنفيذ الآليات المناسبة، التي ستساعد على ارتفاع نشاط التمويل العقاري ما ينعكس أثره على النشاط الاقتصادي عموماً. فيما يدخل البنك السعودي للتسليف في تمويل شريحة محددة من المساكن للعائلات التي ليس لديها إمكانية الحصول على التمويل من صندوق التنمية العقارية ووسائل التمويل الأخرى، وستكون مساهمة البنك، في تمليك مساكن لتلك الفئة من ابرز وسائل التشجيع على الادخار، وهي احد مهام بنك التسليف، إضافة إلى توقعه انطلاق برنامج المؤسسة العامة للتقاعد للتمويل العقاري في منتصف العام الجاري.
ويجري التفاوض مع البنوك المحلية لإدارة برنامج المؤسسة العامة للتقاعد للتمويل العقاري الذي تم الانتهاء من دراسة جميع جوانبه القانونية، وتستثمر المؤسسة في السوق العقاري من خلال مركز الملك عبد الله المالي، الذي سيتم البدء في تنفيذه خلال هذا العام، إضافة إلى مشروع مدينة التقنية، التي ستكون متخصصة لشركات تقنية المعلومات والاتصالات، وأبراج سكن للحجاج في مشعر منى ويجري حالياً استثمار مركز تجاري سكني متطور في محافظة جدة غرب السعودية.
وتحرص الحكومة السعودية على أخذ جميع الإجراءات لضمان سير السوق العقاري بشكل صحيح، من خلال ما شابهه من اختلافات ومعوقات. إذ ألزمت المستثمرين العقاريين في البلاد ضرورة أخذ موافقة وزارة البترول والثروة المعدنية قبل طرح أي مساهمة عقارية في المنطقة الشرقية، وطالبت الحكومة من وزارة البترول والثروة المعدنية عند طلب تخطيط أرض واقعة ضمن حدود المنطقة الشرقية، توضح أن الأرض ليست داخلة ضمن مناطق امتيازات أو محجوزات شركات الزيت أو الغاز أو ضمن مناطق امتيازات ومحجوزات ورخص التعدين. حيث تلتزم وزارة البترول والمعادن تقديم تلك الإفادة خلال مدة لا تتجاوز 90يوما من تاريخ تقديم الطلب.
وفيما يتعلق بنظام الرهن العقاري التجاري باعتبار الأصل كضمان على مال منقول لدين يعتبر تجارياً بالنسبة للمدين، ويهدف هذا النظام إلى وضع الإطار الأساسي لآليات التمويل العقاري ودور الجهات الإشرافية كمؤسسة النقد العربي السعودي، وهيئة السوق المالية في السوق الثانوية، ونظام شركات التمويل المعنية بالتمويل العقاري. ومن المتوقع أن تطبيق آلية الرهن العقاري سيتناسب مع آليات التمويل طويل الأجل وسيفتح آمالاً وفرصاً استثمارية لشركات تمويلية أخرى غير البنوك التقليدية كما أنه سيدعم ويقنن وينظم ويحمي جميع الأطراف ذات العلاقة سواء الشركات الممولة أو المستفيدين من التمويل.
وتجاوباً وتفاعلاً مع احتياجات السوق التمويلية للقطاع العقاري سواء للأفراد أو الشركات، قامت مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) بمنح التراخيص اللازمة لإنشاء شركات مالية متخصصة في التمويل العقاري، بالإضافة إلى موافقتها لعدد من البنوك التجارية لطرح منتجات لتمويل العقار للأفراد، وما زال المجال مفتوحاً وواسعاً لإنشاء تحالفات مالية وعقارية لتغطية العجز الموجود والفجوة الكبيرة في التمويل العقاري. إضافة إلى ذلك فإن هذا التنظيم سيساعد على التوسع والتنوع والابتكار لإظهار منتجات تمويلية تواكب وتناسب جميع الاحتياجات السوقية الحالية والمستقبلية من جميع الأبعاد.
