* لماذا تأخرت تعويضات عقارات باب التمار لمدة تجاوزت ال 4 سنوات؟ - صدر الحكم قبل عام لصالح ملاك عقار باب التمار بعد رجوعه من هيئة التدقيق بمحكمة الاستئناف بالرياض بخصوص إعادة تثمين عقارات باب التمار وحي الجنان، المنزوعة لصالح تكملة مشروع الطريق الدائري (شارع الملك فهد الجديد) حيث كان التثمين السابق من قبل لجنة التثمين يبدأ من 8 آلاف ويصل إلى 14 ألفاً للمتر الواحد، ونحن طالبنا بإعادة التثمين على أن يكون المتر في هذه المنطقة ب 50 ألف ريال للمتر الواحد، واستلمنا الحكم من ديوان المظالم وتم إبلاغ أصحاب العقارات من قبل اللجنة المعنية بإعادة التثمين وطلبوا منهم مراجعتهم ونحن ترافعنا في بداية الأمر لصالح 17 شخصا ممن وكلونا شرعا، وبحكم أن القضية طالت لأكثر من ثلاث سنوات تراجع مجموعة عن وكالاتهم ووافقوا على التثمين السابق، وبقي لدينا من ملاك العقار بباب التمار 11 شخصا ونحن كسبنا القضية لهؤلاء الأشخاص في إعادة التثمين مع مراعاة أجرة المتر الذي نص عليها النظام . * ما هو النظام في مثل هذه الحالات بما يخص التعويضات للمنزوعة عقاراتهم ؟ - يقول النظام إنه من فترة صدور نظام النزع في المنطقة المحددة بسنتين أن يسلموا الملاك التعويضات، وفي حال وجود أي اعتراضات على التثمين، ولم تقم اللجنة المثمنة بأي إجراء يتم خلال هذه الفترة المحددة بسنتين يتم تعويض صاحب العقار عن السنين الأخرى، وذلك لوجود بعض النواقص في الإجراءات التي اتخذتها اللجنة السابقة لتثمين العقارات بالمنطقة المركزية وقدمنا أثناء نظر الدعوة في ديوان المظالم تقديرات من ثلاثة مكاتب عقارية ومن شيخ العقار سابقا وجميعها قدرت متر العقار في باب التمار من 30 ألفاً إلى 50 ألفاً . * كم مقدار التثمين الجديد الذي صدر فيه الحكم مؤخرا لصالح عقارات باب التمار والجنان ؟ - الحكم الذي صدر مؤخرا لأحد عشر شخصا من أصحاب العقار تتراوح قيمة التثمين به من 30 ألف ريال إلى 50 ألف ريال، وذلك حسب نص النظام الذي صدر بخصوص التقييم والنزع على هذا الأساس حكم ديوان المظالم بإعادة التقديرات لعقارات باب التمار والجنان حسب توجيهات صاحب السمو الملكي الأمير عبدالعزيز بن ماجد أمير منطقة المدينةالمنورة ورئيس لجنة المنطقة المركزية، وهناك مراعاة من قبل سموه لأهالي المدينةالمنورة بحكم قربها من منطقة الحرم النبوي الشريف. * ذكرت وبصفتك محامٍ لأحد عشر شخصا ممن أوكلوك عنهم شرعا هل التثمين الجديد يشمل البقية الذين لم يوكلوك ؟ - سوف يعتمد أي تقدير بعد ذلك على العقار نفسه مثل هل كان استثماريا ومدى مساحته كل هذه ستدخل ضمن معايير اللجنة المثمنة للعقارات بالمنطقة المركزية، وحكم ديوان المظالم ذكر المعايير التي يجب على الجهة الإدارية أن تعتمدها وتأخذها في الحسبان في عملية التثمين، وكما يجب على مثمني العقارات المعتمدين في المدينةالمنورة لعقارات باب التمار والجنان أو أي عقارات أخرى، لأن الحكم شامل لجميع التثمينات التي سوف تتم لاحقا في منطقة المدينةالمنورة، والحكم يعتبر سبقا قضائيا لمنطقة المدينة من