أسعار المنتجات العقارية بين الارتفاع والتضخم أو التوجيه

«الرياض» ترصد المشهد العقاري بالمملكة في تقرير أسبوعي

عندما تقول لأحدهم إن قيمة المتر في حي الثغر شمالي الرياض 1300 ريال؛ قبل عام ونصف تقريباً.. يكون الجواب أن قائله أصيب بشيء في عقله.. اليوم ذات الحي وصل إلى 3 آلاف متر..
لكن هل فعلاً أسعار الأراضي مرتفعة.. ؟ من يقول ذلك يستشهد بالتاريخ؛ ومن يرفضه يستشهد بالجغرافيا.. فالأول يقول قبل عامين كانت بربع هذه القيمة؛ والثاني يسهب في ذكر أسعار دول الجوار القريبة والبعيدة؛ بل وحتى الفقيرة.
تذكروا أنه ليس لدينا مؤسسة عقارية حكومية.. يعني لا يوجد جهة – غير العدل – ترصد تطور الأسعار، وتحدد مستقبلها، وحجم الطلب على المنتجات العقارية.. يعني غياب خطط إستراتيجية.. يعني أن السوق سمته العامة العشوائية التي يوجهها الطلب الفردي؛ والمحصلة أن السوق العقاري لا يزال في أقصى درجات الرغبة في الشراء بقصد التملك؛ أو الاستثمار؛ أو التأجير؛ أو حتى المضاربة؛ باختصار السوق العقاري لا يزال في مراحل النمو الأولى؛ نعم الأولى؛ لم يصل بعد إلى مرحلة النضج؛ بل إنه لم يصل حتى إلى مرحلة المنافسة التي تخلقها بوادر التشبع.. .
هل من الممكن أن يكون السوق السعودي الأكثر أماناً وضماناً في العوائد؛ ولا يوجد جهة تتبنى حراكه.. واقعاً ومستقبلاً؟ ترى من يستقبل الجهات الأجنبية الراغبة في دخول السوق العقاري والإسكاني.. وخلق تنافس في الأسعار والجودة؟ من يجيب عن تساؤلات تلك الشركات.. الإجابة أتركها لكم؛ ولكل مسؤول لا يزال يرى أن الاستثمار العقاري لا يتجاوز حدود مكتب كئيب؛ يجلس خلفه رجل يحمل سمات الاستغلال؛ ومظهر البخل..
أزمة السكن في المملكة الكل يخوض فيها بحسب معرفته أو عدم معرفته، فتارة يكثر الحديث عن ارتفاع الأسعار - سواء السكن أو الأراضي أو الفلل - وتارة أخرى يكثر الحديث عن العوائق أو الحلول أو قضايا التمويل، انما لابد من الأخذ بحلول عاجلة وسط الطلب المتنامي على الإسكان، لابد من وضع آليات لهذه الحلول ليس بقرار – لأنه في العادة يكوم قراراً مسكناً – وإنما بوضع إستراتيجية طويلة المدى يمكن معها التسهيل على المواطن في تملك مسكن خاص به وبعائلته.
ولا تخلو المسألة من تحليل لأسباب ارتفاع أسعار العقارات ومواد البناء، وعدم توافر التمويل، وغيرها، والبحث في سبيل التصدي لها، لكن يعول الكثير على إقرار نظام الرهن العقاري وتسريع العمل به، وتناسوا أو نتناسى جميعاً أن نظام الرهن ليس الحل السحري وإنما لابد من أن يكون معه شيء من التنظيم كي تستطيع الحكومة وقف ارتفاع الأسعار أو على الأقل الحد منها.
أسعار العقارات في المملكة قد تكون مرتفعة بالمقارنة بدول العالم الأخرى، ولا شك أن الأسعار ارتفعت في الآونة الأخيرة، ولكن ما هو المعيار؟
من أفضل المعايير لقياس الأسعار؛ اعتماد المعيار العالمي من خلال مقارنة متوسط سعر المتر المربع في الدولة مع إجمالي الناتج المحلي للفرد في الدولة نفسها، وذلك بافتراض أن الدولة الأغنى ينبغي أن تكون أسعار العقار فيها أعلى، والعكس صحيح.
ويشكل عدم وجود آلية معينة تتناسب مع حاجة المستفيد من المسكن، إضافة إلى تباين مساحات القطع السكنية التي تمنحها الأمانات والبلديات ومنح مواطنين من ذوي الدخل المحدود لقطع تصل مساحتها إلى ألف متر مربع عبئاً مالياً كبيراً على المواطن أضف إلى ذلك أن بعض المنح أو المخططات الحكومية لا تتوافر فيها البنية التحتية من سفلتة وإنارة وكهرباء وماء وهاتف وهذا يقلل من الاستفادة من أراضي المنح ويزيد من جعلها عاملاً إيجابياً في تفاقم الأزمة واتساع دائرتها على النحو الذي نشاهده حاليا.