ومن أكبر العوائق التي كانت تواجه الجهات التمويلية، وبالذات البنوك التجارية بالإضافة إلى الظروف القانونية وعدم قبول الرهن العقاري، هو عدم وجود مصادر تمويل طويلة الأجل (من خمس سنوات فأكثر) عدا رؤوس الأموال المدفوعة. حيث إن مصادر التمويل والتي تتم غالباً من قبل البنوك تأتي من ودائع العملاء والمؤسسات والتي لا تزيد مدة إيداعاتها (بغض النظر عن المبالغ) على فترات تراوح بين ثلاثة أشهر وحتى 12شهراً. ومن المتوقع مع إنشاء العديد من شركات الخدمات الاستثمارية المتخصصة، أنها ستخلق فرصاً تمويلية جيدة لهذا النشاط، خاصة في مجال إنشاء صناديق استثمارية عقارية متوسطة وطويلة الأجل (خمس إلى عشر سنوات فأكثر) والمتوقع أن تكون أحد أهم مصادر التمويل العقاري، وكذلك الانفتاح الاقتصادي نحو الاستثمار في المملكة سيعطي مجالاً أوسع لبعض المؤسسات المالية العالمية لدعم مثل هذه الأنشطة التمويلية كالبنوك الأجنبية والدولية.
أما الوضع الحالي للتمويل العقاري في السوق المالية السعودية وحسب التقديرات الرسمية فإن إجمالي عدد عقود التمويل العقارية الممنوحة من البنوك السعودية (مجتمعة) تشير إلى أقل من 22.800عقد تمويل سكني أي ما يعادل 13.7بليون ريال. (ما يعادل 1.2في المائة من إجمالي الناتج الوطني) حسبما تشير إحصاءات 2005م حسب الأسعار الجارية. وتطرح البنوك السعودية برامج التمويل العقاري بصيغتي (المرابحة، الإجارة)، وتحدد من خلالها مزايا كل منتج تمشياً مع سياسات البيع لديها. وقد تركزت مبيعات البنوك السعودية لمنتجاتها في المدن الرئيسية (الرياض، جده، الدمام) وذلك لسهولة إجراءات الإفراغ لدى كتابات العدل. ومن أهم أسباب عدم رفع البنوك حصتها في سوق التمويل العقاري للأفراد غياب التنفيذ والتطبيق للإجراءات في الدوائر الحكومية المتخصصة، وتأخر إقرار آليات الرهن العقاري التجاري، وكذلك الشروط المعقدة التي تتبعها البنوك فيما يخص مواصفات كل من العقار والعميل، وعدم وجود وحدات سكنية مناسبة لدخل الأفراد (مفهوم وحدات سكنية اقتصادية).
ويتزامن إصدار نظام الاستثمار الأجنبي مع قرار إنشاء الهيئة العامة للاستثمار حيث يكمل كل منهما الآخر، وقد جاء صدور الجديد بموجب المرسوم الملكي الكريم في عام 2000ليحل محل نظام الجديد عدد من التطورات الهامة استوجبت ضرورة إعادة النظر في ضوابط الاستثمار الأجنبي التي تضمنها النظام السابق بغرض تنقيحها وجعلها أكثر فعالية في تشجيع تدفقات أكبر لرؤوس الأموال الأجنبية إلى داخل البلاد، وتتلخص هذه التطورات في أن التدفقات الاستثمارية في المملكة، وخصوصا تدفقات رأس المال الأجنبي، كانت دون المستوى المطلوب خلال السنوات القليلة الماضية. كذلك شهد تكوين رأس المال المحلي (الإنشاءات والمعدات والمكائن) الكثير من التذبذبات من عام لآخر خلال الفترة الأخيرة. مع هذه التطورات السلبية على صعيد الاستثمار برز اتجاه في التفكير إلى ضرورة مراجعة الأسس التي تنظم الاستثمار الأجنبي في البلاد، وقد كان الغرض من هذه المراجعة هو صياغة ضوابط وإجراءات جديدة تكون أكثر قدرة على معالجة هذه السلبيات وعلى زيادة رؤوس الأموال الأجنبية المستثمرة في المملكة.