حيث التعويضات العقارية أما عن بقية أصحاب العقارات الذين لم يعترضوا على التثمين السابق، ولم يستلموا حقوقهم بعد سوف يتم الاجتماع بهم في مكتب المحامي حامد فلاته لمناقشة وضعهم، ومن ثم يتم رفع خطاب آخر لمقام أمير المدينة، بحكم أنه رئيس لجنة هيئة تطوير منطقة المدينة، وسوف نلتمس من سموه الكريم على أن يكون الحكم شاملا للجميع لأن الإجراءات المتبعة من اللجنة السابقة غير صحيحة، والحكم الذي صدر من ديوان المظالم هو حكم بإعادة التثمين مرة أخرى، والذي يظهر لنا ان الحكم سيكون شاملا للجميع لأن هناك إجحافا في التقديرات السابقة للجميع، كما أن اللجنة التابعة لتطوير المنطقة المركزية هي أيضا متضررة من إيقاف المشروع الذي له أربع سنوات متوقفا بسبب التقديرات والتثمينات السابقة. * حتى هذه اللحظة لم تصرف لأصحاب العقارات حقوقهم بعد لماذا؟ - رفعنا خطابا لصاحب السمو الملكي الأمير عبدالعزيز بن ماجد بخصوص الأشخاص الذين صدرت لهم أحكام وطلبنا بسرعة صرف المستحقات لأصحاب عقارات باب التمار في أسرع وقت بحكم أنهم متضررون، وتم إخراجهم من عقاراتهم من عام 1427ه، والأمور تسير في صالحهم وقريبا سيستلمون حقوقهم. * ما هي مادة أحكام تثمين العقارات المنزوعة وآليتها ؟ - هناك بعض الأسس التي يجب أن تنتهجها اللجان المختصة بتقدير أسعار العقارات وكذلك الجهة الإدارية الموكل إليها أعمال النزع للمنفعة العامة إذا تضمن الحكم بان تقدير العقارات لابد أن يستند على أسس واقعية وهي التي يجب أن تتبناها الجهة الإدارية عند تسعير وتقدير العقارات والتي يجب أن تستند إلى أمر هام مفاده الوصول إلى قيمة المثل الشرعية مكانا وزمانا دون الالتفات إلى القيمة السوقية التي تستند إلى الرغبة في الشراء بأكثر من القيمة الشرعية لدوافع نفسية أو عاطفية وغيرها مما يخرج عن النطاق السعري العادل وحيث أن المادة (10/2/أ) من نظام نزع الملكية تنص على أن يكون تقدير التعويض على العقار على أساس قيمته وقت وقوف لجنة التقدير على العقار المراد نزع ملكيته ويجب على الجهة الإدارية القيام بذلك ليكون الحد الفاصل بين السعر الذي تحدده الجهة للعقار وتقلبات الأسعار والسوق التي قد تطرأ على قيمة العقار، وذلك فإن تقدير العقار في سنة معينة بسعر ونزعها بعد أكثر من سنة من تاريخ التقدير بذلك السعر يعد تقديرا غير واقعي لا يعكس القيمة التقديرية الحقيقية والواقعية التي يغلب على الظن استحقاق العقار لها خاصة أن العقارات في الأغلب تزداد قيمتها لا سيما عقارات المنطقة المجاورة للمسجد النبوي الشريف والتي تتميز بطابع استثماري خاص قد لا تشابهها أي منطقة أخرى، بالإضافة لذلك ذكرت الدائرة عددا من المعايير التي يجب على الجهة الإدارية أن تتبناها عند القيام بعملية التقدير ومن أهمها موقع قطعة الأرض الجغرافي من المدينةالمنورة وإمكانية الوصول إلى المنطقة وقطعة الأرض الحالية، والمستهدف الخصائص الطبوغرافية للمنطقة مساحة قطعة الأرض والوضع العمراني الحالي طول واجهة العقار والاستغلال الحالي للعقار وموقع العقار من مراكز الخدمات