ويرى عقاريون مختصون بأنه لن يمكن حل مشكلة السكن في السعودية من دون التصدي لظاهرة تدني الأجور؛ وإذا ما تم معالجة هذه الإشكالية فإنها ستشكل خطراً محدقاً نظراً لغياب الارتباط بين الأجور ومتطلبات السكن والمعيشة، وأكدوا أن منع المضاربات العقارية وإطلاق المؤشر العقاري يحدان من ارتفاع أسعار الأراضي محليا، وأرجعوا التراجع الطفيف لأسعار الأراضي السكنية في المملكة، لغياب الشفافية في السوق العقارية، واحتكار المضاربين للأراضي بكميات كبيرة وتجميدها دون طرحها للبيع والشراء، وبينوا أن المؤشر العقاري يعطي صورة واضحة للمستثمر أو المواطن العادي تجاه الطلب على الأراضي وإقباله على الشراء، بعيدا عن أي اجتهادات فردية.
فيما يرى عقاريون أن دور الرهن العقاري في تسهيل تملك المواطن للسكن الخاص انه سيحقق حلم كل مواطن في بناء مسكن، شرط أن تتم مراعاة جميع الأطراف ذات العلاقة كالبنوك على سبيل المثال بألا تتعامل مع القروض بفائدة مركبة تثقل كاهل المواطن، وبالتالي يحجم عن التعامل معها لتراكم الديون بما لا يتناسب مع جدوى عقاره، مما يؤدي إلى عدم استفادته من مشروع الرهن العقاري.
ولم يستبعدوا ارتفاع أسعار الأراضي في حال إقرار الرهن العقاري، وشددوا على أهمية تحريك الأراضي لفائدته في دفع عجلة النمو الاقتصادي، لافتين إلى أهمية التطوير للوصول للمنتج النهائي من خلال إنتاج وحدات سكنية يستفيد منها المواطن.
وأشاروا إلى أن بعض التحليلات الاقتصادية المعدة من قبل بعض المحللين غير المؤهلين، تعطي صورة غير دقيقة عن الوضع العقاري بشكل شامل، مما يدفع بعض الناس لشراء أراض في أماكن لمجرد سماعهم بأن مشروعا سيؤسس بالقرب منها دون معرفة المردود أو العوائد من ذلك الاستثمار.
في المقابل أكد عدد من العقاريين أن قرار مجلس الوزراء بتوصيل جميع الخدمات إلى المخططات السكنية سينعش الحركة العقارية في المملكة وان هذا التوجه سيخدم شريحة كبيرة من المواطنين وخصوصاً أصحاب الدخل المحدود ويسهم في خفض أسعار المخططات والأراضي وكذلك إيجارات المنازل. وقالوا ان قرار توصيل جميع الخدمات المطلوبة لأحياء خط الشرق السريع سيسهم في ارتفاع أسعار قطع الأراضي بصورة كبيرة وكذلك سيزيد من تحسين الصورة الذهنية للموقع بأكمله.
وشددوا على أن هذا القرار سيجني ثماره بعد أن تجتمع الوزارات وتضع الصورة الكاملة عن القيمة المادية وكذلك المدة الزمنية وكذلك عليها أن تضع موازنة محددة، موضحين فيها آلية سير العمل خلال فترة العمل، مبينين أن هذا المشروع سيخدم شريحة كبيرة من المواطنين، خصوصاً أصحاب الدخل المحدود سواء كانوا يعيشون في مدينة أم قرية أم هجرة وكذلك سيسهم في تخفيف عبء المواطن مع ما هو موجود من غلاء فاحش في المخططات وإيجارات المنازل وكذلك قطع الأراضي وأيضاً على مستوى العقارات عموماً في السعودية وكذلك سيسهم في الاستفادة من هذه الأراضي بشكل أفضل وأحسن بدلاً من البناء في مناطق عشوائيات أو تعديات.
وأصبحت الأراضي الواقعة داخل حدود المدن السكنية باهظة السعر وربما يعجز ذوو الدخل المحدود عن شرائها، فالأراضي التي تقع على حدود المدن أسعارها خيالية، وبعضها يصل إلى المليون ريال وربما أكثر في مواقع راقية، وفي الأحياء المتوسطة يتراوح سعر الأرض ما بين 300 600 ألف ريال.
وفي معظم بلدان العالم يرتبط ارتفاع أسعار العقار بمؤشرات العرض والطلب إلا أن ما يحصل في مدن المملكة من ارتفاعات في أسعار الأراضي تحديدا لا يرتبط بالمؤشرات الواقعية لحجم الطلب وإنما بالمستثمرين الكبار والمضاربين في أسعار الأراضي، وليس المواطن الفرد هو المشتري النهائي والذي يمثل الطلب الواقعي في السوق. وإذا تحدثنا عن الأراضي المطورة وارتفاع أسعارها نجد أن المؤشرات تؤكد تناقص القدرة الشرائية للأفراد خصوصا متوسطي الدخل لقطع الأراضي التي وصلت أسعارها في المدن الكبرى والمخططات التي تتوفر فيها الخدمات إلى أكثر من نصف مليون ريال، إذا نحن أمام تناقض واضح بين مؤشر ارتفاع الأسعار غير المبرر في الأراضي وبين المؤشر الواقعي للطلب.
ويؤكد بعض المطورين العقاريين أن الحلول العملية للحد من ارتفاعات أسعار الأراضي والعقارات هي وجود تقييم وتثمين عقاري عادل من خلال معايير واضحة وليس من خلال مبررات بعيدة عن مؤشرات السوق والتقييم الواقعي.