دراسة مخاطر الأسواق العقارية وما يؤثر فيها

يعتبر السوق العقاري جزءا من الأسواق التجارية الأخرى ولا ينفصل عنها، بل يشابهها إلى حد كبير من الناحية الاقتصادية والعلمية، فمثلا قد يعتقد البعض أن السوق العقاري منعدم المخاطر، ولا يوجد أي تهديد قد يؤثر عليه أو أنه آمن جدا.
والحقيقة بلا شك مغايرة لذلك وتختلف حسب الواقع، فمثلا قد يتعرض العقار لتقلبات سعرية كبيرة تتجاوز 30 - 50% في حالة التغيرات السعرية للعملة ونزولها، أو التغيرات السياسية (كما حدث مع بعض الدول في الفترة الأخيرة)، أو الجوجرافية أيضا (كأخطار وقوع العقارات ضمن منطقة سيول أو أودية وما شابها)، أو حتى من خلال بعض المشاريع الخدمية للدولة (مثل إنشاء المترو ووجود أعمال البناء الملازمة له والتحويلات ونحوها).
وبالطبع تنخفض المخاطر العقارية مقارنة ببعض أنواع التجارة الأخرى مثل تجارة البورصة أو العملات أو نحوها. وهي بالطبع تتبع القاعدة الاقتصادية (تنخفض الأرباح بانخفاض المخاطر وترتفع الأرباح بارتفاع المخاطر).
تكمن المخاطر المحتملة للعقارات في صور كثيرة سنذكر موجز عنها كما يلي:
1- مخاطر تتعلق بانخفاض العائد (الإيجارات) نتيجة قلة الطلب أو شح السيولة العامة عند السكان أو انخفاض الأسعار للعقار بشكل عام.
2- مخاطر تتعلق بزيادة أجور التشغيل والصيانة وارتفاع تكاليفها نتيجة ارتفاع الأجور أو القطع الاستهلاكية بشكل عام أو فواتير الخدمات العامة من كهرباء ومياه ونحوها.
3- مخاطر سياسية نتيجة عدم وجود استقرار سياسي في البلد، وبالتالي هجرة الأموال لبر أمان (بما يعرف بالأموال المهاجرة).
4- تعثر المستأجرين نتيجة فشل المشروع أو التحديات الصعبة التي يواجها ملاك المشروع، أو ضعف الحالة الاقتصادية للبلد بشكل عام (ركود اقتصادي).
5- تدهور الوضع الإداري للمشروع والتشغيلي وما يتبعه من تسويق وإدارة، وبالتالي انخفاض جاذبيته الاقتصادية ونزول سمعته عند المستثمرين، سواء كانوا شركات أو أفرادا.
6- وجود قضايا قانونية أو خلافات يسهم بشكل كبير من خفض سمعة العقار وتقليل جاذبيته الاستثمارية، وبالتالي ارتفاع المخاطر المحيطة بالمشروع أو العقار بشكل عام.
7- مبالغة المكاتب الاستشارية في دراسة الجدوى للمشروع وتضخيم إمكاناته وعوائده الربحية لدرجة كبيرة تفوق المساحة المسموح بها للحركة، وبالتالي صدمة المساهمين في وقت لاحق عند تشغيل المشروع أو بدء دوران عجلته ومشاهدة نتيجتها على أرض الواقع مغايرة لما رسم له (ومثل ذلك مبالغة بعض المطورين العقاريين في رسم محيط تخيلي يفوق التوقعات كدعاية للمشروع وجذب انتباه أكبر شريحة ممكنة).
8- ضعف الخبرة العقارية لإدارة العقار قد يسبب بلا شك خسارة فادحة لاستثماراتك العقارية، وإن وفقت في الموقع والفكرة والتنفيذ.