كما أنه ساد خلال الفترة الماضية شعور في أوساط المهتمين بقضايا الاستثمار في المملكة أن النظام السابق والذي صدر قبل أكثر من 20سنة تجاوزته العديد من التطورات ولم يعد قادرا على الوفاء بمتطلبات تشجيع الاستثمارات الأجنبية على الوجه المطلوب. فمن أهم هذه التطورات إنشاء منظمة التجارة العالمية والتي تتركز أهدافها في تحرير التجارة العالمية من كافة أشكال القيود من رسوم جمركية وحواجز إدارية وغيرها، والتي من المتوقع أن تنضم المملكة لعضويتها قريبا. تجيء أهمية إنشاء المنظمة وما فرضنه من ضرورة لإعادة النظر في النظام السابق من أنها قللت إلى حد كبير من أهمية الإعفاءات الجمركية التي كانت تحتل مكانا بارزا في منظومة الحرافز التي وفرها النظام للاستثمارات وذلك بسعي المنظمة المتصل لتحرير حركة السلع بين الدول وجعلها الأصل في التبادلات التجارية وليس الاستثناء. وصدر النظام الجديد مستوعبا لأهم المستجدات التي طرأت على مناخ الاستثمار محليا وإقليميا وعالميا ومستجيبا في الوقت ذاته لكل ما من شأنه يعزز من موقف المملكة التنافسي. فمع بروز وقوة الاتجاه العالمي نحو عدم التمييز بين الاستثمارات الوطنية والاستثمارات الأجنبية فيما يتعلق بالحقوق والحوافز والتأكيد على معاملة الاستثمارات الأجنبية نفس المعاملة التي تحظى بها الاستثمارات الوطنية، نص نظام الاستثمار الأجنبي صراحة على أن يتمتع المشروع الأجنبي المرخص له في المملكة بكافة المزايا والحوافز والضمانات التي يتمتع بها المشروع الوطني والتي تشتمل على سبيل المثال لا الحصر الحصول على القروض الميسرة وعلى الأراضي الصناعية بأسعار رمزية وعلى الأسعار التفضيلية لخدمات المرافق.
كما تضمن تنظيم الهيئة العامة للاستثمار إنشاء مراكز للخدمة الشاملة لتسهيل إجراءات الحصول على التراخيص كذلك نص نظام الاستثمار الأجنبي على أن تلتزم الهيئة بالبت في طلبات الاستثمار خلال فترة ثلاثين يوما فقط من تاريخ استيفاء المستندات المطلوبة للترخيص. ونص نظام الاستثمار الأجنبي أيضا على أنه لا يجوز مصادرة مشاريع الاستثمار التابعة للمستثمر الأجنبي كلها أو جزء منها إلا بحكم قضائي كما لا يجوز نزع ملكيتها إلا للمصلحة العامة مقابل تعويض عادل يدفع للمستثمر. وقد هدف النظام من ذلك إلى تأكيد توفير كل الضمانات اللازمة لحماية المستثمر من مخاطر المصادرة والنزع وتعزيز شعوره بالأمن إضافة لما يتوفر أصلا بالمملكة من استقرار سياسي واقتصادي تمتاز به على معظم الدول المضيفة للاستثمارات الأجنبية. كذلك نص النظام صراحة على حق المستثمر الأجنبي في تملك كامل المشروع إن رغب في ذلك. ونص النظام الحالي الصريح على عدم تقييد الملكية الأجنبية وعدم ربطها بأي حوافز أو امتيازات يعد إضافة كبيرة وخطوة متقدمة تجعله موازيا في نصوصه لأكثر الأنظمة المشابهة وضوحا وشفافية.
ويتوقع أن يزداد الاستثمار الأجنبي المباشر في المملكة نتيجة للتطورات الإيجابية في السياسات الاقتصادية وإعلان الحكومة عزمها فتح قطاع للاستثمارات الأجنبية.
كذلك شهدت المملكة زيادة في الاستثمارات في قطاع الطاقة إلا أن إجمالي الاستثمار الأجنبي المباشر في المملكة كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي مازالت دون الطموحات المرجوة لذا من المؤمل أن تتمكن المملكة من جذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية والاستثمارات الأمريكية على وجه الخصوص.