العامة، ومستوى البنية الأساسية المتاحة ومن أهم المعايير الواقعة والأساسية التمييز البصري للعقار والقرب من المسجد النبوي الشريف، وكذلك الدخل السنوي للعقار وذكرت بأن تطبيق نظام نزع الملكية يعد ضمانة للأفراد وحماية لهم في مواجهة السلطات الإدارية الواسعة، كما أن اتباع هذه الإجراءات وفقا للضوابط والمعايير الواقعية يعد نهجا أمثل في التوصل إلى نتيجة التقدير التي يفترض أن تكون عادلة والأمر السامي القاضي بنزع ملكية العقارات وضع العديد من المؤشرات والمعايير والأسباب الواقعة والتي اعتبرتها المحكمة الإدارية نهجا يجب على الجهة الإدارية أخذها في الحسبان عند تقدير أسعار العقارات، وكان من ضمن ما ورد في الأمر السامي أن يراعى في الدراسة الجوانب الشرعية والنظامية والأسعار السائدة وقبول أصحاب تلك العقارات. * هل تعتقد أن تثمين اللجنة مجحف لعقارات باب التمار والجنان ؟ - نعم التثمين السابق كان مجحفا وغير منطقي بدليل أن الدائرة رأت بأن الأمر السامي لم يخرج عن ما ورد في نصوص النظام، إلا أن قبول أصحاب تلك العقارات هو أمر تفضيلي زائد ومتميز وسامٍ في مجال تطبيق مفهوم العدالة الذي يجب على الجهة الإدارية واللجان مراعاته عند الوقوف على العقارات وليس بالغريب على المقام السامي والمنظم أن يتحرى توافر مفهوم العدالة عند تطبيق إجراءات نزع الملكية، وذلك لما تتسم به تلك الإجراءات من خطورة على حقوق الإفراد والتي من أهمها حق الملكية الفردية، واستيضاحه عن الكيفية التي سوف يتم إعادة تقدير العقارات بها، وتمت إزالة بعضها وسبق إثارة هذا الأمر أمام المحكمة إبان نظر الدعوى، فبين أن ذلك يكون وفقا لما هو متاح من معلومات كإثبات الانتقاض المدون على الصك، وكذلك البيانات المتوفرة عن المساحة وعن طبيعة المبنى. وأضاف المحامي حامد فلاته الذي يشارك في هذه القضية بصفته محام رسمي للقضية أن هذا التقييم يسير جدا على أهل الخبرة والاختصاص من المهندسين وغيرهم وختم قوله بأن المهم الآن أن تسارع اللجنة الموقرة في اتخاذ ما يلزم لتسليم المستحقات وفقا للأحكام بعد إعادة التقييم لان التأخير الذي جرى خلال الفترة الماضية ترتبت عليه أضرار مالية جسيمة للمستحقين لهذه التعويضات، ونحن واثقون في أن سمو الأمير عبدالعزيز بن ماجد رئيس اللجنة سوف يوجه بتسريع تنفيذ هذه الأحكام لما عرف عن سموه من سرعة في الإنجاز وحرص على مصلحة المواطنين وعلى الأخص أهل طيبة. من جانبهم أكد ملاك العقارات بباب التمار حيث تحدث عنهم عمر محمد فلاته وقال لقد طال انتظارهم ونفد صبرهم لأكثر من 4 سنوات دون أن يستلموا تعويضاتهم، وأزيلت منازلهم قبل استلام حقوقهم متسائلين لماذا لا يكون العكس أي لماذا نخرج من منازلنا وتهدم بيوتنا ونكون فريسة لأصحاب العمائر للبحث عن سكن بالإيجار ونحن الذين كنا في أملاكنا ولماذا لا تسلم لنا التعويضات ونحن في منازلنا، ومن ثم نخرج منها بعد وصول التعويضات وخاصة أن منازلنا مرغوبة لقربها من المسجد النبوي الشريف والان أصبحنا بعيدين عن الحرم ومستأجرين وحقوقنا لم تصلنا بعد.
